Хочу построить дом! С чего начать и в каком порядке действовать?
Место для строительства: как правильно выбрать участок
От того, какое у участка назначение, будет зависеть возможность строительства на нем дома. Застраивать разрешено только те участки, которые отнесены к категории ИЖС, предназначены для ведения садоводства или ЛПХ. Иногда разрешение на строительство можно получить и для других участков. Но для этого необходимо изменить разрешенное использование земли, а это получается сделать не всегда. Также кроме того, какая у участка категория, лучше узнать, не располагается ли земля в охранной зоне. Например, нельзя строить дома на землях, относящихся к лесному фонду, или на береговой линии водоема. О том, к какой категории относится участок и нет ли ограничений на его застройку, можно узнать с помощью выписки из ЕГРН.
Узнать о том, какой у участка ландшафт и тип почвы
Может казаться, что тип почвы не сильно важен при строительстве дома, особенно, если собственник не собирается делать на участке огород или сад. На самом деле тип почвы важен — от него может зависеть продолжительность работ по строительству дома и их стоимость. Наиболее подходящими для стройки считаются сухие почвы. Если на участке большая часть глины или суглинка, то за счет задерживания землей воды строительство обойдется дороже. При строительстве на заболоченной местности можно со временем обнаружить, что дом просел.
Если рядом с участком протекает река, стоит узнать — не подтопляет ли она землю. Подтопление значительно усложнит процесс стройки и эксплуатацию уже готового дома. Неровный ландшафт участка не делает строительство невозможным, но при их наличии придется проводить работы по выравниванию.
Обычно земельные участки по форме похожи на прямоугольник или близки к нему. Но если такой прямоугольник слишком узкий, на территории участка будет достаточно тяжело расположить сам дом и все объекты, которые нужны, например, баню, гараж, беседку, бассейн. Также если участок будет неправильной формы или с изгибами, часть территории может быть непригодна для застройки.
Учесть расположение участка и его удаленность от города или определенных объектов
Если собственники не собираются постоянно проживать в доме, этот момент может казаться неважным. Но если в планах проживать в доме постоянно, лучше учесть допустимое для себя расстояние от школ, поликлиник, супермаркетов и прочих объектов, расположение которых имеет значение. Также стоит обратить внимание на транспортную инфраструктуру и удаленность от остановки — участок может располагаться далеко от остановки общественного транспорта и до него может быть тяжело добраться, если нет своей машины.
Узнать, какие объекты расположены рядом с участком
Важно узнать то, не расположено ли рядом с участком кладбища или какого-то производственного объекта, который на данный момент законсервирован, но через несколько лет может снова начать работу, выбрасывая вредные вещества.
Кроме тех объектов, которые находятся недалеко от участка, стоит узнать о планах возведения какие-то других. Например, могут планировать прокладывание рядом с будущим домом трассы федерального значения. Узнать о будущих объектах можно с помощью генерального плана района или округа. Обычно их располагают на сайтах местной администрации.
Оценить состояние дорог, ведущих к участку
К участку может вести грунтовая дорога, бетонная, отсыпной подъезд или асфальт. Грунтовой подъезд — это самый худший вариант. Такую дорогу может размывать после дождя, а проезжающие большегрузы — оставлять большие колеи. Отсыпной подъезд — это более лучший вариант, но состояние такой дороги напрямую зависит от того, как давно ее сделали. Еще при условии, что дорогу, уложили некачественно и сэкономили на материале, через несколько лет она может прийти в негодность. Бетонная дорога лучше грунтовой и отсыпной, но из-за стыков по ней может быть тяжело ехать. Самый лучший вариант подъезда к участку — это асфальт, но при условии, что на дороге нет ям.
Получить информацию об имеющихся коммуникациях
Для полноценной эксплуатации дома необходимо наличие ресурсов – канализации, водоснабжения, электроэнергии. И если канализацию можно оборудовать самостоятельно, а для обеспечения воды пробить скважину, то без электричества не обойтись никак. Также в случае отсутствия воды на участке стоит узнать о том, на какой именно глубине залегают подземные воды. В противном случае может получиться так, что придется бурить очень глубокую скважину и покупать мощный насос, а это связано с большими затратами.
Подготовка проекта будущего дома
Проект при наличии знаний можно сделать самостоятельно либо заказать его в архитектурной компании. При заказе проекта в архитектурной компании клиенту обычно предоставляют подробный эскиз, где будет изображена планировка и вся конструктивная информация. Также компании могут смоделировать примерный вид дома — как он будет выглядеть при использовапнии определенных материалов.
Обращаясь в архитектурную компанию, можно выбрать какой-то из готовых проектов. Преимущество такого способа в том, что можно оценить то, как эти дома выглядят в реальности. Если объекты по определенному проекту уже возводились, заказчикам обычно предоставляют их фотографии.
Выбирая проект из уже готовых вариантов или согласовывая его с нуля, важно определиться с такими параметрами и моментами:
- площадь комнат и их количество;
- количество санитарных узлов;
- количество лестниц и их расположение;
- конфигурация нежилых помещений – кладовой, гардеробной, топочной;
- сторона, на которой будет располагаться вход в дом;
- назначение чердака – для каких целей он будет использоваться.
При определении планировки стоит помнить о том, что высота индивидуального дома не должна превышать 20 метров, также не допускается возводить строения высотой более 3 этажей.
Иногда бывает, что в доме хочется расположить какую-то определенную мебель. Например, это может быть массивный стол, который достался от дедушки, или большой диван, который стоит в старом доме. Если хочется, чтобы они стояли в строящемся доме, лучше это учесть при проектировании дома. В противном случае может оказаться, что для мебели не найдется места ни в одной из комнат.
Подготовка участка к проведению работ
На этом этапе нужно сделать следующее:
- обеспечить нормальный подъезд к участку;
- распланировать территорию — на этом этапе определяется расположение дома и всех остальных объектов. Также при планировке выделяется место под сад, огород и другие участки отдельного назначения;
- снести объекты, которые не будут оставаться на участке. Например, это может быть старый сарай, стационарно установленная скамейка, беседка;
- убрать ненужные растения, например, кустарники, деревья;
- провести земляные работы, если это необходимо. Именно на этом этапе стоит заняться выравниванием участка, если он имеет уклон или перепады;
- провести геодезические работы, в ходе которых устанавливают состав почвы, плотность грунта и то, насколько глубоко залегают грунтовые воды.
Решить, из каких материалов будет строиться дом
При строительстве частных домов чаще всего используют три больших группы стройматериалов. Каждая из них имеет определенные преимущества и недостатки — нельзя сказать, что есть универсальная и идеальная форма.
Выбор варианта опирается на большое количество факторов, среди которых: регион, в котором располагается дом, ландшафт участка, финансовые возможности собственников участка, срочность возведения объекта и личные предпочтения того, кто будет жить в доме.
Дома из бетона, пеноблока и кирпича
Пеноблок считается прочным и надежным материалом, который отличается долговечностью. Но у него есть и недостаток — это более длительный срок возведения дома. Это связано с тем, что перед началом отделочных работ здание должно некоторое время отстояться — желательно один год.
Бетон и кирпич считаются материалами, которые требовательны к фундаменту. Поэтому чаще всего при выборе таких материалов приходится проводить дополнительные земляные работы и делать капитальный фундамент. Из-за этого строительство дома обходится дороже, чем, например, при выборе в качестве основного материала пеноблока.
При возведении дома из бетона, пеноблока или кирпича используют строительные растворы, поэтому желательно проводить работы в теплое время года. Но сейчас в продаже есть специальные присадки, благодаря использованию которых можно строить дом даже при минусовых температурах.
При выборе в качестве основного материала дерева стоит помнить о том, что технологии возведения могут существенно отличаться, например, при использовании клееного бруса, профилированного бруса, строганного или оцилиндрованного бревна.
Основное преимущество деревянных домов заключается в их экологичности, комфорте и уюте готового здания. Но есть и определенные недостатки. Например, в более длинном сроке возведения дома — кроме времени на само строительство понадобится время на усадку. Также при выборе дерева нужно учитывать, что при эксплуатации готового дома его нужно периодически обрабатывать, в том числе конопатить швы между бревнами.
Каркасные дома отличаются экономичностью — как в процессе возведения, так и в процессе последующей эксплуатации. Технологию строительства каркасных домов еще называют канадской или финской. Ее суть заключается в возведении каркаса из бруса и дерева, последующем закладывании внутрь утеплителя и обшивании ОСБ-плитами. Но это классическая технология – есть более современная, которая подразумевает применение СИП-панелей. Это готовые блоки, в которых утеплитель уже соединен с обшивкой. Такой материал имеет значительное преимущество — утеплитель не проседает даже через несколько десятков лет, чего нет при использовании классической технологии.
Еще одно преимущество каркасных домов в их легкости благодаря свайному фундаменту и быстрому возведению дома — благодаря тому, что не нужно использовать бетонные растворы, возводить здание можно в любое время года.
Определиться с тем, кто будет строить дом
Бывает, что ради экономии денег будущие собственники участков принимают решение проводить строительные работы своими силами. Но такая точка зрения последнее время теряет популярность. Это связано с тем, что многие люди плохо разбираются в тонкостях строительства и считают, что специалисты сделают все быстрее и качественнее.
Если принято решение обратиться к подрядчикам, может быть два варианта — поиск отдельных специалистов по определенным видам работ, например, по возведению фундамента, по строительству коробки дома, по укладке кровли, по проведению отделочных работ и т.д. Второй вариант — нанять подрядную организацию, которая проведет все виды работ. Идеального варианта тут тоже нет, но способ с одним подрядчиком может быть выгоднее за счет того, что все работы будет вести одна организация, соответственно, будет использоваться один стандарт работы. Также при обращении к одному подрядчику, как правило, собственник участка меньше вовлекается в процесс и не так много времени тратит на контроль за работой.
При выборе подрядчика желательно ознакомиться с отзывами о его работе, оценить готовые дома, которые были им построены. Уже при непосредственном найме подрядчика специалисты рекомендуют не пренебрегать заключением договора подряда. Это даст возможность закрепить свои права и обязанности строителей, а также четко понимать, что и в какие сроки должно быть сделано. Еще договор дает гарантию защиты прав в случае нарушения пунктов договора подрядчиком.
Расчет с подрядчиком обычно проводится поэтапно — после выполнения определенного объема работ. Вместе с договором важно просмотреть составленную смету строительства, где будет точно указана стоимость каждой работы.
Закупать строительный материал может собственник участка либо подрядчик. Первый вариант чаще выбирают те, у кого достаточно времени самостоятельно заниматься закупками, есть основные понятия о материалах или нет полного доверия к подрядчику. При выборе второго варианта можно рассчитывать на скидку, поскольку строительные фирмы часто закупают материалы оптом.
Оформить начало строительства документально
С 2018 года порядок документального оформления строительных работ значительно упрощен. С этого времени разрешение на строительство не получают — нужно только направлять уведомление. Уведомление можно направить через сайт Госуслуг, приложив проект будущего дома и схематическое изображение того, как он будет располагаться на участке. По результатам рассмотрения направленного уведомления выносится решение о соответствии параметров дома строительным нормам и собственнику участка направляется ответное уведомление.
Возвести дом
Возведение дома проходит в несколько основных этапов:
4. Устанавливаются окна и наружные двери.
То, насколько долго будет длиться каждый этап, зависит от выбранной технологии строительства.
После того, как все запланированные работы проведены, собственник участка подписывает акт приема-передачи.
Зарегистрировать право собственности на дом
Перед регистрацией дома нужно сделать технический паспорт. Для этого обращаются к кадастровым инженерам. Также необходимо направить уведомление об окончании строительства. Если при возведении дома соблюдались необходимые нормы, в ответ направляется уведомление о соответствии им. Готовый техплан вместе с полученным уведомлением направляют для регистрации дома. После проведения регистрации данные о доме вносятся в ЕГРН.