Расторжение ДДУ по желанию дольщика: основания, порядок и возможные препятствия
Квартиру в строящемся доме покупают по ДДУ. Но если жизнь вносит свои коррективы и планы меняются, то при необходимости этот договор можно расторгнуть – как и любой другой. Рассказываем, как правильно это сделать, чтобы вернуть вложенные деньги, и как быть, если застройщик отказывается аннулировать ДДУ.
ДДУ и защита права дольщиков
Чтобы стать владельцем квартиры в строящемся доме, покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Этот документ имеет свою специфику, так как человек приобретает не готовый объект, а тот, который еще физически не существует. Фактически он передает компании денежные средства на строительство и превращается в инвестора (дольщика), вложившегося в общий бюджет и таким образом получившего свою долю в конкретном объекте.
Деньги дольщика не направляются к застройщику напрямую. Они поступают на специальный счет эскроу, страхуются на сумму до 10 млн руб. и хранятся в банке до тех пор, пока дом не будет построен. По истечении определенного срока, указанного в ДДУ (обычно речь идет о 2-3 годах), квартира с конкретными параметрами передается от застройщика к дольщику. Лишь когда покупатель жилья получает заветные ключи от новенькой квартиры, его деньги поступают на счет застройщика.
Таким образом, дольщик с застройщиком являются полноправными партнерами, которые должны соблюдать правила игры и взятые на себя обязательства.
Однако строительство считается одной из самых высокорискованных сфер деятельности в РФ. За время возведения дома может случиться всё что угодно, начиная от банкротства застройщика и заканчивая существенной задержкой сроков сдачи объекта по иным причинам, поэтому государство приняло серьезные меры для защиты прав дольщиков. Соблюдать их интересы помогает федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», в котором в том числе указаны основания для одностороннего расторжения ДДУ по инициативе дольщика и описан порядок действий в той или иной ситуации.
Когда «я передумал» не работает
Каким образом и на каких основаниях можно расторгнуть ДДУ? Вариантов не так много. Точнее, их всего четыре:
- в одностороннем порядке по инициативе застройщика;
- в одностороннем порядке по инициативе дольщика (с обязательным уведомлением застройщика в письменном виде).
Одностороннее расторжение ДДУ дольщиком возможно по причинам, указанным в Федеральном законе №214-ФЗ, а также в соответствии с условиями, прописанными в ДДУ. Если покупатель просто передумал покупать квартиру, ему разонравилась локация или появилась потребность в более просторном жилище, то это не будет считаться веским основанием для аннулирования договора. В теории, ссылаясь на закон «О защите прав потребителей», можно дойти до суда – но вряд ли стоит рассчитывать на положительное решение в этой ситуации.
Что же тогда делать? «Перепродать» свой ДДУ другому покупателю. Точнее, переуступить право требования недвижимости до того, как новостройка будет введена в эксплуатацию – такой договор называется цессией, а также уступкой.
Подобные сделки тоже регулируются 214-ФЗ и имеют свою специфику. Скорее всего, владельцу ДДУ придется заручиться согласием застройщика для продажи своей еще пока не существующей квартиры. А если жилье приобретали в ипотеку, то и без одобрения банка будет не обойтись. Тем не менее, несмотря на дополнительные условия, переуступка – вполне «рабочий» вариант для тех, кто по тем или иным причинам хочет избавиться от квартиры, не имея на то веских причин.
Законные основания для расторжения ДДУ дольщиком
Согласно Федеральному закону №214-ФЗ, дольщик вправе требовать расторжения договора ДДУ в следующих случаях:
1. Нарушение сроков сдачи новостройки.
Если застройщик превысил установленные договором сроки на 2 и более месяцев (для жилых домов), то дольщик может инициировать расторжение ДДУ.
Важно: застройщик вправе продлить сроки в случае форс-мажора (например, введение ЧС, санкционные ограничения и т. п.), но обязан предоставить своим клиентам документальное подтверждение.
Кроме того, дать право на продление сроков ввода может особое распоряжение властей: так, сейчас до 30 июня 2025 года действует мораторий на взыскание неустойки за срыв сроков передачи объекта долевого строительства.
2. Отказ в устранении существенных недостатков жилья.
Если после сдачи дома выявлены критические дефекты, которые понижают уровень жизни в квартире или делают ее вовсе непригодной для проживания, то дольщик может требовать не только расторжения ДДУ, но и компенсации убытков.
Вместо расторжения договора застройщик в данном случае может предложить уменьшить цену на жилье или покрыть расходы, которые возникнут в ходе устранения недостатков. Возможно, это будет удобнее и выгоднее, чем аннулировать ДДУ.
3. Несоответствие качества жилья необходимым требованиям (есть трещины в несущих стенах, не соблюдаются СНИПы, правила пожарной безопасности и т.п.).
4. Иные основания в соответствии с законодательством РФ.
Именно этот пункт приоткрывает лазейку и делает возможным расторжение ДДУ в других ситуациях через суд.
Например, расторжение ДДУ возможно, когда застройщик признан банкротом или имеется судебное решение о ликвидации юрлица. В таком случае дольщики включаются в реестр кредиторов, однако возврат средств возможен только после реализации имущества компании, что может занять годы.
Также причиной для «расставания» с застройщиком может послужить существенное изменение проектной документации:
- уменьшение площади квартиры более чем на 5% без согласия дольщика;
- изменение несущих конструкций, планировки или ключевых характеристик объект;
- изменение назначения помещений в квартире.
Еще одна существенная причина для обращения в суд с требованием расторгнуть ДДУ – если строительство дома приостановлено или прекращено, и этому есть доказательства.
Иногда причиной для аннулирования договора долевого участия и возврате дольщику его средств может стать отказ банка в ипотечном кредитовании. Но только если ДДУ содержит такое условие. Однако многие застройщики исключают этот пункт, поэтому важно изучать договор до подписания.
В большинстве случаев дольщикам рекомендуется сначала предложить девелоперу расторгнуть ДДУ по соглашению сторон, и лишь в случае отказа направить уведомление о расторжении в одностороннем порядке. Есть вероятность, что удастся договориться и найти решение, которое удовлетворит и дольщика, и застройщика.
Если расторжение ДДУ происходит на основании 214-ФЗ, то покупатель имеет право не только на возвращение той суммы, что он внес за квартиру, но и на получение компенсации. Неустойка составляет не меньше, чем 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ на день исполнения обязательства по возврату средств для юрлиц и не меньше, чем 1/150 для физлиц.
Опять-таки вспоминаем о продленном моратории: если заявленный срок ввода дома истек в период действия моратория, штрафы и неустойки застройщик платить не обязан.
Процедура расторжения ДДУ без суда
Расторгнуть ДДУ можно без суда или через суд.
В первом случае всё довольно просто: нужно направить застройщику на его юридический адрес уведомление в письменном виде о желании расторгнуть договор в одностороннем порядке. Делать это лучше всего заказным письмом с уведомлением, чтобы осталось подтверждение данного действия. Компания получает письмо, и с этого момента ДДУ считается расторгнутым. Далее застройщик должен передать сведения о расторжении договора в Росреестр, а тот, в свою очередь, размещает их в системе ЕИСЖС в течение 5 рабочих дней.
Если договор был заключен до 1 июля 2019 года, то деньги поступят на счет дольщика в течение 3 рабочих дней после появления информации в ЕИСЖС (потому что деньги лежат на эскроу-счете). Однако уплаченные проценты по ипотеке не возвращаются.
Если договор был заключен до 1 июля 2018 года, то деньги поступят на счет дольщика в течение 20 рабочих дней после появления информации в ЕИЖС (потому что деньги лежат на счету у застройщика).
Впрочем, вероятно, большинство строящихся сегодня домов уже имеют более поздние сроки подписания договоров.
Процедура расторжения ДДУ через суд
В случае, когда для расторжения ДДУ нужно обращаться в суд, процедура усложняется. Для этого понадобится пакет документов:
- заявление с указанием всех требований (возврат вложенных средств, выплата неустойки и т.п.) и конкретных сумм;
- подтверждение оснований для аннулирования договора (экспертизы, переписка и т.п.);.
Суд имеет право запросить и иные документы – их придется предоставить.
Далее алгоритм действий следующий.
Сначала застройщику направляют досудебное требование о расторжении договора (заказное письмо с уведомлением). Срок ответа составляет не более 30 дней. Если он не последует, то следующий шаг – подача искового заявления в суд. Для этого необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения девелопера и приложить к иску собранный пакет документов. После этого остается лишь дождаться исполнения судебного решения. Если суд удовлетворит иск, застройщик обязан вернуть средства в течение 10–30 дней. В случае уклонения застройщика от выплат следует обратиться к судебным приставам для принудительного взыскания.
Риски и сложности при расторжении ДДУ
С чем могут столкнуться дольщики при расторжении ДДУ:
1. Затягивание возврата средств.
Даже при положительном судебном решении застройщик может задерживать выплаты, ссылаясь на отсутствие денежных средств.
Некоторые компании удерживают «комиссию за расторжение» или проценты за пользование средствами – такие условия должны быть прямо прописаны в договоре.
3. Подмена объекта вместо возврата денег.
Застройщики часто предлагают альтернативную квартиру, но дольщик не обязан соглашаться на этот шаг и если это не предусмотрено договором.
В этом случае дольщики становятся кредиторами третьей очереди, и шансы на полный возврат средств минимальны.
- тщательно проверяйте договор перед подписанием, особое внимание уделяйте условиям расторжения;
- фиксируйте все нарушения (пригодится всё: фото, переписка, акты осмотра);
- при необходимости обращайтесь к юристам по недвижимости, это повысит шансы на успех в суде;
- подавайте иск как можно раньше, так как при банкротстве застройщика шансы вернуть свои деньги резко снижаются.