В какую недвижимость нельзя вкладываться. Советы начинающему инвестору

Бегом в бетон

Для начала необходимо понять, что вам требуется. Если нужно просто вбухать деньги в бетонную коробку с непонятной перспективой их окупаемости и возврата, но с гарантией, что квартира никуда не денется, то вам прямая дорога в новостройки. Таким образом вы сможете избежать основного риска при покупке недвижимости – утраты титула.

Ведь вы будете ее первым владельцем, и все проблемы покупателей вторичной недвижимости обойдут вас стороной. Необходимо лишь выбирать квартиру у проверенных застройщиков, и лучше, если дом уже построен и сдан.

Сохраните ли вы при этом варианте свои изначальные сбережения? Да. Но только если не случится очередного обвала, как это было во время кризисов 1998, 2008 и 2013 годов, когда недвижимость теряла в цене до 30-40%, как в рублях, так и в долларовом эквиваленте. В рублях цена затем росла и брала новые высоты. А вот в валюте снова вернулась к значениям 2006 года.

Получится ли на этом заработать? Не факт. Если это Москва, Питер или Сочи, то, как минимум, от инфляции вы свои инвестиции спасете, а может и приумножите. Но в других регионах есть своя специфика, где без совета опытного специалиста можно купить неликвид, цена которого еще долго будет топтаться на месте.

«Обязательно обращайте внимание на локацию и инфраструктуру проекта. Новостройки рядом с метро и транспортными развязками, в пешей доступности от парков, образовательных учреждений и иных социальных объектов считаются наиболее ликвидными. Если вы планируете приобрести жилье для перепродажи, то можно купить квартиру с отделкой white box, а для сдачи в аренду оптимальным вариантом будет чистовой ремонт от девелопера», – советует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development.

Обманутые ожидания

Если вы живете в регионах, где рост стоимости недвижимости и спрос на нее не такой постоянный, как в столицах, не спешите доверять всему, что обещают застройщики. Все эти мантры о безумном росте цен в новостройках улетучиваются, если посмотреть на графики за последние 5-10 лет. Внезапно: там есть и падения. Есть и рост, но неравномерный и в пределах инфляции, если считать средние значения.

И продажи на «стадии котлована» рядовому покупателю уже давно недоступны. Только избранный пул агентств недвижимости попадает на предпродажи. Но и там количество объектов ограничено и быстро разбирается самими риэлторами. Цена новостройки в процессе возведения растет, но не настолько, чтобы получать сверхприбыль.

Кроме того, застройщики научились проводить незаметные для жителей «публичные слушания» и в массовом порядке убирают такие социальные объекты, как школы, детсады и поликлиники, обещанные на старте продаж, из своих проектов. А также меняют планировку территории для проведения уплотнительной застройки.

Суды идут, но «проверенные» девелоперы, действующие, как правило, в связке с купленными чиновниками, добиваются своего. Представьте, насколько упадет цена вашей новостройки, если в удаленном от центра районе так и не будет разрекламированной школы и детского сада?

Владимир Щекин, девелопер жилого кластера RDD, рекомендует: «Лучше выбирать жилые комплексы в оживленных районах города, рядом с крупными бизнес-центрами или развлекательными хабами, недалеко от метро и других транспортных узлов. В квартире должна быть отделка от застройщика, так как ремонт собственными силами обойдется инвестору дороже».

«Вторичка» впереди

Чтобы по-настоящему зарабатывать на недвижимости, придется потрудиться. Вариант с покупкой квартиры для последующей ее сдачи в аренду тоже рассматривается. Но, как правило, это не очень выгодно. Вместе с арендной платой у вас всегда будут издержки на поддержание квартиры в товарном виде, которые могут съедать значительную часть прибыли.

Покупка вторичной недвижимости принесет гораздо больше прибыли, чем новостройка. Во-первых, вы сможете купить ее гораздо дешевле. Рынок готового жилья гораздо шире, выбор больше, цены ниже, да еще и торговаться можно. И с выбором локации трудно промахнуться – вам сразу будет видно, что из себя представляет тот или иной район.

Во-вторых, можно находить объекты дешевле рынка, приводить их в порядок и продавать. Этот метод появился еще в советские времена, сейчас называется флиппинг и потихоньку набирает обороты. Да, нужно постараться, в том числе поработать руками. Но и доходность здесь гораздо выше других вариантов.

В-третьих, любая новостройка после продажи тоже становится «вторичкой». Существует целое направление по срочному выкупу недвижимости в только что сданных жилых домах и комплексах. Реализуют квартиры и подрядчики, которые не смогли продать по уступке полученную зачетом от застройщика квартиру, и разочаровавшиеся в локации покупатели. А еще ипотечники, которые потеряли работу и не могут платить по кредиту.

Только при покупке вторичной недвижимости необходимо отчетливо понимать, что без должной проверки приобретать ее ни в коем случае нельзя. Существуют риски, из-за которых можно все очень быстро потерять. И поэтому лучше опираться на помощь профессионалов.

«Если у человека нет профильного образования и опыта работы в данной сфере, следует обратиться в агентство недвижимости. Самостоятельно подобрать оптимальный вариант практически невозможно. Специалисты, исходя из средств, которыми вы располагаете, помогут определиться с перспективной локацией, оценят потенциал проекта, подберут квартиру наиболее востребованного формата», – напоминает Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум».