Инвестиция в будущее: стоит ли обратить взор на машино-места?

Прошлый год был неустойчивым в плане инвестиций, но рынок недвижимости как одна из цитаделей устоял. Но не все его секторы одинаково доходны. Традиционно, помещения в паркингах и на автостоянках мало кто приобретает для извлечения дохода. Эксперты рассказали "Интерфакс-Недвижимости", будут ли машино-места хорошим вложением в этом году.

"Консервируем" деньги

По данным гендиректора "НДВ Супермаркет Недвижимости" Наталии Кузнецовой, по итогам 2022 года спрос на машино-места упал на 38-39% во всех локациях Московского региона за год. И если в начале 2022 года был рост по сравнению с тем же периодом 2021 года на 20-25% в новой Москве и Московской области, то в "старой" Москве уже фиксировалось падение спроса на 12-15%.

"Для жителей проектов бизнес-класса покупка машино-места — это не столько инвестиция, сколько консервативное сохранение средств, при котором покупатель делает вклад в собственный комфорт. Покупая парковочное место в собственность, автомобилист больше не зависит от арендодателя – отсутствуют риски ценовых спекуляций и расторжения договора, в результате чего автомобиль может оказаться "на улице"", — прокомментировала коммерческий директор Tekta Group Елизавета Севастьянова.

Наиболее перспективными эксперты оценивают вложения в парковочные места элитных жилых и апарт-комплексов, расположенных в центре города и ближайших к нему локациях. Но и здесь возможны ограничения, отметил директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман. Такое бывает, например, когда политика застройщика не предусматривает продажу машино-места отдельно от квартиры или апартамента. Нередко и цена паркинга сопоставима со стоимостью студии или "однушки" в периферийных локациях.

Но эту неприятность легко обойти, ведь продажей машино-мест занимаются не только застройщики, но и город. По данным пресс-службы ГУП "ЦУГИ", в 2022 году москвичи приобрели 607 машино-мест площадью около 9,3 тыс. кв.м. Самым популярным направлением оказался Южный административный округ, где было реализовано 256 машино-мест. Вторым по популярности округом стал ВАО, здесь новыми парковочными местами обзавелись 85 покупателей. На третьем месте расположился Западный административный округ — 76 машино-мест.

Площадь выставленных сейчас на торги лотов составляет от 12 кв.м. Цена начинается примерно с 813 тыс. рублей.

Как правильно вкладываться

По данным аналитиков компании "Метриум", по итогам 2022 года 73% сделок на первичном рынке Москвы было совершено с привлечением ипотеки. Собственники квартир направляют большую часть средств на погашение жилищных кредитов и откладывают покупку машино-мест ближе к новоселью. Именно поэтому инвестировать в машино-место стоит на начальном этапе строительства. Это как с покупкой квартиры – на стадии котлована жилье приобретать выгоднее.

"Данный вариант подойдет, прежде всего, для граждан, у которых не хватает средств для покупки квартиры. Инвестировать в первичное жилье значительно выгоднее. Реализовать машино-место труднее, чем квартиру", — отметила управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка.

Директор Development Виталий Коробов в таком случае советует рассматривать место на паркинге в качестве инвестиционный покупки в высокобюджетных проектах – премиум и выше. При этом особенно актуально наличие машино-мест в центральных локациях города. Эксперт отметил, что здесь они востребованы как жителями новостроек, где появляются паркинги, так и жильцами старого фонда. Кроме того, с каждым годом расширяется зона платной парковки на фоне дефицита машино-мест.

По словам эксперта Циан.Аналитики Виктории Кирюхиной, приобретать парковочные места для последующей перепродажи нецелесообразно. Это связано с тем, что конкурировать с девелопером сложно, так как многие компании выводят в продажу машино-места по мере приближения ввода корпуса или даже после.

"Стоимость машино-мест в проектах застройщиков в последние несколько лет выросла. Связано это, в первую очередь, с ростом себестоимости строительства. Действительно, для застройщика выгодно продавать машино-места за пару кварталов до ввода объекта в эксплуатацию: тогда и спрос активизируется, и стоимость максимально высокая", – поделился гендиректор IKON Realty Александр Трыкин.

По оценкам экспертов, если сдавать впоследствии купленное машино-место, оно, в зависимости от локации и востребованности, может окупиться лет за 10, что, конечно, не является приемлемым сроком.

"Все зависит от инвестиционной стратегии. Покупка одного-двух машино-мест будет, скорее всего, убыточным предприятием, разве что они расположены в центре города, где бесплатных парковок практически нет. Если же речь идет об объекте за пределами ТТК, эффективной будет покупка больших объемов, скажем, целого этажа в многоуровневом паркинге, который можно использовать под сдачу и в качестве машино-мест, и для связанных с автомобилями бизнесов", – прокомментировал руководитель направления разработки продукта ГК "А101" Павел Брызгалов.

Он уточнил, что здесь ставка аренды и профиль бизнеса арендатора будет зависеть от того, получится ли организовать теплый контур, подвести коммуникации и т.д.

Вложение в комфорт

При этом не все опрошенные эксперты считают покупку машино-места инвестицией. По мнению исполнительного директора девелоперской компании Glincom Ивана Татаринова, приобретение парковочного мест — это вложение денег в свой комфорт. Так владелец будет знать, что у него есть личное место в паркинге, которое никто не займет. Эксперт пояснил, что если оценивать с инвестиционной точки зрения, то, конечно, лучше арендовать машино-место, но с точки зрения личного комфорта автолюбителя более выгодной является покупка.

Для оценки инвестиционной составляющей нужно рассмотреть среднюю стоимость машино-места на первичном рынке от застройщиков и среднюю ставки аренды в готовом жилье. Самая дорогая аренда, по данным Кирюхиной, в подземном паркинге, в среднем она составляет 13,2 тыс. рублей в месяц. Для многоуровневого паркинга в среднем аренда составляет 9,2 тыс. рублей.

С января по декабрь 2022 года средняя ставка аренды подземного паркинга снизилась в Москве на 2%, подчеркнула Кирюхина. Причем с января по март 2022 года стоимость росла, после чего последовал ценовой спад, продлившийся до сентября. В среднем аренда паркинга стала дешевле на 7,6%, после чего наблюдается небольшой рост — к декабрю ставка выросла на 6,2%. Однако данный рост не смог отыграть общее падение, поэтому по итогам года аренда стала дешевле.

По словам совладельца Группы "Родина" Владимира Щекина, при покупке квартиры для себя на длительный срок машино-место, как говорилось ранее, лучше приобрести. Особенно это важно особенно в высокобюджетном комплексе, где мест иногда хватает не на всех, а цена аренды оказывается завышенной.

"В целом, машино-место может относительно быстро окупиться – примерно за 2-4 года. Аренда – это хороший временный вариант, но как инвестиция трудный, ведь арендная выручка получается относительно небольшой, поэтому нужно управлять сразу большим количество парковок, чтобы получить доход как с аренды 1-2 квартир", — пояснил Щекин.

Сквозь туман

Наше будущее, увы, все еще остается неясным, и прогнозировать что-либо сложно. Но все же практически все опрошенные эксперты отметили, что предпосылок к значительному росту цен в 2023 году нет.

Так, до 2021 года на столичном рынке машино-мест наблюдалась стагнация. Но за 2021-2022 год их средняя стоимость выросла на 39,3% из-за резкого роста цен на стройматериалы.

По словам Коркки, сейчас цены на машино-места снова опустились — до уровня 2,22 млн рублей. Эксперт прогнозирует, что что в 2023 году такого же стремительного роста цен на парковочные места, как в предыдущие два года, ждать не следует. Скорее всего, они будут дорожать максимум на уровне инфляции.