Доля в мешке: квартиры по маткапиталу разрешат продавать по новым правилам

Государственная дума приняла в первом чтении законопроект о расширении возможностей использования материнского капитала для приобретения недвижимости, готовятся и другие инициативы. Один законопроект оговаривает возможность переноса долей на новые помещения, он должен быть принят до лета и позволит проще продавать такое жилье. Другая мера разрешит обменивать детские доли между близкими родственниками. Но главное, готовится законопроект, который сделает открытой информацию о приобретении недвижимости с использованием средств маткапитала. Сейчас на рынке жилья существуют проблемы с прозрачностью сделок с квартирами или домами, купленными на такие средства. При этом опека зачастую оказывается в растерянности из-за законодательных пробелов. Подробности читаем далее.

Продажа квартиры с маткапиталом: опека вне претензий

По данным ведомств и Госдумы, в настоящее время требование определять доли до продажи существенно осложняет сделки по квартирам, купленным с использованием маткапитала. Органы опеки долго не принимают решения, потому что не владеют критериями того, ухудшается или нет положение детей вследствие сделки. Опасаясь дальнейших претензий, органы опеки либо не дают разрешений на покупку, либо очень долго их заверяют.

Для исправления этой ситуации в России будет создана информационная система (система оповещений), которая должна повысить безопасность сделок с недвижимостью, купленной с помощью маткапитала. Как сообщили в Росреестре, сейчас изучается вопрос о возможности проставления отметки в ЕГРН об использовании средств маткапитала на приобретение, а также строительство или реконструкцию жилого помещения. Законопроект предусматривает, что сведения о таком жилье в регистрационный орган направит Соцфонд РФ, уточнили в пресс-службе Росреестра.

Обеспечение прозрачности сделок с жильем, купленным на средства маткапитала, обсуждалось на рабочем совещании с руководителями Росреестра и Социального фонда, рассказала зампредседателя комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

— Благодаря этой справочной системе любой покупатель сможет быстро и просто получить ответ на вопрос, использовался ли маткапитал при покупке или строительстве помещения, а также были ли выделены доли на детей и супругов, — пояснила депутат.

По ее словам, зачастую, чтобы избежать проблем с продажей квартир в будущем, родители не выполняют требования закона и не выделяют «детские» доли. Однако это нарушение может привести к тому, что сделка купли-продажи будет признана недействительной, а значит, пострадают добросовестные покупатели.

— Сейчас идет обсуждение технических деталей проекта. Эта информационная система направлена на прозрачность сделок: о чистоте квартиры, о том, не находится ли дом в аварийном состоянии, — отметила депутат.

Руководитель Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева отмечает, что в случаях купли-продажи жилья, приобретенного по маткапиталу, встает дилемма, кого должен защищать закон. Выбор — между несовершеннолетними детьми, чьи права нарушили родители, и добросовестным покупателем жилья, который не мог знать о нарушении закона.

По мнению Надежды Косаревой, систему данных о жилье по маткапиталу и выделении долей необходимо базировать на сведениях ЕГРН, чтобы она имела не справочный, а правовой и юридически значимый характер. Только в этом случае приобретатель сможет отстаивать в суде свою добросовестность, отмечает эксперт. В противном случае опираться просто на «справочную» систему будет сложно, убеждена Косарева.

В Общественном совете при Минстрое России отмечают, что сегодня уязвимость вторичных сделок (купли-продажи, залога) с жилыми помещениями, приобретенными на маткапитал, связана с требованием закона оформить такое жилое помещение в общую долевую собственность родителей и несовершеннолетних детей. Если это требование закона нарушено, дальнейшие сделки с квартирами и домами могут быть оспорены в суде.

Напомним, что недавно в первом чтении в ГД приняли законопроект, в соответствии с которым в Росреестре появятся отметки о том, какие родственники имеют право проживать в квартире, даже если человек утратил на нее право собственности.

Как продать и купить квартиру, приобретенную по маткапиталу

Имея на руках выписку из ЕГРН с отметкой, что маткапитал для выбранного на вторичном рынке жилья не использовался, покупатель сможет избежать негативных последствий и подтвердить свою добросовестность.

Потребность в таком сервисе назрела давно, это можно увидеть по количеству обращений граждан, пояснил «Известиям» управляющий партнер компании «ЮрДом» Дмитрий Данилов.

— Онлайн-доступ к информации о сделках с материнским капиталом поможет защитить интересы добросовестных покупателей и обеспечить прозрачность на рынке недвижимости, — добавил эксперт.

Юрисконсульт офиса «Академическое» агентства «Инком-Недвижимость» Наталья Киселева объясняет, что о том, были ли выделены доли, можно узнать из перечня собственников. А вот информацию об использовании материнского капитала при покупке правоустанавливающие документы никак не фиксируют.

При этом отдавать решение вопроса на откуп покупателям не стоит, уверены эксперты. Было бы лучше сделать не просто отметку в ЕГРН, а ограничить распоряжение квартирой до момента наделения собственностью детей/супруга.

Нежелание родителей наделять детей долями в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, объясняется особым порядком совершения сделок с таким имуществом, подтверждает президент Российской гильдии риелторов Ирина Зырянова.

— В редких случаях органы опеки дают согласие на зачисление доли детей на их счета, и расходоваться эти средства могут только в интересах детей и под контролем органов опеки. На нарушения людей толкают многие объективные сложности, — добавляет эксперт.

Доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова отмечает, что в предлагаемой системе можно будет аккумулировать всю информацию по объектам, приобретенным с использованием маткапитала. Этого можно достичь за счет оперативной передачи данных, после того как получен материнский капитал и определено, что он направлен на улучшение жилищных условий. Далее собираются сведения о купленном или построенном объекте с привязкой к каждой семье и указанием доли каждого. Скорее всего, здесь может понадобиться помощь органов опеки и попечительства в фиксировании информации.

Адвокат МКА Sed Lex Вера Ефремова добавляет, что такая система должна располагать сведениями о направлении средств на погашение ипотеки или строительство объекта (оплату договора подряда), поскольку использование маткапитала требует выделения детских долей. При этом доли в таком жилье могут быть выведены добровольно при заключении соответствующего соглашения или через суд — если супруги делили имущество и были затронуты права детей, отмечает адвокат.

Профессор экономического факультета РУДН Владимир Пизенгольц добавляет, что создать такую службу можно в рамках системы «Госуслуг».

Завкафедрой предпринимательского права юридического факультета РГГУ Татьяна Белова полагает, что разрабатываемая справочная система может работать по аналогии с электронным реестром уведомлений о залогах движимого имущества. В момент регистрации права собственности на объект недвижимости, приобретаемый с использованием материнского капитала, согласие родителей или одного из них будет составлено в нотариальной форме (с минимальной государственной пошлиной), а также будет подлежать обязательному внесению в данный реестр.

Адвокат Вера Ефремова отмечает, что люди зачастую не оформляют доли по ряду причин. Это и необходимость в дальнейшем получить разрешение органов опеки и обязательно купить новое жилье, в котором дети получат такие же доли; и более высокие расходы на сделку с недвижимостью, когда дети совершеннолетние, поскольку при продаже требуется обязательно нотариально удостоверить договор.

Как продать квартиру с детскими долями

По нынешним законам, совершеннолетний россиянин (например, старший ребенок) или супруг лица, получившего сертификат на маткапитал (МСК-сертификат), не может отказаться от доли в купленном на маткапитал жилье. А это не согласуется с нормам Гражданского кодекса РФ. Новый законопроект устраняет это противоречие и позволит при необходимости отказываться от доли в жилом помещении.

Кроме того, такая мера должна упростить продажу квартир, купленных в кредит с привлечением средств маткапитала, чтобы новое жилье можно было приобрести раньше, чем ипотека будет погашена полностью.

По действующим законам, необходимо сначала погасить ипотечный кредит, наделить всех долями в жилом помещении по соглашению и только после этого продавать свое жилье и покупать другое. Однако зачастую семья начинает нуждаться в улучшении жилищных условий (например, если рождается еще один ребенок) до того, как кредитное обязательство будет исполнено. В результате сегодня семьи вынуждены продавать жилье ниже рыночной стоимости, а сами сделки затягиваются по времени.

По новым правилам, перенести обязательства о наделении долями детей в новом жилье можно, если оно большее по площади или дороже по кадастровой стоимости. Тем самым права несовершеннолетних детей не ущемляются, а граждане получают возможность обменять одно жилье на другое без потери в цене и решить свой квартирный вопрос.

Еще одна трудность касалась права совершеннолетних детей отказаться от долей в квартире. Это важно, чтобы взрослый ребенок, не живущий с родителями и имеющий мизерную долю в квартире, мог встать на очередь на получение жилья или претендовать на единое универсальное пособие.

Сейчас в подзаконных актах написано, что в течение шести месяцев органы опеки должны выделять доли, но на практике они не выделяются, отмечают в Госдуме. Депутаты хотят убрать возможность неоднозначных трактовок и прописать дополнительные разъяснения по сложным случаям, пояснила первый зампред комитета ГД по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства Татьяна Буцкая.

— Мы работаем над тем, чтобы совершеннолетние могли при желании отказаться от своей доли при продажах квартир, купленных на маткапитал. Мы это специально будем прописывать в законе для ситуаций, когда требуется допразъяснение, — уточнила она.

Среди ряда поправок по использованию маткапитала оговаривается и возможность обменять одну ипотечную квартиру на другую. Сейчас в Госдуме изучают поправки ко второму чтению законопроекта.

— Разговор будет не только об ипотечной, но и о любой другой квартире. Главное, чтобы жилье было больше либо по площади, либо по кадастровой стоимости. А сегодня у органов опеки нет четких критериев, и они могут не дать разрешения на сделки, — пояснила депутат.