Как владельцу квартиры избежать шантажа со стороны квартирантов

Рынок аренды квартир переживает сейчас не лучшие времена. Арендаторы просят скидки и отсрочки оплаты. Между тем при конфликтах между владельцем жилья и съемщиком последние иногда "шантажируют" хозяев, угрожая сообщить об этих доходах в налоговые органы. Нужно ли опасаться этих угроз и как обезопасить себя собственнику жилплощади, рассказывают эксперты.

Если вы не платили налоги с дохода от сдачи квартиры, а съемщики или даже соседи пугают тем, что расскажут об этом налоговой службе, нужно учитывать некоторые нюансы. Во-первых, как говорит управляющий директор "МИЭЛЬ-Аренда" Мария Жукова, отчитаться о своих доходах в этом случае нужно до 30 апреля следующего года, а не прямо сейчас. Так что это должен быть весьма затяжной конфликт с квартирантами. Во-вторых, арендаторам очень сложно будет доказать факт получения собственником денег, особенно, если они передавались из рук в руки и нет расписок об их получении (в расписке должно быть чётко указано, что это денежные средства за аренду квартиры по конкретному адресу). Даже если это были электронные переводы, без указания назначения платежа, то можно оспорить эти переводы в суде, отмечает Жукова. Тем не менее, чтобы не волноваться и не нарушать закон, лучше узаконить свою деятельность, подчеркивает эксперт.

Вариантов, как это сделать, несколько. Можно до конца апреля следующего года подать декларацию о доходах и заплатить налог. Можно стать индивидуальным предпринимателем или самозанятым гражданином.

Первый вариант целесообразен, если доход от аренды имеет разовый характер, считает эксперт проектов "Жилфин" и "Финшок" Минфина РФ Ольга Дайнеко. Ставка налога в этом случае - 13%. Но арендодатель будет иметь право на получение налоговых вычетов - стандартных, социальных или имущественных.

"Вся сумма налога по арендному доходу может быть возмещена за счет налоговых вычетов. Поэтому посчитайте внимательно, какой вариант для вас выгоднее", - советует эксперт Национального центра финансовой грамотности, консультант по финансовой грамотности проекта Вашифинансы.рф Светлана Ефимкина. Например, можно вернуть 15 600 рублей в год за обучение себя или родных или 260 000 за покупку жилья.

Если гражданин сдает в аренду много помещений на длительные сроки, нежилые помещения, то имеет смысл зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, считает Дайнеко. Также имеет смысл рассмотреть такой вариант тем, кто сдает дорогое жилье или несколько объектов. При упрощенной системе налогообложения, которая применяется ИП, ставка налога будет 6% или 15% (если выбрана система "доходы минус расходы"). Можно также воспользоваться патентной системой, стоимость патента зависит от региона и потенциального дохода.

Из вариантов упрощенной системы налогообложения для арендодателей больше подходит вариант со ставкой 6%, говорит Ефимкина. "В этом случае не надо собирать документы, касающиеся расходной части, тем более что расходы не всегда можно подтвердить. Например, потекла труба, вы вызвали знакомого сантехника и заплатили ему наличными - никакого подтверждающего документа он не даст", - говорит Ефимкина. При этом нужно учитывать, что, кроме налога с дохода, ИП обязаны платить фиксированные взносы - на обязательное пенсионное страхование (32 448 рублей в год) и на обязательное медицинское страхование (8426 рублей в год).

Индивидуальный предприниматель должен вести учет и сдавать отчетность, обращает внимание эксперт НЦФГ, консультант по финансовой грамотности проекта Вашифинансы.рф Нина Акаемова. "В некоторых случаях требуется личное посещение налогового или другого госоргана. Регулярная сдача отчетности тоже может повлечь дополнительные расходы на ведение своего дела. Чтобы прекратить деятельность в качестве ИП потребуется подача заявления в налоговый орган. Пока регистрация в качестве ИП не прекращена, гражданин обязан отчитываться о своей деятельности, подавать декларации, отчеты, даже если им фактически не получено дохода", - отмечает Акаемова.

Оптимальный вариант для обычного арендодателя, сходятся во мнениях эксперты - стать самозанятым (сейчас это доступно в 23 регионах, с июля список расширится). Если квартиру сдают физлицу, налог будет в размере 4% от дохода, если ИП или юрлицу - ставка налога составит 6%. Такая же ставка - в 6% - будет при сдаче жилья в аренду через агрегатор (поскольку деньги будут поступать от организации). Сдавать в аренду нежилое помещение самозанятый не имеет права.

"Часть налогов отправляется в Фонд медстрахования, так что самозанятые имеют право на бесплатную медицинскую помощь в установленных законом рамках. Взносы на пенсию самозанятые платят только в добровольном порядке", - добавляет Ефимкина.

Преимущество самозанятости в том, что нет сложной отчетности - вся деятельность оформляется и ведется в простом мобильном приложении, которое все посчитает, говорит Акаемова. Налог надо платить раз в месяц, подача декларации не требуется. При этом нужно иметь в виду, что максимальный доход самозанятого за год не должен превышать 2,4 млн рублей. "Разделив на 12 месяцев, получим 200 000 руб. Это значительная сумма для сдачи внаем жилого помещения", - говорит эксперт. Когда от нанимателя квартиры поступила плата - надо заполнить в мобильном приложении две строчки: кому оказана услуга и какая сумма за это получена. Чек не надо печатать, он автоматически направляется по указанному адресу электронной почты. Сумму налога посчитает налоговый орган, а уведомление о ней появится в приложении. Еще одно преимущество этого налогового режима - не требуется совершения каких-либо действий в случае, если деятельность прекращена. Нет дохода - нет налога - нет отчетности.

"Основной минус самозанятости - то, что применение данной системы не влечет автоматического формирования пенсии и социального страхования по несчастному случаю. Но это не исключает возможности их добровольного формирования", - говорит эксперт. Кроме того, самозанятость не исключает работы по трудовому договору, где уже работодателем будут оплачиваться пенсионные и другие взносы.