«Спрос огромный». Россияне полюбили необычный и дешевый формат жилья из прошлого. Чем их привлекают арендные дома?

До революции в России крупные города больше чем наполовину состояли из доходных домов, квартиры в которых снимали представители самых разных слоев населения, от мелких лавочников до известных писателей и художников. В наши дни эта практика возвращается. В нескольких российских городах уже появились дома, жилье в которых предназначено исключительно для сдачи в аренду. В ближайшие годы таких проектов станет больше — арендные дома планируется построить в Тамбовской и Тюменской областях, Хабаровском крае, Приморье и так далее. Что такое арендный дом сегодня, выгодно ли снимать в нем квартиры и есть ли будущее у подобного формата жилья — давайте выяснять.

Жилье для дворников и пролетарских писателей

Дома, все квартиры в которых предназначены для сдачи внаем, появились в Европе еще в XVIII веке. Устроены они были просто: на первом этаже лавки, на втором и третьем — комнаты для жильцов. В России один из первых доходных домов был построен в 1760-1770 годах Москве, на Ильинке, по проекту архитектора Михаила Казакова — в красивом трехэтажном здании располагались магазин и контора купцов Хрящева и Варгина, а также квартиры под съем. А после пожара в Москве 1812 года восстанавливавший город архитектор Осип Бове возвел по заказу книготорговца Глазунова на Никольской доходный дом с лавками и квартирами, в каждую из которых был отдельный вход.

Однако настоящий бум на доходные дома начался во второй половине XIX века. Это было время промышленной революции и экономического подъема. Люди массово переезжали из деревень и маленьких городов в крупные промышленные и торговые центры — Санкт-Петербург, Москву, Одессу, Ростов-на-Дону. Им требовалось жилье, и доходные дома отлично решали эту задачу.

На рубеже XX века Москва состояла на 40 процентов из доходных домов, а Санкт-Петербург — на все 80 процентов. Эти здания выделялись в городской застройке: четыре-пять этажей, богато украшенный фасад, высокие первые этажи, отданные под магазины и конторы. Квартиры начинались с третьего этажа. Он считался «барским» и в нем располагались самые роскошные апартаменты по семь комнат и более. Жилье на верхних этажах было попроще, там селились мелкие служащие, чиновники средний руки, небогатая интеллигенция, а под самой крышей — бедные студенты. Лифтов в доходных домах в те годы не было, и мало кому хотелось подниматься наверх пешком.

Строили такие дома в основном состоятельные купцы и предприниматели. Среди самых известных — доходный дом лесопромышленников братьев Колобовых, дом крупного комиссионера Шпеер-Зальм Иоффа и доходный дом купеческой вдовы Путиловой (все в Санкт-Петербурге). Но иногда здания принадлежали и людям попроще. Так, в Москве на Бауманской стоял дом, принадлежавший крестьянину Андрею Фролову. А один из самых дорогих домов того времени, нарядное здание на Сретенском бульваре с часами, было возведено страховым обществом «Россия» и занимало целый квартал.

Снять квартиру в таком доме мог каждый. Каморка под крышей стоила 5 рублей в месяц (для сравнения, дворник в Москве до революции получал около 18 рублей жалования). Врачи, учителя и мелкие чиновники, чьи доходы составляли 80-100 рублей в месяц, снимали квартиры по 30 рублей, а за «барские апартаменты» просили 120-500 рублей в месяц. Одну же из самых роскошных квартир снимал писатель Максим Горький — в 1902 году за 10 комнат, арендованных у барона Киршбаума в Нижнем Новгороде, он платил «всего» 1000 рублей. Занимала эта квартира целый этаж.

Доходность домов была сумасшедшая. В двух российских столицах, Санкт-Петербурге и Москве, она составляла от 8,5 до 15 процентов годовых

В 1917 году все доходные дома были упразднены, в них устроили коммунальные квартиры. Возродить их решили только в 2003 году. Первый дом под аренду был построен в Москве в Николоворобинском переулке в порядке эксперимента. Позиционировался он как элитный. В нем было 47 квартир по семь комнат каждая. Жилье сдавалось уже с отделкой, кухонными гарнитурами и бытовой техникой, придомовая территория круглосуточно охранялась, а жильцы могли воспользоваться дополнительными услугами: от химчистки до организации фуршетов. Стоимость аренды составляла от 2 500 до 10 000 долларов в месяц. Квартиры снимали в основном иностранцы, работавшие в России, а также бизнесмены из регионов, приезжавшие в столицу в длительные командировки. Дом всегда был заполнен на 90 процентов, а все доходы с него поступали в городской бюджет. Однако несмотря на высокий спрос, проект был признан неудачным — инвесторы сочли его слишком затратным и трудоемким.

Доходные дома возвращаются

Сегодня, по данным статистики, каждый пятый россиянин нуждается в собственном жилье и вынужден снимать комнату или квартиру. При этом доля квартир, доступных для съема, составляет всего 7 процентов от общего жилого фонда. 97 процентов из них принадлежит частным собственникам. Бизнес этот в большинстве случаев серый — из-за теневой аренды жилья государство в год теряет до 200 миллиардов рублей, поскольку большинство собственников квартир не платят налоги, а вычислить каждого практически нереально.

₽ 200 млрд в год теряет государство из-за теневой аренды жилья

В связи с этим еще в 2016 году российское правительство решило упорядочить рынок съемного жилья, поручив Единому институту развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» создать проект арендных домов по типу тех, что были до революции. «ДОМ.РФ» выкупил в Москве на Ходынском поле один подъезд в жилом комплексе «Лайнер» и отдал все квартиры под сдачу. Спрос оказался огромен — даже сейчас, спустя шесть лет после открытия, снять апартаменты в «Лайнере» практически невозможно, свободных вариантов просто нет.

Арендное жилье — важный элемент развития жилищной сферы. Оно дает возможность гражданам быстро улучшать условия жизни, позволяя при этом легко менять места жительства. А для многих россиян съемная квартира становится альтернативой ипотеке

Вероника Янушкевич, директор по развитию арендного жилья компании «ДОМ.РФ»

Кроме того, такой механизм позволяет поддержать темпы жилищного строительства, не поднимая при этом стоимость недвижимости, отмечает эксперт. Цивилизованная аренда не конкурирует с ипотекой и не разгоняет инфляцию, напротив, даже сдерживает ее, сокращая спекулятивный спрос.

В настоящий момент «ДОМ.РФ» является одной из немногих компаний, которая развивает рынок цивилизованной аренды жилья. Госкомпания работает в четырех направлениях: коммерческая, корпоративная, студенческая аренда, а также аренда для отдельных категорий граждан. Всего компания реализует 17 проектов в семи регионах России. Кроме Москвы арендные дома есть в Воронеже, Екатеринбурге, Тобольске, Южно-Сахалинске, Приморском крае. Это почти полмиллиона квадратных метров жилья.

Все, кроме постельного белья и посуды

В арендном доме можно снять разное жилье. «Все наши проекты расположены в новостройках, — рассказывает Вероника Янушкевич. — Правда, сама компания арендных домов не строит. Мы выбираем рыночный жилой комплекс и заходим в него как дольщики, выкупая определенное количество квартир. Это может быть подъезд в одном из зданий, многоквартирный дом или несколько домов, стоящих рядом. Все квартиры принадлежат одному собственнику, он обеспечивает единый уровень качества жилья и сервиса, предлагаемого арендаторам. После того как дом сдан, мы контролируем процесс ремонта и оборудуем квартиры мебелью и бытовой техникой».

Планировки в арендных домах самые разные — от студий площадью 16 квадратных метров до пятикомнатных квартир, рассчитанных на большую семью. Однако, по словам специалистов, 60-70 процентов спроса арендаторов приходится на маленькие форматы — те же студии, однокомнатные квартиры или «евродвушки» с кухней-гостиной и спальней.

«Людям не так важно — тридцать пять квадратных метров их квартира или сорок, — говорит Вероника Янушкевич. — Им важен чек: будут ли они платить ежемесячно лишние пять-десять тысяч рублей. Возможно, они копят на первый взнос по ипотеке».

Что же касается мебели и бытовой техники, то в арендных домах есть все, что необходимо для проживания.

Небольшая типовая квартира укомплектована модульной кухней, обеденным столом и стульями, вместительным шкафом в прихожей, а также спальным местом на выбор — раскладным диваном или полноценной кроватью. Также имеется вся современная бытовая техника от телевизора и холодильника до посудомоечной машины и кондиционера, есть даже шторы на окнах

«Жильцам останется только привезти посуду и постельное белье, — замечает Янушкевич. — Исключение составляют квартиры в три комнаты и более — в них одно из помещений часто остается свободным, чтобы жильцы могли устроить его по-своему, сделав детскую или кабинет».

Наконец, чтобы успешно конкурировать с частным сектором, все арендные дома располагаются в востребованных локациях с развитой инфраструктурой. Метро, поликлиники, школы, детские сады — все это обычно в шаговой доступности, а продуктовые магазины, кафе, аптеки и салоны красоты, как правило, размещаются прямо на первых этажах зданий. Кроме того, в каждом арендном доме есть целый спектр сервисных услуг: консьержи в подъездах, охрана, при желании можно заказать уборку квартиры или выгул домашнего животного. А перед заездом новых жильцов в квартире проводится генеральная уборка и химчистка мягкой мебели, при необходимости делается косметический ремонт.

Не каждому дано

По словам специалистов, аренда студии площадью 20 квадратных метров в Москве обойдется в сумму 42 тысячи рублей в месяц. В регионах дешевле: в Екатеринбурге за тот же метраж придется заплатить 24 тысячи рублей, в Воронеже — почти 18 тысяч рублей.

На сегодняшний день это средние цены по рынку, отмечают эксперты. Действительно, студия того же метража в столичной новостройке в районе метро «ЦСКА» или «Октябрьское Поле» сейчас обойдется арендатору от 37 до 55 тысяч рублей. В Екатеринбурге — от 15 тысяч рублей до 30 тысяч в зависимости от района. При этом в арендных домах в цену уже включены коммунальные платежи (кроме счетчиков), услуги консьерж-сервиса, охраны, а также обслуживание всех систем здания и уборка придомовой территории.

Заполняемость арендных домов 97 процентов, сообщают в «ДОМ.РФ». Так, из семи московских проектов сейчас свободные квартиры есть только в двух комплексах — «Матч поинт» на станции метро «Парк Победы» и «Парк легенд» на станции МЦК «ЗИЛ», причем в основном это просторные лоты от двух комнат и больше.

Портрет типичного арендатора в компании описывают так: это специалист IT-сферы, сотрудник банка или финансового сектора, предприниматель или блогер, 73 процента из них с высшим образованием. Мужчин немного больше, чем женщин — 53 и 47 процентов соответственно. 64 процента жильцов — люди в возрасте до 35 лет, более 27 процентов состоят в браке, а у 11 процентов есть дети, в среднем 8 лет. Более чем у половины клиентов есть автомобиль, домашние питомцы имеются у 21 процента жильцов.

В отличие от частного сектора, у нас нет ограничений для арендаторов. Квартиру можно снять с домашними животными, причем любыми: кошками, собаками, ящерицами, хомячками. Семьи с детьми любых возрастов мы тоже только приветствуем!

Вероника Янушкевич, директор по развитию арендного жилья компании «ДОМ.РФ»

Перед заключением договора все арендаторы проходят проверку службы безопасности. «Главный критерий отбора — у клиента не должно быть задолженностей, — говорит Янушкевич. — Для нас это свидетельство высокой платежной дисциплины. Также у арендатора не должно быть проблем с правоохранительными органами». Кроме того, перед заездом и выселением жильцов из квартиры сотрудники компании ее тщательно осматривают. Если находят какие-то неисправности или ущерб (разрисованные стены, пятна на шторах), арендатор обязан устранить их за свой счет. Деньги при этом обычно вычитаются из депозита.

Апартаменты для голубя

За семь лет существования проекта в интернете накопилось немало отзывов о проживании в арендных домах. Они разные. Есть, например, замечания, что в зданиях недостаточная шумоизоляция, часто срабатывает пожарная сигнализация, в том числе и ночами, а во дворах не хватает детских площадок. Жалуются люди и на то, что при выезде неоправданно списывают деньги за ущерб с депозита.

Но большинство арендаторов довольны. Они отмечают, что местоположение домов хорошее, дворы чисты, подъезды просторные и светлые, все цифровизировано, так что любые вопросы можно решить через мобильное приложение. А еще арендаторов радует, что соседи по дому — приличные и приятные люди, это важно почти для всех. «Это аренда жилья, какой она должна быть в двадцать первом веке в мегаполисе», — отмечают в отзывах наниматели.

«В каждом нашем доме есть управляющий, который знает практически каждую семью, — рассказывает Вероника Янушкевич. — Например, был случай, когда жильцы познакомились в одном из арендных домов и переехали из двух маленьких квартир в одну большую вместе со своими собаками. В другой раз, наоборот, люди решили взять паузу в отношениях и разъехались в два разных дома, стоящих по соседству».

Но больше всего сотрудникам «ДОМ.РФ» запомнилась история, когда один мужчина арендовал студию специально для своего голубя. Птица с комфортом проживала в личных апартаментах.

В разы дешевле

Впрочем, далеко не все россияне могут позволить себе снимать жилье в доходных домах, даже по среднерыночным ценам. Для решения этой проблемы «ДОМ.РФ» в 2021 году запустил проект льготной аренды для отдельных категорий граждан. Первый арендный дом в рамках этой программы был открыт в Воронеже, в жилом комплексе «Современник». В нем 41 квартира из 165 предоставлена людям, которых выбрал регион: врачам, учителям, спортсменам, социальным работникам. За жилье арендаторы платят только 20 процентов от полной ставки, остальное в равных долях субсидируют региональные власти и «ДОМ.РФ». В итоге студия обходится нанимателям в 2 900 рублей в месяц против 14,6 тысячи рублей в месяц в среднем по рынку.

20% - столько платят от полной ставки отдельные категории граждан, снимающие жилье в арендных домах на льготных условиях

А самым ярким социальным проектом стал арендный дом «Амурская», целиком отданный в аренду Высшей школе экономики (НИУ ВШЭ). В 27-этажной секции расположены все типы жилья: студии — для одноместного размещения, а также одно-, двух- и трехкомнатные квартиры для совместного проживания. Все квартиры оборудованы мебелью, бытовой техникой. Комната с соседями обойдется студенту в 13-20 тысяч рублей в месяц, студия — в 29 тысяч рублей. Студенческий арендный дом рассчитан на 700 человек.

Подобные проекты решено масштабировать. Так, год назад по итогам Восточного экономического форума президент РФ поручил построить в Дальневосточном федеральном округе 10 тысяч квартир для передачи их в аренду отдельным категориям граждан. «Наниматель будет платить около четверти рыночной ставки за счет специальных условий финансирования и субсидий из федерального и регионального бюджетов, — говорит Вероника Янушкевич. — Совместно с "Минвостокразвития" и регионами Дальневосточного федерального округа мы уже провели большую работу. Разработана программа "Доступное арендное жилье" в ДФО, собраны заявки регионов, а в 2023 году планируем приобрести не менее трех тысяч квартир. Мы уже разработали на основе нашего опыта рекомендации по отделке и меблировке проектов».

Кроме того, уже сейчас в Южно-Сахалинске реализуется проект арендного жилья «Уюн-парк»,в котором отдельные категории граждан смогут арендовать жилье с лета 2024 года. В Якутии возводятся два арендных дома для работников золотодобывающего предприятия «Полюс Алдан», а в Приморском крае строится жилье для 4,6 тысячи семей работников судостроительного комплекса «Звезда», часть которого уже сдается в аренду по льготным ставкам.

«Лента.ру» расспросила экспертов рынка недвижимости, где выгоднее сейчас снимать жилье, в арендных домах или у частных собственников? И станет ли в будущем аренда квартиры в доходном доме массовым явлением?

Иван Татаринов, исполнительный директор девелоперской компании Glincom:

Для того чтобы арендные дома приносили прибыль, нужны долгие и дешевые деньги. Пока что их доходность не превышает показатели по коммерческой недвижимости и уступает доходности девелоперских проектов. Поэтому в такие проекты активно инвестирует именно государство. Но если политическая и экономическая ситуация станет благоприятной, а доходность остальных направлений в недвижимости будет снижаться до общемировых показателей в 5-8 процентов годовых, то у арендных домов есть все шансы стать востребованными. Для арендаторов удобнее снимать жилье через профессиональных операторов, ведь это и прозрачные отношения, и понятная ценовая и арендная политика, которая не изменится внезапно по прихоти собственника, как это бывает в частном секторе. Однако, как правило, стоимость аренды в доходных домах выше, чем у частников. Но в случае с доходными домами арендатор платит больше за стабильность и защищенность своих прав.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

Преимущества таких предложений в том, что аренда регламентируется — все прописано в договоре, арендатор получает гарантию жилья и может быть уверен в том, что условия, которые указаны, действительно будут соблюдены.

При этом у арендаторов выше уровень ответственности — ведь все регламентировано, и любое отступление от договора может повлечь за собой штрафы. В случае если по каким-то причинам не получается внести арендную плату, с частным собственником можно попробовать договориться. С владельцем арендного жилья ситуация сложнее.

С точки зрения бюджета чаще выгоднее снять жилье у частного собственника, хотя и бывают исключения. С точки зрения сервиса, который арендатор получает за внесенные деньги, — выгоднее арендное жилье, так как здесь предполагается предоставление различных услуг. В таких домах предусмотрена работа службы клининига, сервисных служб и прочего. Сегодняшнее поколение предпочитает комфорт, поэтому дополнительные услуги интересны.

Ольга Гусева, генеральный директор Key Capital:

Концепция сервисных апартаментов — это правильная и здравая альтернатива арендному жилью, которое сейчас находится в руках физлиц. Главное преимущество арендных домов — в обеспечении гарантий потребителя, взаимодействие с которым проходит в рамках договора, где прописаны все условия, защищающие его от, например, внезапного и досрочного расторжения с требованием немедленного освобождения арендуемой площади. Кроме того, при выборе жилья приходится просмотреть огромное количество вариантов, что занимает массу времени. Зачастую предстоит покупать в съемную квартиру мебель, посуду и так далее, что приводит к дополнительным расходам, в то время как сервисные апартаменты сдаются со всем необходимым.

Еще одно их важное преимущество — эксплуатация помещения профессионалами, которые при необходимости оперативно проведут нужный ремонт. Наличие УК, возможность выбора дополнительных услуг — это синонимы качественной эксплуатации арендного жилья.

Из недостатков отмечу более высокую стоимость аренды по сравнению со съемом обычной квартиры, но, с учетом вышеописанных преимуществ, это не столь существенно. В сервисных апартаментах можно проживать длительно и при этом комфортно себя чувствовать.

Почему доходные дома и сервисные апартаменты пока не стали очень популярными? Потому что девелоперы еще не осознали их преимуществ и выгод. Кроме того, у нас недостаточно управляющих компаний, которые готовы предлагать там высокий уровень сервиса. Но так или иначе, за последний год количество таких вариантов аренды выросло. Убеждена, что это направление будет очень популярно и апартаменты получат свое законное место на рынке недвижимости.