На рынке недвижимости подскочил бесперспективный инвестиционный спрос

Высокие инфляционные ожидания на фоне ослабления рубля и подорожание ипотеки после повышения ключевой ставки ЦБ привели к всплеску спроса на жилье, прежде всего на студии в новостройках. Однако для семейной жизни малогабаритные квартиры не пригодны, а инвестицией могут оказаться крайне невыгодной, так как перепродать их на вторичном рынке можно будет только с большими скидками, отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

По официальным данным Росстата, годовая инфляция к 21 августа составила 4,88%. Это само по себе совсем не мало, но инфляционные ожидания населения в разы выше и, по данным Центробанка, в августе достигли 11,5% на годовом горизонте - это на 0,4 п.п. больше, чем в июле. Проще говоря, люди уверены, что инфляция будет ускоряться, цены - расти, а рубль – обесцениваться. Поэтому те, у кого «лишние» рубли есть, пытаются вложить их во что-то более материальное. Например, в недвижимость, которая традиционно считается защитным активом.

Обладателей рублевых капиталов поддерживают владельцы валютных, резко увеличившие свою платежеспособность, и ипотечники, испугавшиеся подорожания кредитов после увеличения ключевой ставки 24 июля и 15 августа (и совершенно справедливо).

Как следствие, вопреки летнему затишью, в Москве подскочил спрос на жилье – как на первичном, так и на вторичном рынке. По всей видимости, повышенная активность покупателей сохранится до октября – одобренные по старым ставкам заявки на ипотеку действуют три месяца. Кроме того, спрос пока подстёгивает введение с 1 октября запретительных надбавок по ипотеке с низким первоначальным взносом и для сильно за кредитованных заемщиков.

Но это очень специфический спрос: по данным Росреестра, больше всего выросли продажи квартир-студий: доля ДДУ на студии в июле 2023 г. составила 36,7% против 27,7% в декабре 2022-го. А в целом на малогабаритные квартиры (с учетом однушек) в июле пришлось более половины спроса на первичном рынке – 54%.

Скорее всего, значительная часть покупателей студий не планируют в них жить – маленькая по площади квартира с открытой планировкой сгодится для непритязательного одиночки, но будет слишком тесной для семьи даже из двух человек. Зато такой формат очень любят инвесторы, потому что это самое дешевое предложение на рынке.

Конечно, малогабаритные квартиры покупают не только «чистые инвесторы», но и те, кто, нуждаясь в жилье, пока не может купить что-то получше, но и откладывать покупку не хочет, опасаясь дальнейшего роста цен и ставок. Однако в любом случае значительная часть таких лотов предназначена для перепродажи, с чем и у инвесторов, и у «вынужденных» покупателей могут возникнуть серьезные проблемы. Из-за субсидирования ипотечных ставок на рынке новостроек ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком значительно увеличился: 1 кв. м на «вторичке» по индексу IRN.RU в июле стоил в среднем 257 000 руб., в современных монолитно-кирпичных домах – 268 000 руб. (см. обзор рынка недвижимости Москвы по итогам июля), а на рынке новостроек средние цены давно превысили 400 000 руб. за кв. м.

Кроме того, на фоне роста цен в последние годы застройщики существенно увеличили предложение квартир-студий – см. «Квартиры в новостройках Москвы измельчали и сильно подорожали». То есть в этом сегменте конкуренция выше, чем в среднем по рынку.

Поэтому, чтобы реализовать на «вторичке» инвестиционную квартиру, купленную на первичном рынке, особенно студию, владельцу придется сделать большую скидку.

Сдача квартиры в аренду тоже не принесет большого дохода – на фоне роста цен на квартиры доходность арендного бизнеса, которая всегда была небольшой, упала ниже 4%.

Так что инвестировать в жилье при перегретых ценах – не лучшая идея. Тем более, что банки сейчас активно поднимают не только ставки по кредитам, но и по депозитам, а спрос на жилье уже в октябре может пойти на спад. А за ним и цены.

Прежде всего пострадает именно вторичный рынок, где стартовые ипотечные ставки даже в крупнейших банках уже сейчас вплотную приблизились к 14% годовых. И это не предел, так как ЦБ вполне может повысить ключевую ставку еще раз в сентябре.

На первичном рынке действуют льготные ипотечные программы с фиксированными ставками, поэтому обвала продаж не произойдет. Многие беспокоятся по поводу исчерпания лимитов по льготной ипотеке и возможного увеличения ставок по ним на фоне роста ключевой ставки и расходов бюджета. Скорее всего, эти опасения беспочвенны: президент пообещал сохранить льготную ипотеку, а Минфин – не повышать ставки.

Но спрос просядет и на первичном рынке – далеко не все новостройки, особенно в перегретой Москве, покупаются в рамках государственных льготных программ с лимитом 12 млн руб. Кроме того, надбавки ЦБ должны убрать с рынка по крайней мере часть программ субсидированной ипотеки от застройщиков, которые (в комбинации с госпрограммами) обеспечивают львиную долю продаж новостроек. Переписывать ценники застройщики очень не любят, но к концу года можно будет ждать увеличения дисконтов.