Главный итог 2022 года на рынке недвижимости: крушение мифа об ипотеке как о панацее от всех проблем

Власти все-таки решили продлить льготную ипотеку, но повысили ставку до 8% и одновременно либерализовали условия семейной ипотеки. То есть в целом государство будет поддерживать рынок недвижимости примерно в прежних объемах по крайней мере до середины 2024 г. Это лучше в плане поддержки спроса, чем отмена льготной программы, на чем настаивали ЦБ и Минфин, но проблем застройщиков все равно не решит – они уже более полугода субсидируют ипотечные ставки почти до нуля, но продажи все равно оставляют желать лучшего, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

15 декабря президент РФ Владимир Путин объявил, что программа ипотеки с господдержкой будет продлена до 1 июля 2024 г., но с 1 января 2023 г. ставка увеличится с 7% до 8% годовых. Также с нового года семейную ипотеку со ставкой 6% смогут взять семьи, в которых два ребенка не достигли 18 лет. Напомним, сейчас программой могут воспользоваться только те семьи, где дети родились после 2018 г.

В настоящее время средняя ставка предложения по рыночным ипотечным программам составляет 10,8% годовых, по данным «Дом.рф», поэтому поддержка в виде льготных кредитов под 8% не станет принципиальной для рынка недвижимости. Этим нынешняя ситуация принципиально отличается от весны 2022 г., когда коммерческая ипотека стоила 15-20% и разница между коммерческими и государственными программами достигала 6-8 п.п. Более значим сам факт продления программы - он окажет эмоционально-психологическую поддержку той части потенциальных покупателей, которые не привыкли вдаваться в расчёты, но твердо уверены, что без господдержки квартиру купить невозможно.

С точки зрения экономики важнее расширение семейной ипотеки, которой теперь смогут воспользоваться семьи с детьми школьного возраста – это основные клиенты рынка недвижимости. Но в целом, с учетом повышения ставки льготной ипотеки на 1 п.п., можно сказать, что объемы ипотечной господдержки рынка в 2023 г. останутся примерно такими же, как и в 2022 г.

Означает ли это, что реальные ипотечные ставки тоже останутся на уровне 2022 г.? Нет, они вырастут, даже если ЦБ не будет повышать ключевую ставку. По данным того же Центробанка, средневзвешенная ставка по кредитам на новостройки по итогам III квартала 2022 г. упала до рекордных 3,6% (-0,7 п.п. к II кварталу 2022 г.) - за счет роста выдачи субсидированной ипотеки от застройщиков, ставки по которой могли доходить до 0,01%. Но Центробанк в конце 2022 г. объявил войну подобным программам, и, следуя позиции регулятора, Сбербанк уже с 27 декабря прекращает прием заявок на ипотеку с итоговой ставкой менее 3%. И это еще явно не конец истории – в Банке России уверены, что необходимо прикрыть все ипотечные схемы, придуманные застройщиками, не только «околонулевые».

«Что касается ипотеки застройщиков, мы считаем, что от застройщиков эти схемы нужно уменьшать и закрывать. Мы видим, что все те схемы связаны с завышением цен на жилье, и когда люди окажутся с жильем, которое переоценено по рыночным меркам, и при необходимости на вторичном рынке не смогут его продать за ту же цену, которую они заложили, получая кредит… Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов, могут быть даже случаи, когда люди останутся ещё должны банку при продаже этого жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», - заявила на пресс-конференции глава Центробанка Эльвира Набиуллина (цитата по РИА «Новости»).

Отметим, что от таких схем страдают не только покупатели-частники, но и банки, которые получают на баланс переоцененный залог - а это уже угрожает стабильности банковской системы.

Однако проблема не только в ипотеке от застройщиков. Власти и участники рынка в принципе заигрались с искусственным снижением ставок, подменив понятие «доступного жилья» «доступной ипотекой». Напомним, что благодаря слишком дешевым кредитам цены на жилье в Москве только за 2020-2021 гг. выросли в полтора, а в некоторых сегментах – в два раза, очень быстро съев всю выгоду от низких ставок для заемщиков. И в 2022 г. рост цен на новостройки продолжился – опять же за счет расширения ипотечной поддержки со стороны государства и застройщиков.

В результате первичный рынок просто перестал реагировать на снижение ставок. По информации столичного управления Росреестра, за 11 месяцев 2022 г. спрос на новостройки сократился на 13,5% относительно прошлого года. При этом в последние месяцы темпы снижения продаж составляют 20-50%. Если считать не в ДДУ, а в кв. м, ситуация выглядит еще более удручающе. Согласно подсчетам Nikoliers, в январе-ноябре 2022 г. в Москве продали 2,8 млн кв. м новостроек – на 30% меньше, чем за аналогичный период 2021 г. Как отмечают специалисты компании, по объему сделок рынок вернулся в 2018-2019 гг., когда цены были на 30-40% ниже, чем сейчас.

Примечательно, что вторичный рынок в последние месяцы чувствует себя лучше первичного. Хотя ни околунулевой ипотеки, ни даже льготной на «вторичке» нет. Парадокс объясняется просто: с мая цены на вторичные квартиры по индексу IRN.RU снизились на 7%, а с учетом скидок и торга цены реальных сделок скорректировались уже на 15-20% от весенних максимумов - и рынок ожил.

Это очень хорошо показывает, что ипотека – не панацея. Покупателям выгоднее купить более дешевую квартиру по рыночной ипотечной программе, чем переплачивать 20-50% за сниженную ставку. Размер ежемесячного платежа в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене недвижимости меньше первоначальный взнос и нет проблем с ее перепродажей впоследствии. Поэтому люди голосуют за рыночные ипотечные ставки при нормальной цене жилья.

А это значит, что продление льготной ипотеки и расширение семейной не приведет к росту спроса на новостройки, хотя и резкого обвала рынка, которым пугали застройщики в случае завершения господдержки, тоже не произойдет. Цены будут ползти вниз, в основном за счет увеличения скидок и торга. А новые проекты будут выходить с более низкими стартовыми ценами и медленнее дорожать по мере увеличения стадии готовности.