Старый новый ход: вторичку можно будет купить с сохранением ипотечной ставки продавца

В России начнут продавать в ипотеку вторичное жилье по той же ставке, по которой оно приобреталось, выяснили «Известия». Первым запустил такую программу «Сбер». До этого покупателям ипотечной квартиры предоставлялся новый кредит, зачастую под более высокий процент. Предложенная схема схожа с оформлением обычной ипотеки, но на заемщиков с плохой кредитной историей и большими долгами она не распространится. Мера позволит покупателям меньше опасаться приобретения залоговых квартир — интерес к ним значительно повысится, что скажется на общем оживлении отрасли, считают эксперты.

Хорошо забытое старое

В России начали продавать вторичное жилье с сохранением условий ипотеки от предыдущих покупателей, рассказали «Известиям» участники рынка недвижимости. Раньше при продаже квартиры, которая была приобретена в ипотеку, банк выдавал покупателю новый кредит — это невыгодно при сегодняшних более высоких ставках, сказала заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Первым программу по новой схеме запустил «Сбер», рассказали «Известиям» два источника на рынке недвижимости. «Сбер» реализует такую программу в тестовом режиме», — подтвердили в банке. Впрочем, у кредитных организаций всегда существовала такая возможность, но пользовались они ею в единичных случаях из-за неудобства и отсутствия четкого регламента действий, добавила Татьяна Решетникова.

— Раньше была возможна покупки залоговой квартиры с сохранением кредита и всех его условий за новым владельцем. Но последние пять лет ее практически не использовали, поскольку ставки по ипотеке постепенно снижались, — напомнил совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.

Сегодня рыночные ставки на 2–3% выше, чем, например, были в середине 2021 года, поэтому новая программа как никогда актуальна, подчеркнула Татьяна Решетникова.

— Покупатель может взять кредит на вторичное жилье по ставке 10,9–12,5%, а по новой программе, например, под 8%, как было в 2021 году. Ему это выгодно. А если выгодно покупателю, то и ликвидность квартиры продавца повышается, — сказал гендиректор компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков.

По мнению главного аналитика Совкомбанка Натальи Ващелюк, если такая возможность будет массово использоваться, на вторичном рынке жилья вероятен рост числа сделок. При этом продавцы могут попытаться поднять цены на свой объект, добавила она.

— Мы предлагали весной 2022 года запустить на федеральном уровне ипотечный продукт с упрощенным механизмом переоформления залоговой квартиры с сохранением условий ипотеки. Тогда мы получили ответ, что в законе нет ограничений для таких сделок. Но инициатива требовала разработки регламентов для этой работы, — напомнила Татьяна Решетникова.

Механика такой «перемены лица» схожа с оформлением обычной ипотеки. Покупатель квартиры предоставляет полный пакет документов, включающий заявку на кредит, справку о доходах, копию паспорта и трудовой книжки, СНИЛС, и получает одобрение от банка, рассказала Татьяна Решетникова. Подача заявки осуществляется через личный кабинет продавца недвижимости. Банк сохраняет все условия кредита, которые были у продавца. За переоформление взимается комиссия 1% от остатка суммы по кредиту, но не менее 12 тыс. рублей и не более 30 тыс. На заемщиков с плохой кредитной историей и большими долгами новая схема не распространится, отметила эксперт.

— Если нужная сумма кредита одобрена покупателю, то требования по оплате ипотеки с сохранением условий договора переоформляются на него. Потребуется, как и при обычной ипотеке, оплатить страховку, зато нет необходимости проведения повторной оценки квартиры и нет требований к минимальному размеру первоначального взноса, — добавила Татьяна Решетникова.

Выгода всем

Многие банки последуют примеру «Сбера», когда увидят, как работает программа, считает Константин Барсуков. Это позитивная мера для продавцов квартир, купленных в ипотеку, сказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

— Сегодня у нас есть проблема продажи квартиры из-под залога, это решаемо, но всегда достаточно трудно. Если многие банки запустят такие программы, процесс продаж сильно упростится, — подчеркнул Константин Барсуков.

Подобные схемы поддержат доступность рынка вторичного жилья, считает генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. Покупка залоговых квартир — не редкость, а ипотечные ставки постоянно растут, пояснил он. Банкам это тоже выгодно: выплата кредита будет продолжаться в прежнем объеме, просто другим собственником, отметил эксперт.

Кроме того, как отметил директор по продажам GloraX Павел Логачев, покупка вторички с ипотекой продавца выгоднее оформления новой еще и потому, что основная часть процентов выплачивается в первые годы обслуживания кредита. Ежемесячный платеж разбивается примерно в соотношении 85–90% на погашение процентов и только 10–15% на погашение тела ссуды, добавил он.

— Покупатели будут намного меньше опасаться приобретения залоговых квартир, интерес к ним значительно повысится, что скажется на общем оживлении отрасли. И хотя текущую ставку удастся сохранить не во всех случаях, ведь доходы, стаж работы, возраст продавца и покупателя могут отличаться, само введение механизма — серьезный шаг в развитии ипотечного рынка, — отметил заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Мера поддержит спрос не только на вторичное, но и на первичное жилье, считает девелопер. Зачастую старые квартиры продают, чтобы купить жилплощадь в новостройке. А благодаря применению механизма «перемены лица» в ипотечном договоре упростится этот процесс, пояснил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.

Спрос на первичку может вырасти на 3–5%, полагает Сергей Нюхалов. Но всё равно новый механизм позволит активизировать именно вторичный рынок, который в последнее время был менее привлекательным, добавил Павел Логачев.