Рынок недвижимости и его новые законы

Российские законы, имеющие отношение к сегменту строительства и недвижимости, продолжают активно меняться. Причем законодательные новинки весны-лета 2023 года затрагивают интересы как инвесторов, так и архитекторов и проектировщиков, как компаний-застройщиков, так и их клиентов — конечных собственников жилья.

По итогам работы весенней сессии 2023 года Госдумой было принято более 20 федеральных законов в сфере развития строительной отрасли и ЖКХ*. Среди ключевых в Минстрое отмечают, в частности, вступающий в силу с 1 сентября 2023 года закон, направленный на повышение безопасности использования газового оборудования в многоквартирных домах (ФЗ от 18 марта 2023 г. № 71-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» и Жилищный кодекс Российской Федерации»). Он предусматривает обязанность заключать со специализированной организацией договор о техобслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования.

Важные изменения были внесены в порядок и сроки проведения государственной экологической экспертизы, в том числе проводимой по принципу «одного окна» (ФЗ от 10.07.2023 № 305-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»). В числе прочего, закон предусматривает субсидиарную ответственность саморегулируемой организации (СРО) и соответствующего Национального объединения саморегулируемых организаций за причинение вреда их членами вследствие недостатков работ.

Урегулированы важные вопросы порядка проведения заочного голосования собственников и введена возможность голосования через МФЦ (ФЗ от 04.08.2023 № 441-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»), законодательно закреплена возможность предоставления гражданам (с их согласия в письменной форме) жилого помещения по договору социального найма не только в границах населенного пункта по месту жительства, но и в другом населенном пункте на территории того же муниципального образования. Кроме того, внесен ряд изменений, направленных на регулирование порядка осуществления работ по капремонту общего имущества в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия.

В разговоре о законодательных новинках нельзя не вспомнить разработанный Росреестром и подписанный президентом закон о «линейной амнистии»*, дающий возможность внесудебного оформления прав на использующиеся в ЖКХ линейные объекты, которые построены до 2004 года. Как подчеркнул профильный вице-премьер Марат Хуснуллин, на сегодняшний день не решен вопрос собственности таких объектов протяженностью ориентировочно 720 тысяч километров, при этом они имеют большое значение для граждан. Принятый закон позволит урегулировать эту проблему.

В рамках внесения изменений в Земельный кодекс РФ расширяются возможности регионов по предоставлению земли гражданам отдельных профессий для их привлечения в сельскую местность. Как добавил руководитель Росреестра Олег Скуфинский, еще один подписанный президентом закон совершенствует порядок выявления правообладателей недвижимости, что позволит защитить имущественные права граждан. Кроме того, согласно документу, для граждан упрощается порядок снятия с учета объектов, уничтоженных в результате ЧС: теперь в таких случаях не надо будет обращаться к кадастровому инженеру.

Для инвесторов, готовых вкладываться в развитие внутреннего туризма, а также для архитекторов и проектировщиков, работающих в этой сфере, особый интерес наверняка представляет еще один подписанный Владимиром Путиным закон — о лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В целом он дает инвесторам новые гарантии по приобретению в частную собственность земельных участков в границах курортов (до сих пор такие сделки в огромном количестве случаев оспаривались в судебном порядке). Документ также предусматривает пересмотр установленных еще в советское время ограничений в использовании земли, что призвано повысить инвестиционную привлекательность курортных территорий.

Как пояснили в Росреестре, ранее объектом охраны, в отношении которого устанавливались соответствующие зоны с особыми условиями использования территории, являлась территория лечебно-оздоровительных местностей и курортов (ЛОМ) с регламентированным режимом хозяйствования и природопользования. То есть охранялись не сами лечебные ресурсы, а территория, на которой они расположены. При этом внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны являлся границей ЛОМ, что накладывало ограничения в отношении всей территории, в частности, сужало возможности по осуществлению различной деятельности в ее пределах.

Проблема также была обусловлена тем, что ранее ЛОМ были отнесены к особо охраняемым природным территориям, а после утраты ими соответствующего статуса в правоприменительной практике сложилась неоднозначная позиция в части необходимости сохранения ограничений, вытекающих из него. Закон решил правовую коллизию.

«Законом 469-ФЗ изменен предмет правовой охраны: теперь это непосредственно природные лечебные ресурсы, а не территория, в границах которой они расположены. В этой связи устанавливаются зоны с особыми условиями использования территории, в границах которых предусматриваются обеспечивающие сохранение природных лечебных ресурсов ограничения использования земельных участков. Таким образом, вносится правовая определенность в отношении правового режима территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, что позволит осуществлять соответствующую хозяйственную деятельность в соответствии с документами градостроительного зонирования и развивать территорию муниципалитета в целом с учетом требований по охране лечебных ресурсов», — отмечают в Росреестре.

Специалисты Главгосэкспертизы, также прокомментировавшие особенности применения вступившего в силу с 4 августа 469-ФЗ, добавили: закон предусматривает изменения в Водном кодексе. «Согласно этим изменениям, сброс очищенных сточных вод в водные объекты, расположенные во втором и третьем поясах зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, во второй и третьей зонах округов санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, допускается при условии оборудования объектов, осуществляющих такой сброс, сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, а также при условии соответствия качества сточных (в том числе дренажных) вод требованиям, предусмотренным Водным кодексом, законодательством в области охраны окружающей среды, законодательством в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения».

После даты вступления федерального закона в силу проектировщики могут предусматривать мероприятия по сбросу сточных вод в водные объекты, расположенные в границах указанных зон, при соблюдении соответствующих условий. При этом при проведении экспертизы проектной документации будет осуществляться оценка ее соответствия новым требованиям с учетом положений части 5.2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК), определяющих дату, по состоянию на которую подлежат применению требования, установленные частью 5 статьи 49 ГрК. То есть, если проектная документация разрабатывается в соответствии с требованиями, действовавшими до даты вступления закона в силу, то новые требования к охране водных объектов не могут быть учтены при ее подготовке и оценке в рамках экспертизы.

В случае направления на повторную экспертизу проектной документации, получившей положительное заключение, застройщик (технический заказчик) вправе в задании на проектирование предусмотреть требование о необходимости доработки проектной документации в соответствии с требованиями, вступившими в силу после выдачи указанного положительного заключения.

«В таком случае в рамках повторной госэкспертизы будет проводиться оценка изменений, внесенных в проектную документацию, на предмет соответствия указанным в задании на проектирование требованиям, вступившим в силу после выдачи положительного заключения. Таким образом, при проведении повторной экспертизы новые требования по мероприятиям по сбросу сточных вод могут быть применены по инициативе застройщика (технического заказчика)», — объясняют в Главгосэкспертизе.

Кстати, раз уж речь зашла о туризме: по оценкам Росреестра, менее чем за год к ведомственному проекту «Земля для туризма»* присоединились около 40 регионов страны. К июлю 2023 года на их территории выявлено 349 пригодных для туристического развития земельных участков площадью 3 799,8 гектара.

По словам руководителя Росреестра Олега Скуфинского, лидерами являются Сибирский (74 участка), Приволжский (66 участков) и Дальневосточный (65 участков) федеральные округа. Лидеры среди регионов: Сахалинская область (36 участков), Республика Алтай (32 участка), Калужская область (28 участков). Максимальная общая площадь выявленных участков отмечается в Северо-Западном (860 гектаров), Приволжском (830 гектаров) и Сибирском (600 гектаров) федеральных округах, а среди регионов — у Республики Карелия (850 гектаров), Республики Башкортостан (470 гектаров) и Новосибирской области (290 гектаров).