Светлана Разворотнева: На рынке апартаментов будет поставлен крест

Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйства Светлана Разворотнева пояснила, какие новации с точки зрения налогообложения недвижимости предлагаются.

- Во-первых, от НДС освобождаются застройщики, которые строят по договору долевого участия нежилые помещения, в том числе машиноместа и гаражи в многоквартирных жилых домах. И это логично. Ведь если они освобождены от НДС при строительстве иных помещений в жилом доме, то почему бы не предусмотреть и подземные паркинги. Они просто как-то изначально выпали из общей концепции. Но взамен лишили такой льготы строителей апартаментов. Это вторая новация законопроекта, на которую сразу обратили внимание, - прокомментировала она.

Введение НДС на апартаменты отразится только на застройщиках или и на покупателях тоже?

- Это изменение в первую очередь затрагивает застройщиков, а не покупателей, - рассказала партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольга Широкова. Рыночная стоимость апартаментов определяется исходя из спроса и предложения, а не конкретных налоговых ставок. Таким образом, застройщики могут принять решение включить стоимость НДС в конечную цену апартаментов или понести эти издержки самостоятельно, в зависимости от конкретной бизнес-модели и условий рынка.

Светлана Разворотнева была более категоричной. По ее словам, это поставит крест на строительстве апартаментов под видом жилья.

- Потому что их строить и покупать будет невыгодно, - уверена она. - Сейчас разница в цене между квартирами и апартаментами примерно 15 процентов, а теперь еще добавится НДС на застройщика. Хотя и декларируется, что он будет облагаться не на оборот, а на прибыль компании. Тем не менее, это отразится на разнице в цене. Добавьте к этому повышенные платежи за коммунальные услуги, за дополнительные налоги, которые ложатся на собственников апартаментов. Поэтому интерес к их строительству может ослабнуть. Насколько мне известно, в Москве уже перестали выдавать разрешение на строительство апарт-комплексов. Хотя в других регионах они активно продолжают возводиться.

Спрос на апартаменты есть! По договору долевого строительства их продают как офисы или как бы гостиницы, либо "нежилые помещения" в отдельных зданиях. Но все чаще, по информации руководителя "Циан. Аналитики" Алексея Попова, практикуются иные схемы: реконструкция офисных зданий, "самодельные" апартаменты на первых этажах жилых домов, на мансардах, в коттеджах и т.д.

За правовое регулирование статуса апартаментов, правил строительства и проживания в таких комплексах выступает председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин. По его словам, доля апартаментов на рыке постоянно увеличивается.

- Например, в Москве каждая десятая сделка по купле-продаже приходится на апартаменты. И все из-за низкой цены - по сравнению с квартирами они в среднем дешевле на 20 процентов, да и месторасположение зачастую более выгодное, - отметил Басин.

Светлана Разворотнева убеждена, что естественным путем должны "отмирать" те многофункциональные центры, которые сдаются под видом жилья.

- Они никогда не будут признаны жилой недвижимостью, но это не означает, что их нужно приравнять к промышленным зданиям и сооружениям. И нужно разбираться с теми апартаментами, что уже построены и люди там купили жилье, - уверена она.

И поделилась еще одной инициативой, которая дорабатывается совместно с Торгово-промышленной палатой и касается требования к рекламе апартаментов. Там должно быть четко заявлено, что это нежилое помещение для временного проживания. Чтобы недобросовестные застройщики и риэлторы не могли апартаменты рекламировать под видом жилья.

Разговоры о признании апартаментов жилыми или не жилыми помещениям ведутся уже более десяти лет. Каждый раз масла в огонь подливают сообщения, что их предлагается узаконить. Подискутируют и снова документ откладывают. По словам Светланы Разворотневой, в продолжение истории с апартаментами мало кто заинтересован. И в первую очередь Минстрой, так как введенные квадратные метры в апарт-комплексах не учитываются при вводе жилья и не улучшают показатели ведомства.

- А регионы не заинтересованы, так как их строительство - головная боль для глав субъектов, это же создает дополнительное обременение на дорожную и социальную инфраструктуру. В том же Краснодарском крае, где спрос на жилье велик, а участков для строительства многоквартирных домов мало, строят абсолютно везде - в прибрежных зонах, где должны быть индивидуальные дома или хозпостройки. Так на участке, где по документам сарай для лодок, в итоге появляется комплекс в 10 этажей, - резюмировала депутат.

Сколько апартаментов в регионах?

70 процентов апартаментов приходится на 4 региона (Москва, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Крым). Такие данные приводит "Циан Аналитика". Но их доля растет и в других субъектах РФ. Так, по данным NF Group, на региональном рынке апартаментов в 14 городах России (исключая Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край) по итогам марта 2023 года экспонировалось 2000 апартаментов в 33 комплексах. Причем 60 процентов из них вышли на продажу в 2022-2023 годах. Большая часть предложений (48%) относится к несервисному формату, который по своему функционалу близок к квартирам, пояснила Ольга Широкова. Такой тип апартаментов представлен в 16 комплексах в 11 городах России. В топе-3 локаций по объему свободного предложения - Новосибирск, Нижний Новгород и Красноярск. На рекреационные и сервисные лоты приходится 27% и 26% предложения соответственно. Первые активно предлагаются в Архызе и Калининградской области. Вторые - в Новосибирске, Уфе и Екатеринбурге.

Стоимость апартаментов растет синхронно с объемом активного предложения. Так, если в мае прошлого года, по данным "Циан. Аналитики", средняя номинальная цена квадратного метра в апартаментах была около 360-370 тысяч рублей, то в мае 2023 года - около 440 тысяч рублей.