Что должно случиться, чтобы люди снова стали вкладывать свои средства в недвижимость  

Январь не принес ничего нового для покупателей строящегося жилья. Ситуация не прояснилась, и непонятно, что будет происходить на рынке новостроек дальше. Профессиональные инвесторы и те, кто себя к таковым относит, держат паузу и не предпринимают никаких действий.

Пациент скорее жив

С одной стороны, спрос на новостройки снизился и очень значительно. Некоторые регионы страны отрапортовали о двукратном снижении объемов продаж. Обычно на таких показателях происходит обвал рынка. Но ничего подобного не случилось – рынок просто замерз.

С другой стороны, декларируемые цены не только не упали, но и подросли. Правда, фактические все-таки снизились – застройщики «из-под полы» предлагают различные акции и бонусы, которые дают общий дисконт в пределах 15-20%.

Льготная ипотека все еще действует, только подорожала на один процент. Но застройщики вместе с банками, несмотря на запрет Центробанка, продолжают дотировать ставку практически до нуля. Также правительство немного улучшило программу для айтишников. Но толпы желающих скупить все квартиры, как раньше, не наблюдается.

Хотя, по мнению Дмитрия Голева, коммерческого директора Optima Development, сейчас сложились почти идеальные условия для приобретения квартир в новостройках. «Есть множество причин, почему не следует откладывать покупку: ведущие девелоперы установили крупный дисконт; проходят акции с привлекательными условиями; ключевая ставка находится на весьма невысоком уровне; еще можно успеть воспользоваться льготной ипотекой и кредитными программами с околонулевыми ставками», – перечисляет он.

Интересно еще, что Центробанк заявляет о рекордных суммах на сберегательных счетах граждан. Деньги есть, а покупать недвижимость не хотят. Или по какой-то причине боятся. Или не видят инвестиционной привлекательности. Или тем, у кого есть деньги, больше квартир не нужно.

Ты да я, да мы с тобой

Институциональные инвесторы начали постепенно выходить с рынка после снижения доходности недвижимости. Их даже не остановило послепандемийное ценовое ралли. А последние из них покинули рынок после февраля прошлого года. Теперь спрос формируют граждане. И застройщикам, как бы они ни бодрились, придется с этим считаться.

Потому что для возврата крупных инвестиционных средств на рынок нет никаких предпосылок. Льготная ипотека еще больше разделила первичный и вторичный рынок. Играть на цене можно только на коротких промежутках времени, пока возможна продажа квартир по уступке. Об инвестициях на годы уже не может быть и речи.

«Порядка 21% квартир от общего числа в продаже в одном из наших проектов реализуют инвесторы. Однако в последние два года на рынке новостроек было немало непрофессиональных инвесторов, которые вкладывались в недвижимость для сохранения средств, и пока неизвестно, когда они начнут выставлять на продажу свои квартиры. В целом с 2020 года грань отличия инвестора от обычного покупателя размывалась. В этот период были клиенты, которые покупали квартиры для себя, но с высокой вероятностью дальнейшей перепродажи или аренды. Часть покупателей, напротив, приобретала жилье преимущественно с коммерческими целями, а затем они заселялись сами, передавали квартиру детям или родителям», – уточняет Владимир Щекин, совладелец Группы Родина.

Этот незаметный для непрофессионала тренд указывает на то, что прежней доходности от инвестиций в недвижимость уже можно не ждать. Но и ситуация с ценами должна стать в целом более стабильной, без резких колебаний в обе стороны. Если, конечно, опять не случится чего-то из ряда вон выходящего.

Транспарентность не видна

Пока на обозримом горизонте видно только снижение темпов строительства – многие застройщики уже анонсировали «заморозку» или даже отмену запланированных ранее проектов. Маловероятно, что это приведет к заметному росту стоимости жилья. Скорее, это не позволит ценам упасть еще ниже.

Государство делает неуклюжие попытки стимулировать спрос путем дублирования или ослабления условий льготных ипотечных программ. Но всем уже очевидно, что этот ресурс исчерпан и нужно помогать с другой стороны – путем повышения уровня доходов населения и увеличением конкуренции среди поставщиков материалов и энергоресурсов.

Притом что строить еще и заниматься реновацией можно практически до бесконечности – жилой фонд очень сильно устарел и его необходимо обновлять в сжатые сроки. Старые панельные коробки уже давно не удовлетворяют никаким требованиям – ни по энергоэффективности, ни по нормам жилой площади, ни по эстетическим соображениям.

Алексей Перлин, генеральный директор «СМУ-6 Инвестиции», уверен: «Инвестиции в новостройки продолжают оставаться востребованными, поскольку это один из самых понятных и прозрачных активов – по сравнению с фондовыми рынками, драгоценными металлами, облигациями и криптовалютой. Жилищный вопрос всегда будет актуален, независимо от экономической и политической ситуации в стране».

Если населению будет понятно, что с этими долгосрочными инвестициями ничего не случится, что они не обесценятся, то уговаривать покупать квартиры никого не придется – люди перестанут чего-то ждать и начнут вкладываться в квадратные метры. И тогда застройщикам будет обеспечен устойчивый спрос на годы вперед.