Недвижимость и отношения: что важно знать

У каждой семьи свой уклад: кто-то живет с партнером без штампа в паспорте, кто-то официально оформил отношения. Как правило, в обоих случаях есть недвижимое имущество, которое становится камнем преткновения после расставания. Как делить недвижимость уже бывшим супругам, когда можно заключить брачный договор, а когда стоит подумать о выделении долей и что следует знать о наследстве, читайте в материале.

На законодательной основе понятие «гражданский брак» — это синоним официального брака, то есть заключенного в ЗАГСе. А проживание без штампа в паспорте в свою очередь называется «сожительством». Тем не менее, чтобы избежать путаницы, в тексте мы решили оставить те термины, которые используются в обиходе.

Недвижимость в официальном браке

Если вы состоите в официальном браке, все имущество, нажитое в процессе зарегистрированных отношений, будет совместно нажитым. Это значит, что при разводе купленная в период брака квартира или дом будут делиться пополам. И даже если та же квартира оформлена на имя жены (при нотариальном согласии на это мужа), супруг все равно претендует на ее половину.

Та же история с недвижимостью, полученной кем-либо из супругов от государства, так как обычно она выдается с учетом количества членов семьи. «Например, муж получил земельный участок для строительства индивидуального жилого дома от органа местного самоуправления. Но в данном постановлении было указано, что участок предоставляется на семью из трех человек: на него, супругу и ребенка. То есть такой участок будет считаться совместно нажитым имуществом и при разводе делиться», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Впрочем, есть и хорошие новости. Недвижимое имущество, полученное кем-либо из супругов до брака или по безвозмездной сделке — в результате дарения, приватизации, в порядке наследования или купленное на личные средства, — остается за своим владельцем. «Случай из практики. После развода бывший супруг стал претендовать на ½ долю в праве собственности на квартиру, приобретенную в браке. Однако его бывшая жена доказала в суде, что основная часть денежных средств, внесенных в качестве оплаты за жилье, была подарена ей матерью. Учитывая данное обстоятельство, суд определил доли бывших супругов в праве собственности на квартиру пропорционально вложенным личным средствам женщины и совместным средствам уже бывших супругов», — рассказывает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Болотская.

Старая и новая недвижимость

Часто бывает, что кто-то из супругов продает свое имущество, а далее к этим деньгам присоединяются общие накопленные и уже по итогу покупается более просторное жилье. В этой ситуации тот человек, который продал первую квартиру (или дом), может претендовать на увеличение своей доли во второй (но пропорционально вложенным средствам). Для этого в суде нужно доказать, что средства от продажи были вложены именно в покупку нового объекта недвижимости.

Основные доказательства — договор купли-продажи и соотношение дат двух сделок. Причем идеально, когда продажа и покупка приходятся на один день. Но иногда они отстают друг от друга на несколько месяцев. В этой ситуации будет разбираться и решать суд: деньги на покупку нового жилья были получены от продажи старого или же пришли из других источников. Так что лучше не разносить две эти сделки на большой срок — чем он будет длиннее, тем будет сложнее доказать свою правоту.

Ипотека

Даже если квартира куплена в ипотеку, где один из супругов титульный заемщик, недвижимость является совместной собственностью, поскольку кредит будет выплачиваться за счет общих средств. При этом в случае развода созаемщик может обратиться в суд с исковым заявлением о разделе совместно нажитого имущества и выделить свою долю. Однако здесь не стоит путать выделение доли в праве собственности и в натуре.

«В первом случае в ЕГРН будет сделана запись, что доля в праве мужа и жены составляет по ½. Вторая ситуация — процесс раздела помещения с организацией отдельных входов, санузлов, кухонь. Как вы понимаете, в квартире это сделать невозможно, а вот в индивидуальном жилом доме — вполне. Нужно только пройти строительно-техническую экспертизу, которая установит возможность такого раздела», — добавляет Владислав Фролов.

Срок давности о разделе совместно нажитого имущества в СК РФ установлен в три года. Но на самом деле по данной категории дел его не существует. Долги, в том числе и по ипотеке, являются совместными долгами супругов и при расторжении брака делятся также пополам. Тем не менее, как рассказывает адвокат юридической компании «Антошевская и партнеры» Ольга Миронченко, есть опасный нюанс, подстерегающий заемщиков, которые взяли ипотеку до официального оформления своих отношений. При невозможности продать залоговое жилье банк может истребовать недвижимость, находящуюся в личной собственности. И не только у титульного заемщика. В правовой концепции быть созаемщиком в этом случае невыгодно, поскольку банк имеет право требовать оплату ипотечного долга с любого из супругов, пусть и бывших.

Брачный договор

Брачный договор может быть заключен только между людьми, уже состоящими в браке, либо теми, кто собирается это сделать. Но во втором случае соглашение вступает в силу только после официального оформления отношений. Удобен же брачный договор тем, что в нем можно прописать, что даже совместно нажитое имущество, записанное на имя одного супруга, после развода переходит в собственность только этого супруга. Также с его помощью можно подстраховаться, если вы берете ипотеку.

Как отмечает Светлана Болотская, заключение брачных договоров, устанавливающих раздельный режим собственности на недвижимость, приветствуется банками. Поскольку, документально закрепив степень ответственности каждого супруга в этом договоре, они снижают собственные финансовые риски в вопросах, касающихся возврата долга. При этом приобретенное за счет кредитных средств имущество не будет являться совместно нажитым: оно будет находиться в собственности того супруга, который производил оплату кредита.

Кстати, нельзя просто так взять и составить этот контракт. Он оформляется (и при желании впоследствии разрывается) только в присутствии нотариуса и с согласия обоих супругов, не в единоличном порядке.

Недвижимость в гражданском браке

Если люди находятся в незарегистрированных отношениях, после их расставания недвижимое имущество остается у того, на чьё имя оно было записано. Даже несмотря на то, что оно было приобретено на общие деньги. Справедливый выход из этого положения — оформить недвижимость в долевую собственность. Но делать это нужно до ее покупки.

Процедура проста. В договоре купли-продажи или в любом другом договоре, по которому объект покупает собственность, нужно указать, что граждане А и Б приобретают его в долевую собственность, и прописать размер этих долей. Например: гражданин А получает 1/3 доли, гражданин Б — 2/3 доли. Если их размеры не указаны, считается, что каждому причитается по ½ доли.

Это лучший вариант, так как потом не нужно будет ходить по судам и пытаться что-то доказать. Однако стоит помнить, что владение, пользование и распоряжение недвижимостью, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности. Поэтому, если впоследствии один супруг захочет продать свою часть квартиры, у второго будет преимущественное право ее выкупа.

А как быть с ипотекой?

Если пара рассталась, то права на ипотечную жилплощадь, а также обязательства уплаты кредита остаются за тем, на чье имя оформлены кредитные документы. В таком случае нужно либо договориться между собой о долях, либо через суд определить свою часть согласно внесенным денежным средствам на погашение ипотечного кредита, рекомендует Ольга Миронченко. Однако доказать, кто и сколько вкладывал в покупку, порой бывает очень сложно. Поэтому чтобы как-либо себя обезопасить, возьмите на вооружение следующий совет — лучше всего оплачивайте ипотеку по квитанциям, в которых указаны личные данные плательщика. Либо же сразу оформляйте жилье на двоих: тогда долг и права на жилплощадь будут делиться поровну, независимо от того, рассталась пара или нет.

Наследство в браке

Если в официальном браке после смерти одного из супругов оставшаяся недвижимость наследуется другим (он является наследником первой очереди), то в случае незарегистрированных отношений все не так. Гражданский супруг может быть наследником умершего, только если его признали нетрудоспособным и он не менее года до смерти наследодателя находился на его иждивении и проживал совместно с ним.

«Очевидно, что сожители фактически выведены из наследования. Они могут получить что-то лишь по остаточному принципу, когда других родственников не осталось. Устранить такую ситуацию можно с помощью завещания или наследственного фонда (если у гражданских супругов есть значительные активы или бизнес)», — дополняет адвокат Союза адвокатов «Сокол» Иван Хоменко.

Фиктивный брак

Еще один вид «семейных отношений» — фиктивный брак. Если ваш союз признан судом фиктивным, соответственно недействительным, то нажитое в нем имущество делится на доли. Брачный же договор (если был заключен) аннулируется (ст. 30 СК РФ).

Однако есть понятие «добросовестный супруг» — это человек, который вступал в брак с целью создания семьи, не зная о том, что его партнер делал это с корыстным умыслом. В этой ситуации, как отмечает Владислав Фролов, суд вправе применить положения, установленные статьями 34, 38 и 39 Семейного кодекса (к примеру, о том, что имущество, приобретенное в браке, является совместно нажитым), а также признать брачный договор действительным полностью или частично.

В вопросах, затрагивающих тему недвижимости, для любой пары есть универсальный совет от юристов. Прежде, чем что-либо делать, посоветуйтесь с нотариусом, адвокатом или тем же юристом. Грамотный совет убережет вас от множества проблем и, возможно, позволит сохранить хорошие отношения даже после распада семьи.