Почему покупка недвижимости — это хорошая инвестиция
Почему люди вкладывают деньги в недвижимость
Строительная отрасль является одним из «локомотивов» российской экономики и активно поддерживается государством, в частности с помощью льготных ипотечных программ, говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Согласно данным Росстата, в строительстве занято около 6,5 миллиона человек по всей стране, и этот показатель постоянно растёт. Общий объём работ по итогам года превышает 10 триллионов ₽ в денежном выражении. В свою очередь, согласно данным Дом.РФ, в России работают 3750 застройщиков, которые возводят 102,5 миллиона м2 жилья.
Даже в непростые для экономики периоды наблюдается стабильный спрос на жильё, а цены растут как минимум в соответствии с темпами инфляции, объясняет Руслан Сырцов.
«В долгосрочной перспективе клиенты на рынке недвижимости практически всегда могут рассчитывать на приумножение средств. Вместе с тем рынки валют, драгоценных металлов и углеводородов чрезвычайно зависимы от внешних обстоятельств», — говорит коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Более того, рынок недвижимости достаточно стабилен, что снижает риски обесценения при внезапных кризисных ситуациях, на которые тот же фондовый рынок реагирует молниеносно, добавляет аналитик «Финам» Наталия Пырьева.
Преимущества инвестиций в жилье
На рынке недвижимости практически не бывает обвала стоимости, и на долгом промежутке жильё дорожает. По словам Дмитрия Голева, ликвидная жилая недвижимость не теряет ценности даже во время экономических «штормов». Квартиры в Москве с 2013 года по сегодняшний день в рублях подорожали в два раза — с 168 тысяч ₽ до 337 тысяч ₽ за квадратный метр, отмечает Наталья Пырьева.
В 2021 году Циан провёл исследование, как изменились цены на квартиры в России за двадцать лет. За два десятилетия средние цены на новостройки выросли в России с 8,7 тысячи до 86,1 тысячи ₽ за квадратный метр, на «вторичку» — с 6,6 тысячи до 69,3 тысячи ₽, однако с поправкой на инфляцию средняя стоимость жилья в России в 2020 году была на четверть выше, чем в 2000 году. Максимальный рост цен эксперты отметили в Магаданской области (в 5,3 раза), Ингушетии (в 3,3 раза) и Ставропольском крае (в 2,4 раза).
Покупка недвижимости — это не только инвестиция, но и приобретение объекта для жизни. «Особую актуальность сегодня имеет тема сохранения людьми своих денег. В период неопределённости большинство рассматривает квартиры как самый надёжный актив для вложения и сбережения денег», — говорит директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома. По его словам, в условиях экономической и политической нестабильности устойчивость финансовой системы вызывает опасения, и люди считают, что вложиться в жильё — это спокойнее и надёжнее.
Возможность дополнительно заработать на этапе строительства
За время строительства стоимость квадратного метра неизбежно растёт. Если бы в 2013 году покупатель, обладающий 6 миллионами ₽, вложил эти деньги в покупку строящегося объекта и продал бы эту квартиру близко ко вводу объекта в эксплуатацию, повторив эту операцию с перспективными и ликвидными жилыми комплексами несколько раз за эти 10 лет, к 2023 году он мог бы позволить себе приобрести уже не одну, а несколько квартир, рассказывает руководитель офиса «Пречистенка» компании «Миэль» Мария Богачкина.
Дополнительный доход от сдачи в аренду
По оценке директора департамента мониторинга рынка и оценки Intermark Real Estate Анатолия Довганя, если же на протяжении 10 лет собственник сдавал бы квартиру в аренду, он получил бы ещё около 40–60% стоимости в зависимости от объекта.
Российское правительство субсидирует ставки по ипотеке при покупке жилья в новостройке. Это позволяет купить квартиру с большей выгодой на условиях ниже рыночных. Вице-премьер Марат Хуснуллин несколько раз говорил, что лимит по субсидиям может быть исчерпан в 2023 году, однако пока программы продолжают действовать.
Сейчас в крупных банках действуют такие льготные ипотечные программы:
- Дальневосточная ипотека со ставкой до 2%;
- Сельская ипотека со ставкой до 3%;
- IT-ипотека со ставкой до 5%;
- Семейная ипотека со ставкой до 6%.
Какие минусы есть у недвижимости
Относительно невысокая доходность
По словам Дмитрия Голева, сейчас средняя цена квадратного метра в московской новостройке составляет 419,6 тысячи ₽, то есть около $4300. За десять лет первичное жильё в рублёвом эквиваленте подорожало на 133,1%, однако в долларовом, напротив, подешевело на 21,3%. За тот же срок стоимость доллара по отношению к рублю выросла практически в три раза, а стоимость золота увеличилась с 1500 ₽ за грамм в августе 2013 года до 6000 ₽ в августе 2023 года.
В свою очередь, по данным «Бест-Новострой», средняя стоимость новостройки на конец 2013 года составляла в Москве 181 723 ₽ за квадратный метр (без учёта элитного сегмента), а в августе 2023 года — 321 832 ₽ за метр. Таким образом, в рублёвом выражении средняя цена московского квадратного метра выросла в 1,8 раза, говорит основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Долгая продажа при необходимости
Жильё гораздо труднее обменять на деньги, особенно в кризисные моменты. Например, согласно исследованию Сбербанка, сроки экспозиции жилья, то есть поисков покупателя, на вторичном рынке России по итогам июля 2023 года за год выросли на 10 дней. В среднем квартира в России продаётся за 62 дня, однако это время зависит от площади и числа комнат — чем больше квартира, тем труднее найти покупателя. В июле 2023 года однокомнатные квартиры продавались за 52 дня, двухкомнатные — за 59 дней, а трёхкомнатные — за 73 дня.
В случае привлечения ипотечного кредита заёмщик вынужден переплатить банку. Например, при покупке квартиры стоимостью 10 миллионов ₽, первоначальном взносе в 16% и сроке кредита 30 лет переплата в Сбербанке превысит 12 миллионов ₽, свидетельствует ипотечный калькулятор. Сократить переплату можно, если уменьшить срок кредита или увеличить первоначальный взнос.