Склады и офисы: основные тренды на рынке коммерческой недвижимости

По оценкам аналитиков инвестиции в недвижимость по итогам 2019 года могут вырасти на 9 процентов. Рост продолжится и в следующем году, но более умеренными темпами, прогнозируют эксперты.

Объем инвестиций в недвижимость в России увеличится на 9% в 2019 году и достигнет 260-280 миллиардов рублей. Такую предварительную оценку дают аналитики. По их мнению, рост может продолжиться и в следующем году, его темпы составят 6-10 процентов.

Увеличению инвестиций способствовала стабильная макроэкономическая ситуация в стране и снижение ключевой ставки ЦБ, которая сейчас составляет 6,5%. Регулятор также скорректировал свои прогнозы по оттоку капитала в этом году до 37 миллиардов долларов, что значительно ниже уровня, который был зафиксирован в прошлом году. Показатель инфляции ожидается по итогам года на уровне 3,2-3,7%, что ниже 4-процентного целевого показателя, установленного Банком России.

Как отмечают аналитики, рост вложений в недвижимость во многом связан с ожидаемым увеличением объемов инвестиций в регионах России с 67 млрд рублей в 2018 году до 90 млрд рублей в 2019 году. Следующий год станет годом поиска интересных проектов.

Если проанализировать структуру инвестиций, то основную долю занимают торговая и офисная недвижимость (27 и 24 процента соответственно), и площадки под девелопмент (18%). В этом году больше всего сделок было зафиксировано именно в девелопменте. Сейчас рынок уже сформирован, он в руках профессиональных игроков, у которых хорошие отношения с банками. Также высок спрос на с доходностью 30-40%.

Офисы нарасхват

Средняя цена продажи офисной недвижимости в России составляет 60 тысяч рублей за квадратный метр, за год рост составил 24%. В Москве этот показатель выше более чем в три раза - 202,8 тысячи рублей за квадратный метр, в Северной столице офисы в среднем стоят 105,2 тысячи за квадратный метр. В Крыму они дороже, чем в Подмосковье - 79,2 против 70 тысяч рублей за квадратный метр. При этом в регионах почти нет современных офисов.

До 2022 года прогнозируется, что спрос на офисную недвижимость в Москве будет превышать предложение. Внутри Садового кольца и в наиболее и наиболее популярных локациях города практически не осталось интересных проектов, что ведет к удорожанию площадей. Найти свободное помещение все сложнее. Доля вакантных площадей в классах А и В сократилась в 2019 году с 12,4% до 9,3%. Поэтому все чаще практикуются предварительные договоры аренды. В 2020 году доля свободных площадей также будет снижаться, а ставки аренды продолжа расти в зоне от Садового кольца до ТТК.

Но ситуация может резко измениться в среднесрочной перспективе. По оценкам аналитиков, в 2022 году в столице планируется ввести около 1,2 миллиона квадратных метров новых площадей, из которых 90% придется на самый престижный класс А. Если практика предварительных сделок аренды и покупки так и не закрепится, то через два года рынок ждет резкое, практически шоковое, увеличение доли свободных офисов в этом сегменте, предупреждают аналитики.

Склады открывают онлайн

Спрос на складские помещения сегодня находится на максимальном уровне за последние семь лет. Доля вакантных площадей достигла минимального значения с 2013 года - 2,5%. И если в московском регионе объем сделок снижается, в регионах он вырос за год в два раза - с 450 тысяч квадратных метров в 2018 году до 900 тысяч квадратных метров в 2019-м.

В основном, складами больше всего интересуются компании розничной торговли. Именно на них приходится 32% всех заключенных сделок по аренде/покупке площадей. В Московском регионе в лидерах "ВкусВилл", в регионах - "Лента". Драйвером спроса на складские помещения становится и онлайн-торговля. Так, среди крупнейших сделок в этом году по аренде складов были договора заключенные Ozon.ru в Казани и Ростове-на-Дону.

Арендные ставки не поменялись и сейчас составляют в среднем 3,5 тысячи рублей за квадратный метр. Постепенно цены будут расти, что связано с вводом новых объектов. В Московском регионе спрос моментально реализуется по формуле: "нет готовой площади - тебе ее построят". Доля складов, построенных под заказ, составляет 56%.

Ритейл трансформируется

В сегменте торговой недвижимости зафиксирован рост в 3%, но часть аналитиков говорит о закате эпохи торговых центров. Речь идет не о закате, а о трансформации. Мы наблюдаем новый виток развития рынка - изменения в сфере ТЦ и традиционной торговле, а также новую модель поведения потребителя.

В последнее время фокус смещается на регионы. Причем сетевые ритейлеры присматриваются не только к мегаполисам-миллионникам, но и к городам, где проживает менее 200 тысяч населения. По данным аналитиков, показатель обеспеченности жителей Москвы качественными торговыми площадями достиг 514 квадратных метров на тысячу жителей (прирост за год составил 2,2%). По этому показателю столица на пятом месте среди российских городов после Екатеринбурга, Самары, Нижнего Новгорода и Санкт-Петербурга.

Стоит отметить, что интерес иностранных инвесторов к торговой недвижимости крайне низкий. Они, как правило, открывают две-три точки в Москве и крупных городах. По предварительным итогам 2019 года, на российский рынок вышло 22 новых бренда - это рекордно низкий показатель последних лет. Для сравнения, в 2018 году российский рынок покинули 12 брендов. О закрытии заявлено пятью ритейлерами (Next, Superdry, Under Armour, Thomas Sabo).

Очень популярным форматом являются аутлеты и магазины-дисконты. Эксперты объясняют это тем, что потребители стали более рациональны. Другим трендом торговой недвижимости являются фудхоллы, они, по оценкам JLL в ближайшие два-три года начнут активно открываться.

Объясняется это тем, что сейчас рынок ТЦ - это рынок впечатлений. Несмотря на то, что сегодня многое можно купить в онлайн магазинах, в offlinе-retail идут за эмоциями. Например, сейчас, когда хочется ощутить приближение новогодних праздников, можно зайти в любой торговый центр и окунуться в атмосферу рождественской сказки. А еда и развлечения занимают в современных ТЦ доминирующее положение.