Как риелторы должны работать по антиотмывочному закону. Инструкция

Исторически недвижимость всегда была предметом повышенного интереса с точки зрения инвестирования нелегальных доходов. Большинство преступлений коррупционной направленности, получающих широкий резонанс в СМИ, связаны с выявлением у преступников различных объектов недвижимости, в том числе за рубежом.

Сотрудник Международный учебно-методический центр финансового мониторинга (учредитель Росфинмониторинг) Анна Булаева рассказала об основных аспектах исполнения риелторами требований законодательства по противодействию отмыванию денег и финансированию терроризма (ПОД/ФТ).

Практически во всех странах Глобальной сети FATF (финансовых мер по борьбе с отмыванием денег) сделки с недвижимостью отнесены к высокому уровню риска, что сказывается в свою очередь и на оценке деятельности риелторов. Этот вид деятельности традиционно рассматривается как один из наиболее подверженных рискам отмывания преступных доходов. Страны уделяют повышенное внимание участию риелторов в системе ПОД/ФТ, так как от качества их работы в антиотмывочном контуре во многом зависит эффективность снижения специфических рисков.

Сделки с недвижимостью в зоне повышенного внимания

Причин такого повышенного внимания несколько. Во-первых, это возможность проведения наличных расчетов, по сути, в обход систем внутреннего контроля банков. И в данном случае только посредники на рынке недвижимого имущества при выявлении подозрительных операций могут информировать о них уполномоченный орган.

Вторая причина — это опыт и профессионализм риелторов, которые как никто другой разбираются в специфике рынка и сделок на нем, знают цены на недвижимость и могут увидеть любые манипуляции со стоимостью. Именно риелтор общается со своим клиентом и может заметить нестандартное поведение, нехарактерные для обычной практики способы совершения сделки и расчетов по ней.

Все это подчеркивает ценность и уникальность риелтора как участника системы ПОД/ФТ.

Антиотмывочный закон и риелторы

В большинстве стран Глобальной сети ФАТФ обязательные требования стандартов ФАТФ заложены в национальное законодательство. В Российской Федерации в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» организации и индивидуальные предприниматели, оказывающие посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи, относятся к субъектам регулирования в сфере ПОД/ФТ.

К субъектам законодательства о ПОД/ФТ относятся юридические лица и индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в качестве субъектов предпринимательской деятельности, осуществляющие посредническую деятельность на рынке недвижимого имущества. Эта деятельность включает: подбор вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, помощь в заключении клиентами сделок по купле-продаже объектов недвижимости, организацию продажи объектов недвижимости по поручению данных лиц.

Принадлежность организаций и индивидуальных предпринимателей к субъектам Федерального закона № 115-ФЗ определяется, исходя из условий заключенных договоров и характера деловых отношений, возникающих в рамках реализации данных договоров и (или) вытекающих из таковых, в том числе и при отсутствии соответствующего кода вида экономической деятельности в учредительных документах организации.

Основные обязанности риелтора по антиотмывочному закону

Перед осуществлением своих должностных обязанностей риелтор обязан организовать внутренний контроль в целях ПОД/ФТ в соответствии с требованиями Федерального закона № 115-ФЗ.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Федерального закона № 115-ФЗ риелторы обязаны в целях ПОД/ФТ самостоятельно разрабатывать и утверждать правила внутреннего контроля (ПВК) с учетом требований, утвержденных постановлением правительства России от 30 июня 2012 года, а также осуществить постановку на учет в Росфинмониторинге и получить доступ к личному кабинету на сайте Росфинмониторинга.

Все программы, поименованные в указанных требованиях, обязательны к включению в правила внутреннего контроля. В случае вступления в силу новых требований ПВК должны приводиться в соответствии с ними не позднее месяца после даты их вступления в силу, если не установлено иное.

При разработке ПВК следует руководствоваться:

- постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 № 667;
- приказом Росфинмониторинга от 08.05.2009 № 103;
- приказом Росфинмониторинга от 03.08.2010 № 203;
- приказом Росфинмониторинга от 22.11.2018 № 366.

Какие сведения должны предоставлять риелторы в Росфинмониторинг

Риелторы направляют в Росфинмониторинг сообщения и отчеты, предусмотренные Федеральным законом № 115-ФЗ, через личный кабинет.

В обязанности риелторов входит до приема на обслуживание идентифицировать клиента, представителя клиента и (или) выгодоприобретателя, бенефициарных владельцев, за исключением случаев, установленных Федеральным законом № 115-ФЗ.

Работа с клиентами предусматривает:

- идентификацию;
- верификацию (проверку) сведений, предоставленных клиентом, и фиксирование информации;
- управление риском ОД/ФТ.

При проведении идентификации клиентов, представителей клиентов, выгодоприобретателей, бенефициарных владельцев необходимо руководствоваться требованиями к идентификации клиентов, представителей клиента, выгодоприобретателей и бенефициарных владельцев, в том числе с учетом степени (уровня) риска совершения операций в целях ОД/ФТ, утвержденными приказом Росфинмониторинга от 22.11.2018 № 366.

При проведении идентификации клиента либо при обновлении сведений о клиенте формируется анкета, в которой проставляется отметка о наличии или отсутствии статуса публичных должностных лиц (ПДЛ).

При заполнении анкеты клиенту задаются вопросы относительно возможной принадлежности к категории лиц, связанных с ПДЛ. Риелтор также обязан разъяснить ему порядок отнесения лица к ПДЛ.

Риелторы обязаны принимать обоснованные и доступные в сложившихся обстоятельствах меры по выявлению среди своих клиентов:

- публичных должностных лиц (ПДЛ) и их родственников;

- лиц, имеющих, соответственно, регистрацию, место жительства или место нахождения в государстве (на территории), которое не выполняет рекомендации Группы разработки финансовых мер борьбы с отмыванием денег (ФАТФ), либо использующих счета в банке, зарегистрированном в указанном государстве (на указанной территории); либо лиц из Перечней.

Документы, составляемые и получаемые при идентификации клиентов, представителей клиента, выгодоприобретателей и бенефициарных владельцев либо обновлении сведений о них, формируются в досье клиента. Срок хранения такого досье клиента не может быть менее пяти лет со дня прекращения отношений с клиентом.

Информацию необходимо обновлять не реже одного раза в год, а в случае возникновения сомнений в достоверности и точности ранее полученной информации — в течение семи рабочих дней, следующих за днем возникновения таких сомнений.

При обновлении информации формируется новая анкета, которая приобщается к досье клиента.

При приеме на обслуживание и обслуживании клиентов необходимо получать информацию о целях установления и предполагаемом характере их деловых отношений с организацией или ИП на регулярной основе, то есть каждый раз при обновлении сведений о клиенте необходимо принимать меры по определению целей финансово-хозяйственной деятельности, финансового положения и деловой репутации клиентов. Кроме того, необходимо принимать меры по определению источников происхождения денежных средств и/или иного имущества клиентов. Характер и объем указанных мер определяются с учетом степени (уровня) риска совершения клиентами операций в целях ОД/ФТ.

Необходимо оценивать и присваивать клиенту степень (уровень) риска совершения клиентом операций, связанных с ОД/ФТ, а также пересматривать присвоенный уровень риска ОД/ФТ при необходимости и применять меры по его снижению.

Как выявить бенефициарного владельца клиента

Особую важность для эффективного выполнения обязательных требований по ПОД/ФТ представляет обязанность выявить бенефициарного владельца клиента.

Наиболее распространенным способом осуществления бенефициарного владения является владение физическим лицом определенной доли в компании и осуществление управленческих функций через соответствующие корпоративные механизмы: общее собрание акционеров, совет директоров и другие механизмы. Субъекты первичного финансового мониторинга обязаны рассмотреть возможность использования дополнительных источников сведений. В целях верификации данных используются общедоступные сведения, размещаемые органами государственной власти Российской Федерации и иностранных государств на их официальных сайтах в интернете.

Ключевой вопрос для снижения рисков обслуживания ПДЛ — это выявление подозрительных сделок с их участием и информирование об этом Росфинмониторинг. В целях управления рисками ПДЛ и для выявления подозрительных сделок очень часто используются поведенческие индикаторы риска.

На практике субъекты первичного финансового мониторинга при обслуживании ПДЛ принимают комплекс мер по управлению рисками. Эти меры направлены на:

- повышение прозрачности сделок ПДЛ (например, запрос дополнительных документов и др.);

- выявление сделок повышенного риска и направление СПО, а также принятие мер заградительного характера (например, отказ в совершении операции при непредставлении документов).

Как выявить подозрительную операцию с недвижимостью

Основные критерии выявления и признаки необычных операций (сделок), осуществление которых может быть направлено на ОД/ФТ, установлены соответствующим приказом Росфинмониторинга. В нем определены критерии и признаки необычных сделок, выявляемые при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, они включены в группу 35.

В случае если у риелтора на основании реализации правил внутреннего контроля возникают подозрения, что операция (сделка) с недвижимым имуществом осуществляется в целях ОД/ФТ, то после ее выявления он обязан документально зафиксировать информацию о такой операции, затем принять решение о признании сделки подозрительной — и только если она признана таковой, представить сведения о ней в Росфинмониторинг.

В течение пяти лет со дня прекращения отношений с клиентом риелтор обеспечивает хранение информации.

Риски и признаки подозрительных сделок с недвижимостью

При принятии решения об информировании Росфинмониторинг о подозрительных сделках (операциях) соответствующие сведения направляются по форме ФЭС 1-ФМ с указанием кода 6001 и конкретных кодов признака необычной сделки, установленных приказом Росфинмониторинга от 08.05.2009 № 103. Также необходимо учитывать следующие информационные письма о рисках и признаках подозрительных операций в сделках с недвижимым имуществом:

- совместное сообщение Росфинмониторинга и Федеральной нотариальной палаты от 04.03.2019 N 01.01.2192-40/4546 «О признаках возможного использования недвижимого имущества в схемах легализации преступных доходов»;

- письмо Росфинмониторинга от 26.04.2021 «О повышении внимания индивидуальных предпринимателей и организаций, оказывающих посреднические услуги при осуществлении сделок купли-продажи недвижимого имущества, к выявлению сделок с высоким уровнем риска».

Признаками, которые могут свидетельствовать, что действительными целями сделки с недвижимым имуществом является легализация (отмывание) доходов, полученных преступным путем, в частности, являются:

- подозрительное поведение клиента (участников сделки);
- особенности расчетов по сделке;
- особенности характера сделки.

Что еще необходимо направлять в Росфинмониторинг:

- информацию о принятых мерах по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества организации или физического лица, включенных в Перечни. Соответствующие сведения направляются по форме ФЭС 2-ФМ;

- информацию о результатах проверки наличия среди своих клиентов, в том числе в филиалах организации, осуществляющей операции с денежными средствами или иным имуществом, организаций и физических лиц, в отношении которых применены либо должны применяться меры по замораживанию (блокированию) денежных средств или иного имущества. Такие сведения направляются по форме ФЭС 3-ФМ;

- в случаях отказа в выполнении распоряжения клиента о совершении операции с денежными средствами или иным имуществом, об устранении оснований, в соответствии с которыми принято решение об отказе в выполнении распоряжения клиента о совершении операции с денежными средствами или иным имуществом сведения направляются по форме ФЭС 5-ФМ.