Квартира на свои: как накопить деньги и взять жилье в новостройке без привлечения ипотеки  

Как недавно сказала Эльвира Набиуллина, «доступность ипотеки – это не доступность жилья». И в чем-то она права – квадратные метры в Москве и Северной столице сейчас стоят неоправданно дорого. При этом взять ипотечный займ может практически каждый официально трудоустроенный человек. Как он будет расплачиваться с кредитом? Путь выплат может оказаться непростым. Особенно если ипотека взята в молодом возрасте и на длительный срок. И особенно – если стоимость недвижимости выше среднего.

Покупатели, которые уловили тенденции последних месяцев и не хотят брать ипотечный займ под высокий процент (или по другим причинам), ищут другие пути решения жилищного вопроса. В сегодняшней статье мы даем несколько советов, как скопить средства на квартиру мечты, не прибегая к банковским средствам.

Инвестиции в сервисную недвижимость

Если у вас на руках есть 2-4 миллиона рублей, и вы осознаете, что этих средств вам не хватит на приобретение просторной комфортабельной квартиры в любимом районе, не стоит расстраиваться. У вас есть 2 прекрасные возможности – использовать эту сумму в качестве первоначального взноса по ипотеке… или, если такой вариант вас не прельщает – вложиться в инвестиционную недвижимость и приумножить свои сбережения в краткосрочной перспективе. Сегодня в Москве и в Петербурге строится большое количество апарт-отелей сервисного типа – стоимость лотов в них начинается приблизительно с 2,8 млн рублей.

Если проект находится в стадии строительства, то цена на него будет расти до самой сдачи и после – пока застройщик не передаст ключи. Как правило, стоимость «квадрата» в «апартах» вырастает не сильно, но показатели в 10-20% вполне реальны. Далее начинается самое интересное – процесс сдачи в аренду. Вы можете сдавать юнит сами, но вы должны быть уверены в том, что справитесь с поставленной задачей. Ведь зачастую это не только про красивый ремонт и удачную обстановку: исключительно важны ваши навыки в маркетинге и умение работать с агрегаторами, отзывами. К тому же – вам потребуется тратить свое время на заселение и выселение арендаторов, покрытие издержек, работа с мнениями, уборка, мелкий ремонт и многое другое.

Второй вариант – подписать с управляющей компанией агентский договор и сдавать номер через нее. Здесь тоже есть 2 пути – выбрать программу гарантированного дохода и получать ежемесячный «фикс» на карту или обратить внимание на программы с более высокой доходностью (которые позволяют больше зарабатывать в сезон, но оставляют вас без дохода, если в отеле низкая заселяемость).

Что бы вы не выбрали, доход будет варьироваться в пределах 8-12% годовых. Таким образом, вложив 4 миллиона, вы сможете заработать за три года приблизительно полтора миллиона рублей. Приплюсуем к этому порядка 1-2 миллионов, на которые подорожает ваш юнит проценты со вклада, на который вы будете перечислять средства от сдачи. Итоговая сумма (при лучшем варианте) составит около 8-9 миллионов (4 млн – вложения 4 – совокупный доход). Этого все еще будет недостаточно для покупки квартиры мечты, но, продав апартамент, вы сможете потратить заработанную сумму на приобретение двух аналогичных номеров в отеле. И спустя еще примерно 3 года у вас в кармане окажется заветная сумма.

Таким образом, имея сегодня 4 миллиона, в перспективе 6-8 лет, вы сможете увеличить их до 16-19 миллионов. Единственное – гарантий, что двух-трехкомнатные квартиры к этому моменту будут стоить как сейчас, нет. С учетом инфляции и тенденций рынка недвижимости последних лет можно рассчитывать, что квартиры подорожают в среднем на 20-50%.

Государственная поддержка

Если ваша ситуация с жильем далека от идеала – например, вы прописаны в 60-метровой родительской квартире, где на каждого из домочадцев приходится по 10 квадратных метров, вы можете встать на очередь и добиваться помощи от государства.

Сегодня есть несколько удачных программ – доступное жилье для молодежи, помощь многодетным семьям. Есть интересные варианты для военных, а после рождения ребенка родителям предоставляется материнский капитал, который тоже можно потратить на покупку жилья.

Увы, во всех случаях вам все равно придется использовать собственные накопления. Государство не выдает квартиры бесплатно. Исключение – сложные социальные обстоятельства, расселение коммунальных квартир, выкуп территорий под размещение транспортных узлов. Таким образом, всевозможные субсидии (а также – налоговые вычеты) помогают лишь частично.

Собственные накопления: реально или нет?

Чтобы накопить на квартиру своими силами, нужно обладать высоким заработком и финансовой дисциплиной. Если вы будете откладывать ежемесячно по 100 тысяч рублей, то через 5 лет сможете скопить только 6 миллионов. Для приобретения студии на окраине – сгодится. Но вряд ли этот вариант – именно то, что вы хотите.

Как отмечают специалисты, деньги нельзя просто откладывать – они должны работать. В противном случае их съедает инфляция, и вы вместо того, чтобы приобретать, теряете. Так, инфляция с 2017 по 2022 году в совокупности составила 35% и продолжает расти. В 2017-м году за 2 млн рублей вы могли приобрести квартиру-студию на намывных территориях (жилой комплекс «Я Романтик») – сегодня такая стоит порядка 6 миллионов рублей. 100 тысяч рублей 6 лет назад были совсем другими с точки зрения покупательских характеристик. Будут они другими и спустя еще 6 лет.

Откладывание денег «под подушку» – самый неразумный и невыгодный способ накопить на квартиру.

Продажа гаража, комнаты, старого автомобиля

Иногда кажется, что в собственности нет активов, но в реальности это может быть не совсем так. Возможно, у вас есть старая бабушкина квартира в другом городе, дачный участок, доставшийся в наследство, куда вы ни разу не приезжали, или в гараже простаивает советский автомобиль в идеальном состоянии. Антиквариат, подписки дореволюционных газет, дарственные надписи писателей на купленных вашими предками книгах… В ход может пойти что угодно. Не продавайте ценные вещи на «Авито», найдите профильный аукцион, посоветуйтесь со знающими людьми – возможно, на вашей антресоли залеживаются вещи, которые могут превратиться в квадратные метры.

И все-таки… подумайте об ипотеке. Сегодня это самый простой вариант приобретения недвижимости. Главное – подобрать ликвидный объект по невысокой цене и рассчитать платежи так, чтобы вам было комфортно их выплачивать. Рассмотрите квартиры в пригородах или жилых комплексах более низкого класса, возьмите лот на начальном этапе строительства. Так вы сможете еще и удачно инвестировать. Помните – квартиры, в отличие от денег, растут в цене – поэтому вложения в недвижимость даже с помощью ипотечных средств могут принести вам неплохие дивиденды. А при желании квартиру можно продать вместе с ипотечным займом.