Могут ли непопулярные ТЦ стать жильем

Торговые центры уже третий год испытывают сложности - поток покупателей, упавший в начале пандемии, до сих пор не восстановился. Один из вариантов модификации этой недвижимости - превращение ее в жилье либо снос для новой застройки.

Посещаемость торговых центров упала по всей стране, но больше всего в крупных городах, где лучше развита онлайн-торговля, говорит гендиректор группы компаний "КрашМаш" Виктор Казаков. В 2021 и 2022 годах в Москве стала проявляться тенденция к сносу торговых центров и их замене: либо на более современные коммерческие площади, либо на жилье. Ряд объектов уже были выкуплены девелоперами для дальнейшего строительства. В современных условиях размещение любых моноформатных объектов в помещении торговых центров нецелесообразно, считает он. Оптимальными решениями представляется либо новая застройка с жилой или социальной функцией, либо реконструкция под многофункциональный комплекс с приоритетом на офисную недвижимость. ТЦ, которые будут проданы другим владельцам, скорее всего, в ряде случаев будут переформатированы в жилье - уже известно, по меньшей мере, о десяти подобных сделках, отмечает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

Отсутствие рентабельности ТЦ - это безусловный сигнал к тому, что объекту требуется "перезагрузка", отмечает руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Насколько она окажется масштабной, зависит от множества факторов, и только исходя из их совокупности можно понять масштабы необходимых обновлений - будет ли это реконцепция, реновация или кардинально редевелопмент объекта в иной формат. Самыми "безболезненными" являются решения, которые не предусматривают масштабных трансформаций с изменением вида разрешенного использования (ВРИ) участка и серьезными строительными затратами. Если речь идет о морально устаревшем и физически изношенном объекте с несформировавшейся концепцией, то стоит задуматься о радикальном переформатировании.

По сути есть два варианта: либо попытаться приспособить существующее здание ТЦ под жилые помещения, либо снести здание и на его месте построить жилые дома.

Преобразование ТЦ в жилье - мероприятие весьма затратное, говорит Казарян. Обойтись здесь просто реконструкцией невозможно, так как по своему целевому назначению торговый объект и жилье имеют несопоставимые различия, начиная от конструктивных особенностей и инженерии, заканчивая строительными нормами. Поэтому если рассматривать трансформацию ТЦ в жилой проект, то оправданным и целесообразным решением будет являться только снос и новое строительство на вновь освободившейся площадке. Насколько это будет выгодно с финансовой точки зрения, вопрос каждого отдельно взятого случая. В текущих условиях рынка тенденция такого переформатирования вряд ли получит активное применение, считает эксперт. При этом успех такого предприятия не исключается, если объект расположен в качественной востребованной локации и приобретается застройщиком с хорошим дисконтом.

Другие эксперты отмечают, что попытки преобразовать ТЦ в жилье уже были, однако на практике они труднореализуемы. Это считалось трендом в прошлом году, но каких-то крупных историй не произошло. Есть примеры, когда девелопер, выкупивший ТЦ для застройки площадки жильем, затем продал участок с обязательством строительства ТЦ. Есть случаи, когда банки пытаются продать ТЦ застройщикам жилья, но те готовы купить только с существенной скидкой (порядка 20%). И, наоборот, есть несколько объектов, которые застройщики готовы купить по кадастровой стоимости, но владельцы не хотят их продавать.

Современные торговые центры своей планировочной концепцией не подходят под жилье, утверждает управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. При внутренней перепланировке по существующим нормативам слишком много площадей окажутся непригодными для квартир. Высота потолков будет избыточной, и в любом случае получится малоэтажка, что совершенно не выгодно с точки зрения использования земельного участка. С подводкой коммуникаций и вертикальными связями тоже придется изрядно поработать. В результате соотношение цена-качество получится совершенно неадекватным, отмечает эксперт. Хотя не исключено, что какие-то штучные проекты подобного типа от эксцентричных архитекторов все же появятся.

Немного проще с так называемыми "торговыми центрами", которые создавались из бывших административных или производственных зданий. Такие здания имеют планировки и конструктив, близкие к тем, что используются при жилом строительстве, а следовательно, перестройка их под жилье (в том числе по типу общежитий) может быть оправданной, добавляет Войцеховский.

В основном же, по его словам, "переквалификация" в жилье может происходить путем сноса старого ТЦ и строительства жилого комплекса на его месте. В зависимости от размеров участка и действующих градостроительных норм вариантов достаточно много - от точечной застройки до микрорайонов с собственной социальной и коммерческой инфраструктурой. "Дело в том, что снос торгового центра приводит к снижению объемов площадей нежилого назначения в местной застройке, и их необходимо в определенной степени восполнять", - отмечает он.

"Пока мы не видим большого количества случаев покупки торговых центров в Москве под снос, так как их цена обычно весьма высока и зачастую покупателей не находится, застройщику жилья проще получить участки другим путем. Но это вопрос дальнейшего развития рынка", - говорит Войцеховский.