Ценовая стена: спрос на ипотеку резко упал

Ипотека в России заметно просела. Объемы выдачи ипотечных кредитов по итогам девяти месяцев года снизились в России на 36% в количественном выражении и на 21% — в денежном. По итогам года показатели могут сократиться на 14%. При этом в России по-прежнему действуют льготные программы, а застройщики субсидируют ставки. Что повлияло на динамику рынка, какие тенденции складываются, насколько подорожало жилье и чего ждать дальше — выясняли «Известия».

Резко упали

В 2021 году ипотечный рынок пережил бум. Объем выданных займов оказался максимальным за всю историю наблюдений: банки выдали 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн рублей. По оценкам «Дом.рф» и Frank RG, рынок вырос на 7% в количественном выражении и на 28% в денежном. Такие условия возникли благодаря исторически низким ставкам в связи с мягкой денежно-кредитной политикой Банка России. К тому же свою роль сыграли и льготные программы, на которые пришлась четверть всех выдач.

В этом году картина иная. По оценкам, которые в конце октября озвучил вице-премьер России Марат Хуснуллин, объемы выдачи ипотечных кредитов по итогам девяти месяцев 2022 года снизились в России на 36% в количественном выражении (число кредитов) и на 21% — в денежном (общая сумма) относительно аналогичного периода прошлого года. А по прогнозу Сбербанка, по итогам 2022 года объемы выдачи ипотеки по сравнению с прошлым годом снизятся на 14%.

Заметный спад продаж фиксируют игроки рынка столичной недвижимости. Как сообщили в компании «Метриум», с января по октябрь 2022 года на московском рынке первичной недвижимости заключено 59 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) — на 14,2% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

По итогам девяти месяцев 2022 года объем выданных на первичном рынке Москвы ипотечных кредитов меньше на 15,4%, чем за тот же период прошлого года (39 тыс. штук против 33 тыс. штук), рассказали в агентстве недвижимости «Бон Тон».

Взлет ставок

Один из главных факторов, оказавших влияние на рынок, — резкое подорожание ипотечных кредитов в связи с ростом ключевой ставки ЦБ. Весной процентная ставка по ипотеке превышала 20% годовых, что сделало любые виды заимствований невыгодными: рынок практически замер. На этот период и пришлось основное снижение спроса — до 60% к прошлому году.

Впоследствии регулятор начал постепенно смягчать денежно-кредитные условия, однако ипотечные ставки всё еще не достигли приемлемых уровней. Так, в конце сентября средняя ставка составила 10,49% годовых.

— Есть определенная закономерность между спросом на ипотеку и ключевой ставкой. Как правило, когда в России она находится на уровне 7–8%, спрос увеличивается. В США, кстати, этот барьер примерно на уровне 5–6%. Причем приобретать квадратные метры начинают не только для собственного проживания, но и в инвестиционных целях. В этом случае заемщики считают, что степень обесценивания национальной валюты выше, чем ставка по ипотеке, — указывает руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК «Fontvielle» Сергей Соловых.

Общий негатив

Спросу не способствовали и рост инфляции, и ухудшающееся финансовое положение заемщиков на фоне санкций и геополитических потрясений.

— На фоне снижения реальных доходов населения и роста цен на недвижимость позволить себе обслуживать своевременно долг, даже с учетом оформления договора на максимально лояльных условиях, могут всё меньше граждан. Часть потребителей вышли из сферы интересов банков по причине их несоответствия новым требованиям, ужесточенным в текущем году, — отмечает аналитик сервиса Brobank.ru Юрий Исаев.

В результате, по его словам, существенная доля потребителей просто отказались от оформления займа в связи с увеличившейся ставкой. Всё меньше людей могут спрогнозировать, что уровень их доходов будет достаточным для выплаты ипотеки на длительную перспективу.

Аномально высокие цены

Аналитики констатируют: стоимость квадратного метра сейчас неадекватно завышена. Поэтому рынку не помогает ни господдержка, ни постепенное снижение ставок, ни субсидии от застройщиков.

— Сегодня цены на квартиры в Москве находятся на аномально высоком уровне: за 2020–2021 годы, в условиях стагнации экономики и низких ставок по кредитам и депозитам, жилье подорожало в 1,5–2 раза в зависимости от сегмента. Если в начале 2020 года квадратный метр на вторичном рынке стоил в среднем 180 тыс. рублей, то сегодня — 260 тыс. рублей. На «первичке» стоимость метра еще выше, потому что там есть льготная ипотека, в том числе супердешевая субсидированная ипотека от застройщиков, которая, вопреки своей логике, не сделала жилье доступнее: опуская ставку практически до нуля, застройщики поднимают цену на 20–40%, — указывает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

В итоге просела не только ипотека, но и в целом спрос на рынке жилья. В сентябре–октябре число переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья в Москве сократилось на 21% по сравнению с тем же периодом прошлого года. На рынке новостроек похожая тенденция, хотя снижение не так заметно, так как продажи искусственно поддерживаются дешевой ипотекой, констатируют в IRN.

Что дальше

Тем не менее льготная ипотека отчасти вытянула рынок — на фоне общего снижения выдач ее объемы выросли. Так, выдача «Семейной ипотеки» по итогам девяти месяцев выросла на 57% в количественном выражении (126 тыс. кредитов) и на 125% в денежном (586 млрд рублей).

По данным «ДомКлик», доля сделок на льготных условиях в целом по России находится на уровне 25%, а в крупных городах достигает почти половины от общего объема. Впрочем, распространяются они главным образом на новостройки.

Эксперты считают, что рынок нужно поддержать продлением программ господдержки (это и семейная ипотека, и ипотека для IT-специалистов, и военная, и дальневосточная ипотека). Однако мощным драйвером могут стать льготные программы именно на вторичном рынке жилья.

Помимо общеэкономической ситуации спрос напрямую будет зависеть от ценовой политики застройщиков и частных продавцов, выставляющих свои квартиры: если они умерят аппетиты и снизят ценник до адекватного уровня, спрос на жилье и ипотеку вернется, предрекают аналитики.

По прогнозу IRN.RU, стоимость жилья на горизонте одного–двух лет, скорее всего, вернется к уровням начала 2020-го, то есть снизится в зависимости от сегмента примерно на 30% от максимумов. Отчасти это уже произошло: за последние полгода цена предложения на вторичном рынке Москвы опустилась на 5,9%, в Новой Москве и Подмосковье, где стоимость метра меньше, на 3,7% и 2,3% соответственно.