На вторичном рынке жилья наметился разворот

В конце весны в Москве продолжает снижаться спрос на вторичное жилье. А предложение, напротив, растет. Куда этим летом пойдут средние цены и что в этой непростой ситуации делать потенциальным покупателям жилья?

В апреле в Москве было зарегистрировано 13 086 переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены) жилья, продажи вторичных квартир просели на 12,5% по сравнению с прошлым годом, — сообщил руководитель столичного управления Росреестра Игорь Майданов.

«Спрос на вторичную недвижимость начал снижаться в первом квартале. Во втором лучше не стало», — рассказал управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. С его слов, факторы, сформировавшие этот тренд, — высокая ключевая ставка Банка России и «заградительные» рыночные ипотечные ставки на вторичку — никуда не делись. По оценке эксперта, спрос упал на 20-25% по сравнению с прошлым годом. Одновременно наблюдается медленный рост предложения.

Сегодня в столице на вторичном рынке выставлено на продажу 41,5 тыс. объектов, что выше объема предложения марта на 2%. Больше всего готовых квартир продается в Восточном и Юго-Восточном округах (+ 4% за месяц), меньше всего — в Троицком (–4%) и Зеленоградском (–3%) административных округах. По-прежнему около половины сделок в столице проходит с торгом. Порой величина скидки доходит до 10%.

«Эти две тенденции — резкое падение спроса на 20% и медленное повышение объема предложения — привели к тому, что реальные цены проведенных сделок корректируются вниз. А в апреле вниз пошли и «витринные» цены. Правда, это движение пока едва заметно», — отметил эксперт.

«В Москве по итогам апреля 1 «квадрат» подешевел всего на 0,7%. В других регионах снижение более заметно. К примеру, в Ростове-на-Дону он подешевел на 2,1%, в Ленинградской области — на 2%, в Архангельске и Магнитогорске — на 1,2%», — подчеркнул генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко. По его мнению, на национальном вторичном рынке наметился тренд на снижение цен.

В мае цены на столичном вторичном рынке жилья еще по-прежнему «кусаются». Хотя в базах риэлторов имеется большой пул лотов стоимостью до 13–14 млн руб. Выбор, конечно, зависит от локации, площади и качества квартиры. Так, по мнению аналитиков IRN.RU, у метро «Динамо», «Бауманская» и «Сокол» этого бюджета хватит на относительно свежую «однушку» или «двушку», требующую ремонта. В спальных районах — у метро «Речной вокзал» или «Бабушкинская» — можно купить приличную «двушку» или не очень свежую «трешку». А в Южном Бутово и Зеленограде за 13-14 млн руб. можно ставь владельцем четырехкомнатной квартиры, требующей ремонта. Зато в современном панельном доме.

Риэлторы наблюдают оживление спроса на комнаты: с начала этого года количество заявок на их приобретение выросло на 15% относительно показателей января–апреля 2023 г. По данным руководителя АЦ «ИНКОМ-Недвижимость» ДмитрияТаганова, на вторичном рынке «старой» Москвы экспонируется 3,48 тыс. комнат, что составляет 3,7% в общем объеме вторичного предложения. С января 2024 г. их количество увеличилось на 10,7%. «Хотя данный формат жилья является наиболее доступным по цене, комнаты вряд ли можно назвать очень востребованными и ликвидными объектами. Поэтому они и накапливаются в экспозиции», — добавил Таганов. Средняя стоимость комнаты в Москве составляет 4,6 млн руб. С января она выросла на 1,5%, в годовом выражении прирост составил 3,2%.

Набирает силу еще один интересный тренд на рынке жилья — разница между ценами на первичном и вторичном рынках в России в I квартале 2024 года, по данным Росстата, выросла до 55%. Это свидетельствует о сильном «перегреве» цен в секторе новостроек. «В конце I квартала сохранялся достаточно большой разрыв между ценами на строящееся и готовое жилье. Это связано с тем, что свыше 70% выдач приходится на льготные ипотечные программы, которые действуют для новостроек. Также в прошлом квартале банки вводили комиссии для застройщиков, которые перекладывали их в цену квартир. Из-за этого рост цен на новостройки в России в I квартале снова обогнал рост цен на готовое жилье», — пояснил заместитель председателя ЦБ РФ Филипп Габуния.

Как полагает Александр Москатов, если государственную льготную ипотеку не продлят после 1 июля, то вторичный рынок имеет шансы получить дополнительный спрос от покупателей. По его мнению, на рынке недвижимости давно сформировалась ситуация, при которой зачастую объекты в строящемся доме продаются дороже, чем похожие объекты на стадии готовности. «Все потому, что новостройку можно было купить по льготной ипотеке и получить очень красивый (доступный) ежемесячный платеж. Очевидно, что в текущем году рынок и цены находится под давлением», — говорит Москатов. Сейчас, по его словам, сложно давать прогнозы о том, что будет осенью, поскольку трудно оценить, какой эффект даст то самое возможное ослабление спроса на новостройки.

Что в этой ситуации делать покупателям? «Если вы решаете свой жилищный вопрос, то решайте его тогда, когда он созрел. Сегодня есть что выбрать, можно торговаться. В будущем, когда ключевая ставка ЦБ уменьшится, можно сделать рефинансирование. А инвесторы, думаю, и так понимают, что инвестиция — это всегда надежда на доходность в сочетании с неким риском», — заметил Москатов.

«Тренд на вторичном рынке в ближайшие месяцы будет понижательный. И к концу текущего года жилье может упасть в цене еще на 3-5%. Причем, старое жилье будет дешеветь наиболее быстрыми темпами», — заключил Павел Луценко.