Расчет на льготу: рынок недвижимости в России на распутье

Рынок жилья в России находится в переходном состоянии. Объемы продаж квартир и домов значительно снизились, но цены остаются на уровнях намного выше прошлогодних. Эта ситуация затронула практически все регионы страны, если не в равной, то в схожей степени. В обозримом будущем рынок будут тянуть в противоположные стороны два фактора: возвращение доступной ипотеки и низкие доходы населения, из-за которых значительная часть людей не готова брать жилищный кредит под любой процент. Воспрянет ли сектор жилого строительства и будут ли дома доступными в ближайшие месяцы — в материале «Известий».

Защитный актив

В марте после начала СВО на Украине покупка недвижимости в стране пошла вверх небывалыми темпами, хотя расходы практически на всё остальное уже начали снижаться. Случились две вещи: разгон инфляции вынудил граждан искать спасения в традиционном «защитном активе» — жилье, а параллельно ставки по льготной ипотеке всё еще оставались низкими. Это привело к значительному росту как продаж, так и цен, обгонявших в тот момент даже инфляцию.

Но в конце марта Банк России повысил ключевую ставку до 20%, после чего в том же направлении отправились и банковские ставки. Брать ипотеку в сложившейся ситуации стало сомнительным мероприятием. А в начале апреля выросли ставки и по госпрограмме льготной ипотеки — до 12%. В результате количество сделок на рынке рухнуло на десятки процентов (на вторичном рынке вообще вдвое), а цены начали останавливаться. К маю спрос на жилье по некоторым оценкам упал вчетверо. К тому времени снизились ставки как по рыночной, так и по льготной ипотеке, но покупатель на рынок не поспешил. Тем более что укрепление рубля и замедление инфляции сняли вопрос с необходимостью немедленно во что-то вложиться.

В итоге к маю рост цен в секторе практически прекратился — свернувшись даже быстрее инфляции. Более того, в отдельных сегментах началось пусть и слабое, но снижение (особенно в секторе вторички). Тем не менее статистика показывает, что в годовом исчислении в мае демонстрировался колоссальный рост практически по всем регионам России — в некоторых жилье за год подорожало в полтора раза.

Колоссальный обвал

Что до спроса на жилье, то его обвал принял по-настоящему крупные масштабы, которые можно сопоставить только положением дел после кризиса 2008–2009 годов. Но еще острее ситуация ощущается в сравнении с мартовским ажиотажем.

— В марте число сделок было близким к рекордным уровням, — объясняет эксперт «Циан.Аналитика» Елена Лапшина. — В апреле спрос упал в месячном выражении на 48%, в мае — еще на 22%.

Лишь по итогам июня, отметила собеседница «Известий», ожидается небольшой рост числа заключенных договоров в месячном выражении.

— Должен сказаться эффект и от снижения ключевой ставки (это позволит активизировать сделки на вторичке), и от запуска многочисленных программ по стимулированию спроса (новой льготной ипотеки, ипотеки для IT-специалистов). К тому же на рынке частично сформировался отложенный спрос за последние два месяца, — отмечает она.

По словам специалиста департамента стратегических исследований Total Research Глеба Финкельштейна, спрос при сильном росте цен на новостройки, росте ставок по вторичке, неопределенности в целом и падении реальных располагаемых доходов населения просто не может не снижаться. Тем более на столь высокобюджетные покупки, как недвижимость. Однако он отметил, что смотреть нужно не на количество сделок, а на то, насколько сильно просядет жилье в цене.

— С прошлогодних октябрьских пиков цены уже просели на 5–7% на вторичку, а стоимость новостроек просто перестала расти, начав очень медленно снижаться. Но и спрос в мае-июне не сказать чтобы начал расти после снижения ставки ЦБ и ставок по ипотеке. Даже к показателям января он вряд ли вернется в этом году, поскольку инфляция ударила по карману покупателей самого востребованного сегмента, а именно жилья экономкласса. Так что после ПМЭФ и постепенного снижения ставок ждать взрывного роста не стоит. Скорее всего, он останется плюс-минус на текущих уровнях, — объясняет эксперт.

Что будет с ценами

Что касается роста цен в ближайшем будущем, то в зависимости от сектора движение будет разнонаправленным, считают эксперты.

— Пока мы не ожидаем, что тренд на снижение цен станет заметен не только аналитикам, но и массовому покупателю, — говорит Елена Лапшина. — На первичном рынке заметное снижение цен представляется маловероятным. Для принятия решений по изменению прайс-листов при продаже через эскроу-счета застройщикам необходимо получать согласования в банках-кредиторах (вплоть до повторного прохождения кредитного комитета). К тому же сейчас увеличивается стоимость строительных и отделочных материалов, что также не позволяет занижать цены. Прямые скидки встречаются редко, только на отдельные лоты — самые дорогие или с менее удачными планировками.

— Если говорить о мировых и локальных кризисах экономики и ценах на недвижимость, то они всегда реагируют с лагом в полгода, — констатировал Финкельштейн. — Текущий тренд на снижение цен — это четкое доказательство того, что как минимум вторичка в этом году расти не будет совершенно точно. Новостройки девелоперам тоже придется держать примерно на текущих уровнях, поскольку опять-таки всё зависит от доходов населения, а они расти в ближайшие год-два, скорее всего, не будут.

Лапшина в секторе вторичного жилья разворота не видит.

— Рынок связан с сегментом новостроек (часто сделка по продаже квартиры на вторичке предшествует сделке по покупке квартиры на первичке), где прямое снижение цен осложнено действующей схемой продаж через эскроу-счета, а «квадрат» продолжает хоть и медленно, но дорожать. В таких условиях далеко не все собственники будут готовы снижать стоимость своих лотов на вторичке. Существенное снижение цен стоит ожидать лишь при резком ухудшении макроэкономической конъюнктуры и росте безработицы, — поясняет она.

Ослабление жилищного рынка почувствуют все регионы, но эффект может быть разным. По оценке Лапшиной, есть субъекты Федерации, где вероятность возникновения проблем на рынке недвижимости выше. Например, с повышенной долей ипотечных сделок в общей структуре (в апреле число сделок с привлечением заемных средств в целом по стране сократилось на 70%, в мае — еще на четверть).

— Рынок недвижимости во многом зависит от платежеспособного спроса населения, поэтому, вероятно, с проблемами столкнутся регионы, где наблюдаются трудности на рынке труда, — это машиностроительные регионы, регионы металлургии, — добавила она.

В этой ситуации некоторые надежды возлагается на льготную ипотеку, которая во многом тянула рынок в прошлом году. Однако Глеб Финкельштейн призывает не обольщаться.

— Локомотивом льготная ипотека точно не станет. Да, снижение ставок до 7% и ниже может способствовать определенному росту спроса, но он не будет ажиотажным. Тем более если брать текущий момент, летом спрос априори низкий — это сезон отпусков, и деловая активность падает до минимума, — считает он.

— Льготная ипотека под 9% поддержала рынок: в мае темпы сокращения спроса замедлились, число сделок только на 22% меньше, чем в апреле (стоит сделать скидку и на праздничные дни), что свидетельствует о востребованности новой льготной программы и о готовности покупателей заключать сделки, — отмечает Лапшина.

Не стоит забывать и о том, что при всей значимости ипотеки огромному количеству россиян она по-прежнему недоступна. В свое время гендиректор «Дом.РФ» Виталий Мутко констатировал, что 40% граждан страны не смогут профинансировать жилье в банке даже под 0% годовых.

— Это банальное отсутствие возможности обслуживать кредит, — сказал Финкельштейн. — Цены за последние пару лет в ряде регионов взлетели вплоть до 100%, поэтому ничего странного в таком поведение потребителей нет. Доходы просто не соответствуют стоимости жилья.

Несмотря на то что всплеска безработицы не произошло, сокращение располагаемых средств на руках у граждан не позволяет задумываться о перспективах. Это, в свою очередь, не способствует взятию ипотечных кредитов, а значит, и спросу на жилье. Строительному сектору, хорошо поднявшемуся в последние два года, придется адаптироваться к новым временам — до тех пор пока экономика не вернется к росту.