Что ждет рынок жилья и ипотеки после резкого повышения ключевой ставки  

Рыночная ипотека, ставки по которой могут вырасти до 15–16%, станет недоступной для россиян. Основные выдачи в таких условиях будут проходить по льготным программам на рынке новостроек

Центральный банк на внеплановом заседании во вторник, 15 августа, увеличил ключевую ставку сразу на 3,5 п.п., до 12% годовых. Сегодняшнее повышение стало вторым за месяц. 21 июля ЦБ уже повышал ключевую сразу на 1 п.п., с 7,5% до 8,5% годовых. До этого она оставалась без изменений с сентября прошлого года.

Как резкое увеличение ключевой скажется на ипотечных ставках и к каким последствиям на рынке жилья это приведет — разбираемся вместе с экспертами.

Рыночная ипотека станет недоступной

Ставки по рыночной ипотеке после повышения ключевой закономерно повысятся, но рост может оказаться ниже, чем 3,5 п.п., считают эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью». Банки пока не будут полностью переносить дельту (3,5 п.п.) по ключевой на ипотечников, поскольку такой шаг негативно отразится на новых выдачах, полагает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. «Кредитные организации, скорее всего, повысят ставки по рыночным программам в пределах 2–2,5 п.п., до 15%. Особенно это будет касаться крупнейших ипотечных кредиторов», — отметила Ирина Носова.

«Есть вероятность, что некоторые из кредиторов могут сократить круг потенциальных заемщиков, сохранив текущие ставки или повысив их незначительно, чтобы удержать качественный спрос», — считает аналитик ФГ «Финам» Наталия Пырьева.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко допускает более заметный рост ставок по ипотеке — до 16%. «Обычно рыночная ипотека выдается по ставкам плюс 3–4 п.п. к ключевой, поэтому рыночная ипотека вырастет где-то до 15–16% годовых. Ставки по льготным программам останутся без изменений», — считает он.

Сами банки пока не анонсировали повышения ставок. Например, «Альфа-Банк» после решения ЦБ заявил в своем в телеграм-канале, что не будет поднимать ставки по кредитам, в том числе по ипотеке.

Предыдущий рекорд по росту ключевой Последнее резкое повышение ключевой ставки было в феврале 2022 года. Тогда регулятор также на внеплановом заседании поднял ключевую ставку с 9,5% годовых до рекордных за всю историю рынка 20%. Повышение ключевой ставки привело к росту ставок по жилищным кредитам до 22–25% годовых. В результате классическая ипотека стала недоступной для большинства потенциальных заемщиков, выдача кредитов практически прекратилась.

Вторичка просядет сильнее

Повышение ипотечных ставок по рыночным программам приведет к падению спроса, в первую очередь на вторичное жилье, поскольку ставки по нельготной ипотеке станут заградительными для покупателей. «Для заемщиков ставка в 15% и выше психологически пока непривычна, за последнее десятилетие население уже отвыкло от таких цифр. Просадка ипотечного спроса неизбежна», — считает Ирина Носова. По мнению Олега Репченко, для многих заградительной является ставка по ипотеке от 12%. Поэтому выдачи по рыночной ипотеке упадут. В целом спрос на жилье будет снижаться, поскольку вторичка и первичка связаны, пояснил эксперт.

Как только банки поднимут ставки, стандартные программы станут для многих покупателей менее доступными или недоступными вовсе, в зависимости от уровня доходов, согласна управляющий партнер Dombook, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Однако льготной ипотеки это не касается, спрос ипотечных клиентов сфокусируется в значительной мере на объектах, которые подходят по параметрам под льготные программы», — пояснила эксперт.

Именно льготные программы помогут избежать резкого падения спроса на жилье, отмечают эксперты. Тем не менее ужесточение денежно-кредитной политики (ДКП) может оказывать негативный эффект на рынок недвижимости, поскольку действительно рыночные ставки становятся малодоступными значительному числу населения, согласилась аналитик ФГ «Финам».

Похожую точку зрения высказал руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. По его мнению, резкое повышение ключевой ставки к критическим последствиям не приведет. «Значительная часть спроса поддерживается льготными программами, для которых ставки с повышением ключевой не поменяются. Кроме того, продолжают действовать программы от застройщика и различные меры стимулирования спроса. Пока государство и застройщики будут и дальше поддерживать этот сегмент, кардинального ухудшения на рынке жилья не произойдет», — считает Таганов.

В июле, еще до повышения ключевой ставки, вице-премьер России Марат Хуснуллин заявлял, что лимиты по финансированию льготной ипотеки с господдержкой в 2023 году могут быть исчерпаны и потребуется дополнительное финансирование. «Это будет зависеть от того, какая будет ключевая ставка ЦБ. В зависимости от этого будет также понимание, какой объем средств нам нужен дополнительно», — говорил Марат Хуснуллин.

Краткосрочный всплеск спроса

В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют всплеск спроса: россияне будут спешить оформить кредиты по ранее одобренным заявкам на вторичном рынке. «Перед «концом света» люди увеличивают покупки: если говорить, что скоро прекратится льготная ипотека, то ее будут брать в большом объеме. Это мы видели многократно. Текущая ситуация с ключевой ставкой в ближайший месяц два-три подстегнет людей приобретать больше», — считает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимости». По его словам, в ближайшие несколько недель россияне захотят успеть оформить ипотеку по прежним ставкам в ожидании, что дальше будет еще хуже.

Выдачи на ранее одобренных условиях, скорее всего, не будут осуществляться по ажиотажному сценарию марта 2022 года, продолжила старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. «Полтора года назад было понимание, что повышение ключевой ставки до 20% — временная, сдерживающая мера. Сейчас — в условиях нарастающих инфляционных ожиданий — текущее повышение ключевой может быть промежуточным шагом к дальнейшему сдерживанию роста цен. В этой связи банки будут ограничивать выдачи на ранее одобренных условиях», — считает Ирина Носова.

По мнению Наталии Пырьевой, на вторичном рынке в условиях повышения ставок может вырасти доля альтернативных сделок. «Когда человек продает собственное жилье и покупает больше/лучше или разменивает с привлечением в том числе ипотечных средств», — уточнила эксперт.

Цены могут снизиться

Падение спроса может в среднесрочной перспективе привести к снижению цен на жилье, считает Олег Репченко. «За время пандемии (2020–2021 годы), когда не было роста доходов населения, цены неадекватно выросли, из-за дешевой ипотеки надулся пузырь, которому пора сдуться. Что для рынка в целом неплохо. На мой взгляд, коррекция цен на 10–15% в течение года реальна, особенно на вторичном рынке», — допустил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». При этом на первичном рынке тоже может быть снижение цен, но в первую очередь за счет скидок и акций, количество которых начнет расти, уточнил он.

Сам рост ключевой ставки также приведет к удорожанию проектного финансирования, добавила Наталия Пырьева. Однако это не скажется существенно на себестоимости строительства и цене квадратного метра, считает эксперт. «Рынок недвижимости в целом достаточно инертный, поэтому нет оснований полагать, что текущее повышение ставки ЦБ резко скажется на процессах в сегменте строительства. Более того, повышение ставки (может, на меньшую величину) было уже заложено рынком», — пояснила она.