Россияне бросились скупать очень маленькие квартиры. Почему они выбирают крошечное жилье и как выживают в тесноте?

Диван, столик для компьютера, душевая кабинка и унитаз. Что еще нужно для счастья современному человеку, большая часть жизни которого проходит онлайн! Тесновато? Зато ничего лишнего, никаких нежелательных телесных контактов, ни с кем не нужно ничего делить, и уборка занимает минимум времени. Микростудии и квартиры-капсулы становятся все более популярны. Что они собой представляют, у кого и почему пользуются спросом — выясняем в данной статье.

В середине осени в районе «Москва-Сити» была выставлена на продажу одна из самых маленьких квартир в столице — микростудия площадью всего 8,5 квадратного метра. Квартира расположена на 42 этаже в одной из башен «Город столиц», в ней есть санузел, кухня, гардероб, обеденный стол и двуспальная кровать, которая стоит вплотную к панорамному окну, откуда открывается вид на башни «Меркурий» и «Федерация».

За микростудию в небоскребе просят 12,5 миллиона рублей. Считается, что это одна из самых дешевых квартир в «Москва-Сити». Вместе с тем стоимость одного ее квадратного метра составляет 1,5 миллиона рублей, что в несколько раза выше, чем в среднем по столице (в Москве сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет 267 тысяч рублей).

Машино-место для человека

«Принято считать, что микростудия — это квартира, площадь которой начинается от 8 квадратных метров и заканчивается 15 «квадратами». Все, что больше этой площади, относится уже к обычным студиям», — говорит директор агентства недвижимости «Этажи Прайм» Ригина Гордеева. Другие эксперты расширяют метраж микростудий до 18 квадратных метров. Главная же особенность подобных квартир — планировка, в которой отсутствует капитальная перегородка между жилой и кухонной зоной.

Микроквартиры — или, как их еще называют, капсулы — очень распространены сегодня в мире. Считается, что это жилье изобрел японский архитектор Кисе Курокава, построивший в 1972 году в Токио башню «Накагин» на 144 квартиры. В каждой капсуле было только самое необходимое: санузел, кровать, мини-кухня и круглое окно, — их площадь составляла 4,5 квадратных метра.

Вслед за Японией микроквартиры появились и в других странах мира. Так, в Нью-Йорке на Манхэттене за 800 долларов в месяц можно снять капсулу площадью 7 квадратных метров — без кухни и водопровода, но с холодильником, диванчиком и шкафом для вещей. В Лондоне имеется квартирка площадью 5 квадратных метров, которая изначально была чуланом, где хранили метлы, а в Гонконге за 384 доллара сдается комнатка в 1,5 квадрата, в которой помещается только кровать. Но даже у этой крошки есть свои преимущества: в ней имеется окно, кондиционер и Wi-Fi.

Накануне пандемии архитектор из Новосибирска Евгений Морозов разработал дизайн-проект студии площадью 8 квадратных метров. В нее поместились диван, стол и компьютер — самое главное, что, по мнению автора, человеку нужно в современном мире

В России жилье, сопоставимое по площади с машино-местом, появилось в Санкт-Петербурге около 30 лет назад. «Проблемой этого города, как известно, были коммунальные квартиры, — рассказывает Ригина Гордеева. — Ограничения на количество проживающих были не везде, и люди были готовы уехать из "общих зон" в небольшую, но свою квартиру. Правда, студии тогда были чуть больше, чем сейчас, некоторые достигали 30 квадратных метров. В них была проходная кухня без окон на небольшом подиуме и невысокий потолок».

В последующие годы площади микроквартир постоянно уменьшались. Так, в 2015 году самой маленькой квартирой в столице считалась 16-метровая студия в Люблино, которую продавали за 3,5 миллиона рублей. В 2019 году этот рекорд побила 11-метровая на Ферганской улице за 2 миллиона рублей, а в 2022 году — квартирка во Внуково, площадь которой составляла всего 7,6 квадратного метра, а стоимость — около 4 миллионов рублей.

Кто в домике живет?

На сегодняшний день, по данным компании «Этажи Прайм», студии в целом занимают около 14 процентов всего первичного рынка недвижимости страны. Среди них в продаже квартиры площадью 15 и менее «квадратов»: в Москве — около 2 процентов, в Санкт-Петербурге — не более 1 процента. Однако, по словам Ригины Гордеевой, эта доля постепенно растет: на рынке загородного жилья появился даже такой новый продукт, как микродом, площадь которого не превышает 30 квадратных метров.

По итогам первого полугодия 2023 года на рынке микронедвижимости Москвы находилось 35 проектов. Объем предложения на конец периода составил 1,5 тысячи лотов (данные компании «Метриум»)

По словам риелторов, большинство капсульных квартир расположено сейчас в комплексах апартаментов либо в старом жилом фонде. Причем микростудии в старых домах — это бывшие большие квартиры, которые разделили на несколько маленьких.

Что касается планировок, то они довольно типичны: помещение прямоугольной формы, в котором есть окно, а также выделен санузел с душевой кабиной. Изредка в микростудиях встречается лоджия или балкон, а в некоторых квартирах удается спроектировать крошечную прихожую.

Сегодня в российских мегаполисах микростудии можно встретить в любом районе города — как в центре, так и на окраинах, рассказывают специалисты. От локации зависит цена. К примеру, в Москве рядом с метро «Митино» можно приобрести студию 15 квадратных метров за 4,7 миллиона рублей. Ближе к центру цены начинаются от 420 тысяч за квадратный метр.

Доступная, по сравнению с другими форматами квартир, конечная стоимость микростудий делает такое жилье очень востребованным среди покупателей, утверждают эксперты. В последние два-три года спрос на квартиры-капсулы постоянно растет.

Если изначально это было одним из привлекательных предложений на рынке, то теперь просто штамповка и бизнес. Люди начали скупать большие квартиры и дробить их на маленькие — по 8-15 квадратов.

Также, по словам риелтора, в последнее время стали популярны студии по 10 квадратных метров, с высокими потолками и так называемым «вторым этажом», который устраивают на специальных антресолях, увеличивая таким образом площадь квартиры. Такую студию, например, в Таганском районе столицы можно купить за 7,5 миллиона рублей.

Кто же приобретает самое маленькое на рынке жилье? По словам Ригины Гордеевой, у микростудий есть два типа покупателей. Первый тип — люди из регионов. Чаще всего они приобретают крошечную недвижимость детям, которые поступают в столичные вузы. По их логике, студенту не нужна большая площадь или жилье в историческом центре города, поэтому, выбирая недвижимость, ориентируются на ее близость к учебному заведению.

Второй тип покупателей — люди, которые хотят иметь пассивный доход. Они скупают студии маленькой площади и сдают их в аренду. Стоимость такого жилья доходит до 45 тысяч рублей в месяц, утверждают специалисты.

Мечта агорафоба

На фото в базах объявлений по купле-продаже недвижимости многие микростудии выглядят очень стильно и уютно. Светлые стены, ламинат под паркет, мини-кухня, яркий диван и шторы, стены часто украшены фотографиями, постерами или даже картинами в рамах. А если на антресолях есть еще и широкая кровать — для многих это не квартира, а мечта! Если студия расположена в новом комплексе апартаментов, то в здании могут быть красивые входные группы, прачечная, тренажерные залы, лаунж-зона с диванами и телевизором.

Но удобно ли жить в таких капсулах? В сети можно найти немало отзывов владельцев микроквартир. Ощущения разные. Например, Даша, студентка из Санкт-Петербурга, в восторге от своей студии площадью 14 квадратных метров, которую ей купили родители, когда она переехала из Калининграда в Северную столицу. Квартира находится в старинном доме, ее преимущество — высокие четырехметровые потолки. Девушка устроила «второй этаж» со спальней, крошечную ванную в два квадратных метра и рабочий стол на подоконнике. Однажды на день рождения она собрала в своей студии девять человек гостей.

Веб-дизайнеру Виктории, напротив, жить в микростудии не слишком понравилось, хотя квартира была целых 18 квадратов.

Девушку напрягало то, что, засыпая и просыпаясь на «втором этаже», она всегда видит только потолок, как будто спит на верхней полке в поезде дальнего следования. Неудобно было и перестилать кровать, ползая по ней на четвереньках. Зато в квартире было легко убираться, признается Виктория: 20 минут — и все чисто

А вот инвесторы такой недвижимостью очень довольны. К примеру, в одном из выпусков своего блога риелтор Александр Харыбин рассказал, как в конце прошлого года его команда подготовила к сдаче студию 18 квадратных метров в районе Мякинино: ремонтные работы закончились 29 декабря, а уже 3 января жилье было сдано первому пришедшему на просмотр арендатору.

А в Казани в конце лета хоумстейджер Индира Гизетдинова подготовила для заказчика к сдаче студию площадью всего 7,5 квадратного метра. Это крохотное помещение находится в сталинском доме 1950 года постройки и, видимо, когда-то было частью большой квартиры: в студии сохранился просторный балкон. Несмотря на тесное пространство, в студии поместились односпальная кровать на антресолях, санузел с унитазом и душевой кабиной, мойка (она же умывальник), небольшой диванчик и стол, за которым можно и пообедать, и поработать. Конечно, жить в такой квартире долго невозможно — хозяева оборудовали ее специально для приезжающих в город командировочных.

В целом эксперты считают, что микростудия — не самое плохое приобретение.

Первое достоинство таких квартир — возможность жить близко к центру за маленькую стоимость. Второе — такая недвижимость действительно может быть хорошим инструментом для получения пассивного дохода. К примеру, апарт-комплексы с микростудиями нередко размещаются в востребованных локациях, где обычное жилье пользуется спросом, но при этом малодоступно.

Но есть нюансы…

Однако стоит помнить, решаясь на покупку, что микростудии имеют свои нюансы, предупреждают эксперты. Так, микростудии в старом фонде чаще всего не являются отдельным видом недвижимости со своим кадастровым номером. Обычно собственник продает долю в большой квартире, поэтому приобрести студию в полную собственность невозможно.

Кроме того, в студиях, которые были переделаны из многокомнатных квартир, нередко встречается незаконная перепланировка, и узаконить ее крайне сложно. Именно поэтому в спорных ситуациях суд часто обязывает новых владельцев вернуть исходную планировку.

Что же касается микростудий в апартаментах, то, как правило, это недвижимость без статуса жилого помещения. Жить в них можно, а вот получить прописку — нельзя.

Согласно прогнозам риелторов, рынок микростудий в России будет расти и дальше. «В непростой экономической ситуации студии остаются для многих покупателей единственной возможностью приобрести жилье для себя или вложить деньги в инвестиционных целях, — уверена Ригина Гордеева. — Застройщикам студии тоже выгодны, так как цена за квадратный метр в них, как правило, выше, чем в квартирах большей площади, и спрос всегда есть».

Люся Самсонова, психоаналитик, психолог:

Я родилась и выросла в Москве. До недавнего времени мне принадлежала двухкомнатная квартира на Юго-Западной. Я сдавала ее, получая в среднем 50 тысяч рублей в месяц. Около двух лет назад я решила ее продать и на часть денег купить что-то другое. Но так, чтобы вложить в покупку как можно меньше средств, но доход потом получить не меньший, чем со сдачи «двушки».

Подыскивая варианты, я обратила внимание на объявления, в которых в центре Москвы к покупке предлагались совсем небольшие и недорогие жилые площади. Зачастую это была не отдельная студия в доме, а целое здание с маленькими квартирками — в отреставрированном старом фонде, с красивыми входными группами.

Идея мне понравилась. Я слышала про капсульное жилье в азиатских странах и тоже думаю, что экономия пространства — это разумно. Мне кажется, в нашей стране мы избалованы большим пространством, но как только его становится меньше, мышление сразу переключается, и ты думаешь не о том, как все вместить, а о том, что для тебя в жизни самое необходимое

В итоге я нашла трехэтажный дом на Нижней Красносельской улице 1917 года постройки. До революции в этих местах находилась кондитерская фабрика Абрикосова, и здание, возможно, было одной из фабричных построек. Там продавались два лота. Один из них, 13,8 квадратного метра за 5 миллионов рублей, я купила сразу. А второй, 11 квадратных метров, приобрела чуть позже.

Обе квартиры я сдаю посуточно. В сутки беру от 2900 до 6500, в зависимости от сезона и спроса. Такой арендой я никогда не занималась, поэтому все делала по наитию. В одной из статей о недвижимости я подсмотрела слоган «К нам вы можете приехать с одним паспортом в кармане» и сделала это своим девизом. В квартирах действительно есть все, что нужно: ортопедический диван-кровать, постельное белье, пушистые полотенца, чай-кофе на кухне и гель для душа и зубной набор в ванной. А еще я старалась сделать мои лофт-студии красивыми. Например, в Питере для первой студии я купила три картины, чтобы повесить их над диваном. Картины — в желтых тонах, к ним я подобрала яркие шторы. Вторая студия оформлена в оранжево-бирюзовой гамме.

Поскольку обе студии находятся неподалеку от площади трех вокзалов, то среди моих гостей много туристов и командировочных. Сначала я боялась ставить высокую цену, но вскоре обнаружила, что контингент ко мне приходит своеобразный. Эти люди мои квартиры не щадили. А потом я пообщалась с коллегой, которая микростудию на том же этаже сдает дороже, хотя квартирка у нее меньше и проще обустроена. Я подняла цену на 1500-2000 рублей, и оказалось, что есть люди, которые готовы платить за красоту и комфорт. Сейчас, например, все новогодние даты у меня уже разобраны.

Посуточная аренда приносит хороший доход. Суета с уборкой только выматывает. Я убираюсь сама, после каждого жильца все мою, стираю и глажу постельное белье и полотенца. В среднем это занимает часа полтора. Мне нравится принимать гостей, быть хозяйкой. Моя основная работа связана с близким контактом с людьми, а здесь я могу оставаться как будто за ширмой и даже немного отвлечься в процессе уборки

Я не считаю, что лофт-студии — это «недоквартиры». Конечно, в крошечной комнатке невозможно жить с семьей — это квартира для одиночек. Или хотя бы для пары. Сама я всегда жила в больших квартирах — у меня три кота и собака, в студии им будет тесновато. Но я иногда представляю: как бы я жила в маленьком пространстве со своим любимым человеком? Нормально бы жила. Например, в одной из моих студий — два окна и широкие подоконники. Кто-то на диване, кто-то на подоконнике — вполне можно расположиться!

Мне кажется, потенциал микростудий еще не раскрыт. Люди, которые приезжают в Москву из регионов, — они с другим мышлением, с другой философией жизни. И я вижу, как они удивляются, видя такие квартиры, — им это в новинку. К тому же Москва — не резиновая, как бы она ни расширялась. Локации, близкие к центру, к метро, всегда будут востребованы. И поскольку мы не можем расширить центр Москвы, то будут уменьшаться площади жилья, чтобы всем хватило места

А еще у лофт-студий есть вот какое достоинство: маленькая площадь позволяет узнать себя настоящего. Понять — а что я представляю собой без гор и туч вещей и связанных с ними историй? Поэтому я бы купила и третью микроквартиру, тем более что в доме есть свободные лоты. Но третья студия — это уже масштабный проект. Это бизнес, поток. В нем не будет уже того домашнего уюта, который в двух первых студиях я создала своими руками. Я же очень хочу сохранить то душевное тепло, с которым я сейчас ухаживаю за своими «малышками».