Сколько стоят услуги управляющей компании в поселке и можно ли от них отказаться. Разговор с экспертом
С 1 октября вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, призванные урегулировать взаимоотношения собственников ИЖС, касающиеся их общего имущества. Их, а также вопросы о том, кто должен регулировать конфликты между собственниками и чем занимаются УК в поселках, мы обсудили с директором департамента эксплуатации ГК «Галс-Девелопмент» и генеральным директором управляющей компании «Корвет» Василием Бушкаревым.
Чем работа управляющей компании в поселке отличается от работы УК многоквартирного дома?
Первое и, пожалуй, наиболее заметное различие — это тип объектов, которыми занимаются эти УК. В поселке это частные дома и участки земли, а в многоквартирном проекте — множество отдельных квартир, расположенных в одном здании. Работа УК в поселке связана с управлением инфраструктурой и коммунальными службами для индивидуальных домов, а также обеспечением порядка и безопасности на территории поселка.
В многоквартирном же доме УК занимается общими элементами здания, такими как лифты, крыша, фасад, и обеспечением комфортных условий для всех жильцов, включая обслуживание систем отопления, водоснабжения и уборку общих помещений.
Что входит в перечень работ УК в коттеджном поселке?
Перечень формируется и утверждается заказчиком, пакет услуг может быть разным. В состав работ нашей УК входит, но не ограничивается ими: обеспечение безопасности поселка, технический менеджмент, обслуживание систем и оборудования поселка, уход за растениями и благоустройством поселка, административная работа по взаимодействию с собственниками, различными структурами и ресурсоснабжающими организациями, услуги гостевого сервиса.
Все, что не входит в стандартный пакет по договору, является дополнительными услугами и может быть выполнено нами по согласованию с собственниками. Очень часто жители обращаются за сопровождением процессов заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, организацией работ по покосу травы и другими сервисами.
К чему готовиться человеку, меняющему городскую квартиру на дом в поселке, — сколько сейчас стоят эксплуатационные услуги в поселках разных классов?
Лично я вижу здесь только плюсы. После жизни в мегаполисе близость к природе, обилие пространства и свободы для себя и семьи не просто радуют, а вдохновляют.
Если говорить про стоимость услуг УК, то она, как и в многоквартирных проектах, индивидуальна и зависит от нескольких ключевых факторов. В первую очередь, это размер поселка и количество домов и участков под управлением. Большие поселки имеют больше общих мест и требуют больше ресурсов для обслуживания. Во-вторых, перечень услуг. Третий фактор, конечно, класс поселка: обслуживание премиум-недвижимости всегда дороже.
В поселках стандарт-класса стоимость обслуживания составляет максимум от 5 тыс. рублей в месяц, комфорт-класса – примерно от 10 тыс. рублей, бизнес-класс – от 15 тыс. рублей, в премиуме может превышать и 150 тыс. рублей. Как я уже говорил все зависит от состава услуг, одно содержание штата управляющей компании может обходиться в миллионы.
Как жителям поселка можно сэкономить? От каких услуг можно отказаться, чтобы делать эти работы самим? Бывают ли такие случаи?
Решение о перечне услуг принимается общим собранием собственников простым большинством голосов. Каждый собственник несет материальную ответственность пропорционально своей доле в поселке, которое определяется процентным отношением площади владения к общей площади поселка.
Сэкономить можно, отказавшись от части услуг или же от части работ по какой-либо отдельной услуге. Например, это может быть покос травы. Но важно понимать, условно: если вы откажетесь от услуг УК, которая занимается покосом на всей территории поселка, то надо будет самостоятельно контролировать, чтобы все соседи благоустроили газон у своих участков. Можно вообще отказаться от услуг компании и управлять поселком самостоятельно, правда при этом возникает масса нюансов.
Если управляющей компании нет, то ответственность за содержание общего имущества несут сами собственники. То есть они самостоятельно ищут подрядчика, который, например, будет делать ремонт и обслуживать общее имущество инженерных сетей. Также собственники поселка на общем собрании сами устанавливают перечень работ и услуг, которые они будут заказывать у сторонних компаний.
Но чтобы управление было эффективным, во-первых, кто-то должен взять на себя инициативу за организацию всего процесса, а также контроль соблюдения договоренностей между жителями. Во-вторых, надо найти подход к каждому собственнику, чтобы все они принимали участие, в том числе финансовое, в жизни поселка.
Если общего имущества у собственников не так много, да и территория не такая большая, это схема действительно может работать, но в противном случае лучше потратить время на поиск надежной УК.
Можно ли жителю не платить за услуги, если он не живет в поселке зимой? Или вообще не живет?
Нельзя. Если вы купили дом в поселке, общее имущество которого обслуживает УК, платить придется, ведь организация выполняет свои обязательства независимо, живете ли вы в загородном коттедже или нет.
А что делают с неплательщиками? Какие методы воздействия на них существуют? Особенно если они за границей живут, например?
С неплательщиками мы стараемся работать индивидуально по каждому случаю неплатежа. Разбираться, почему накопилась задолженность, проводить информационно разъяснительную работу, реструктуризировать задолженность, если не помогает, то ограничивать в предоставлении услуг, если и это не помогает – идти в суд.
Наша практика показывает, что собственники, находящиеся за границей, имеют в России своих представителей, контакты которых находятся у управляющей компании. Поэтому сложностей с коммуникацией не возникает.
Что делать, если УК поселка учиняет беспредел?
Менять УК на законных основаниях. Такая компания не должна обслуживать поселок. Избрание новой УК также проходит на общем собрании жителей. Собственники могут как выбрать другую управляющую организацию, так и создать жилищное объединение, или, как я говорил ранее, управлять поселком самостоятельно.
Что можете сказать о последних поправках в Гражданский кодекс, касающихся общего имущества поселков?
Безусловно, это важные и нужные изменения. Реализована отличная возможность упорядочить и сделать едиными взаимоотношения между собственниками различного вида недвижимости. Часть утвержденных инициатив направлена на защиту интересов большинства собственников перед проблемами, связанными со злоупотреблениями и распоряжением общим имуществом.
Другая часть говорит собственникам о необходимости участвовать в процессах, связанных с содержанием общего имущества (участие в голосовании, оплата налогов и других сборов, компенсация издержек в случае действия или бездействия и т. д.). Что немаловажно, появилась возможность решения вопросов улучшений общего имущества простым большинством голосов.
Понятно, что это не все изменения, очевидно, что будут и дополнения, но дорогу осилит идущий, самое главное, на мой взгляд, чтобы стороны слышали друг к друга.