Цены умеренно подросли в ответ на ослабление рубля и другие события. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам июля 2023 года
Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июл 23 Июн 23
Индекс стоимости жилья, Р/м2
257 131
+1,1%
Индекс стоимости жилья, $/м2
2 841
-7,5%
Индекс стоимости жилья, €/м2
2 571
-9,5%
По итогам июля цены на вторичном рынке жилья столицы показали умеренный прирост из-за ослабления рубля и повышения ставки ЦБ. Июньский «марш на Москву» в исполнении ЧВК «Вагнер» тоже, скорее всего, внес свою лепту в активизацию рынка.
По данным аналитического центра www.irn.ru, в конце июля квадратный метр на вторичном рынке жилья «старой» Москвы стоит в среднем 257 130 руб. – это на 1,1% больше, чем месяцем ранее. Для сравнения: за все первое полугодие 2023 г. квартиры в Москве подорожали лишь на 1,2% в среднем. Таким образом, стоимость метра, топтавшаяся на месте с конца прошлого года, подскочила вверх.
По мнению специалистов IRN.RU основной причиной активизации спроса и ценовой динамики традиционно стало значительное ускорение темпов ослабления рубля. В принципе, курс рубля снижается давно, с конца прошлого года – за январь-июнь отечественная валюта потеряла 28% своей стоимости относительно доллара. Но так как рубль слабел медленно, а также находился в пределах планки 80 рублей за доллар, рынок долго не замечал происходящего. И только в июне, когда темпы снижения курса достигли 5,2%, на рынке недвижимости появились признаки нехарактерного для лета оживления.
В июле курс доллара превысил «круглую» отметку в 90 руб. (+9,4% к рублю), а евро - 100 руб. (+11,8%). В последний раз подобное наблюдалось весной 2022 г., и до рынка наконец в полной мере «дошло», что рубль быстро обесценивается. Реакция участников рынка оказалась вполне предсказуемой: продавцы начали переписывать ценники, боясь продешевить, обладатели рублевых сбережений поспешили вложить их в недвижимость, как в «вечную ценность», а те, кто копил на квартиру в твердой валюте, существенно увеличили свою платежеспособность и тоже смогли вернуться на рынок после прошлогодней изоляции при курсе 50-60-70 рублей за доллар.
Ожидание повышения ставки Центробанка (на фоне ускорения инфляции в конце июля ее подняли на 1 п.п. вместо прогнозировавшихся 0,5 п.п.) стало дополнительным стимулом спроса со стороны ипотечников, которых на «вторичке» более 40%. А попытка мятежа ЧВК «Вагнер» в конце июня добавила стресса в высокобюджетном сегменте.
О стрессовом характере июльского ценового скачка также свидетельствует динамика цен в разрезе отдельных сегментов. Небольшие квартиры, однушки и двушки, которые популярны среди инвесторов, подорожали значительно больше трешек и многокомнатных квартир, которые лучше подходят для жизни, особенно для семей с детьми. Среди типов жилья по темпам роста цен лидирует дорогой монолит-кирпич – этот сегмент тоже привлекателен для инвесторов, а кроме того, владельцы таких квартир традиционно очень чувствительны к колебаниям валютных курсов.
Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ
Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
225 923
+1,0%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади)
227 642
+1,3%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)
244 689
+1,1%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)
254 732
+1,4%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей)
274 677
+0,4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)
267 806
+1,9%
Все панельные и блочные дома
232 751
+1,1%
Все монолитные и кирпичные дома
265 738
+1,2%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ
Однокомнатные квартиры
261 530
+1,6%
Двухкомнатные квартиры
255 691
+1,6%
Трехкомнатные квартиры
242 350
+1,0%
Многокомнатные квартиры
262 409
+0,1%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ
Юго-Западный округ
288 892
+1,8%
Северо-Западный округ
269 147
+1,3%
Северо-Восточный округ
230 643
+1,1%
Юго-Восточный округ
223 437
+1,4%
Все районы старой Москвы за МКАД
203 818
+0,6%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ
Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир
364 462
+1,9%
Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир
192 407
+0,5%
Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому"
1,89
+1,4%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru)
Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье
+0,7 %/мес.
+0,5%
Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом
0,8 б.деп.
+0,3 б.д.
Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
В целом, на события середины лета 2023 г. рынок недвижимости отреагировал примерно так же, как на стрессы февраля-марта 2022 г. и конца 2014 г., но только в сильно облегченной версии – все-таки масштаб нынешнего «катаклизма» не сравним с предыдущими. Для сравнения: в прежние стрессовые периоды цены подскакивали в среднем на 10% и более, сейчас же ценовой скачок оказался значительно скромнее. И в дальнейшем ситуация на рынке недвижимости, скорее всего, будет развиваться по уже проверенному сценарию – вслед за кратковременной активизацией спроса и скачком цен вверх следует продолжительная стагнация со сползанием цен назад вниз.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.