Ставка более 20% может быть критичной для рынка недвижимости

Совет директоров Банка России на заседании в пятницу принял решение повысить ключевую ставку на 100 базисных пунктов (б.п.), до 13% годовых. Участники рынка опасаются снижения привлекательности недвижимости из-за возможности дальнейшего повышения ставки.

"Судя по текущей тенденции, повышения будут продолжаться, и потому всем покупателям, которые планировали приобретение недвижимости, стоит сейчас принять данное решение", — говорит Анна Сапегина, заместитель коммерческого директора федерального девелопера "Неометрия".

И многие покупатели с этим согласны. По данным Nikoliers, в августе 2023 года в Москве было зарегистрировано максимальное число ипотечных сделок − 5 854 сделки на рынке первичного жилья, что на 35% выше показателей июля и на 49% выше показателей августа прошлого года. Покупатели либо спешили оформить ипотеку по условиям, одобренным ранее, либо брали ипотечный кредит из опасений, что в ближайшем будущем ставки вырастут еще больше.

Для тех же, кто планировал купить недвижимость в инвестиционных целях, условия ухудшаются.

"Повышение ключевой ставки существенно сократит инвестиционную привлекательность недвижимости. По традиции после повышения ставки ЦБ ведущие банки повышают доходность депозитов. Те, кто имеет накопления, непременно разместят их, пусть даже на короткие сроки", — говорит Президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков" Кирилл Кулаков.

Он объясняет, что только этот тренд снизит интерес к заключению договоров долевого участия или оформления ипотечных займов. Кроме того, льготная ипотека, которая является драйвером рынка, становится все более адресной. И еще правительство повысило размер первоначального взноса до 20%, справедливо опасаясь ипотечного пузыря на рынке недвижимости. Таким образом, воронка первоначального спроса на ипотеку существенно сократится.

"Уже к концу этого года объем сделок с привлечением ипотечных кредитов пойдет на понижение, в частности за счет увеличения размера первоначального взноса на льготные ипотечные программы до 20%", − комментирует Кирилл Голышев, региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. С ним согласен и руководитель управления ипотечных продуктов ГК "Инград" Вячеслав Приймак. По его мнению, увеличение первоначального взноса с 15% до 20% сильно негативно влияет на спрос. Потери можно оценить в 10-20% от всех сделок.

"Для любого ипотечного покупателя есть две дилеммы: первый взнос и ежемесячный платеж (производная от процентной ставки). Оба этих условия в данный момент ухудшаются", — сетует Приймак.

Но пока о значительном снижении речи нет. "Критичной для рынка можно считать ставку порядка 20% годовых", — прогнозирует Сапегина.

Помимо снижения спроса на ипотеку, эксперты опасаются уменьшения темпов вывода новых проектов.

"Думаю, в самое сложно положение попадут небольшие региональные застройщики, которые имеют один-два проекта. Тут возможны и банкротства, и слияния, и поглощения. Правда, при условии, что ставка ЦБ не сделает в ближайшее время разворот в обратную сторону", — считает Кулаков.

Но это ожидание вряд ли оправдано. Сегодня по итогам совещания ЦБ увеличил прогноз по средней ключевой ставке до конца 2023 года с 8,5-9,3% в июле до 13-13,6%. Прогноз по средней ставке в целом на 2023 год повышен с 7,9-8,3% до 9,6-9,7%.

Кроме того, Банк России значительно повысил прогноз по траектории ключевой ставки на 2024 год — с 8,5-9,5% в июле до 11,5-12,5%. Регулятор сузил прогноз по средней ставке на 2025 год с 6,5-8,5% до 7-8%. Прогноз на 2026 год сохранен на уровне 5,5-6,5% (этот уровень оценивается как нейтральный).

При этом Совет директоров повысил прогноз по росту кредитования в РФ на 2023 год до 14-18%. Прогноз по темпам роста ипотеки на 24 год сохранен на прежнем уровне — 17-21%.

Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 27 октября 2023 года.