Цены виртуально растут. Обзор рынка недвижимости по итогам апреля 2020 года

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Апр 20 Мар 20

Индекс стоимости жилья, Р/м2 182 359 +0,3%
Индекс стоимости жилья, $/м2 2 436 -2,9%
Индекс стоимости жилья, €/м2 2 242 -0,8%

Несмотря на введение в Москве карантина и обвал спроса на недвижимость, цены на вторичном рынке жилья в апреле выросли в среднем на 0,3%. В данном случае ценовая динамика отражает изменение структуры предложения по итогам марта и «хотелки» продавцов, а не реальную ситуацию на рынке.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в апреле квартиры в Москве подорожали в рублях на 0,3%, до 182 360 за квадратный метр. В долларах цены за тот же период снизились из-за ослабления рубля на 2,9%, до $2 440 за «квадрат».

Средний уровень цен увеличился за счет «краев» рынка. Например, самые дешевые типы жилья - старые панельные пятиэтажки и советские панельные дома в 9 и 14 этажей - подорожали за месяц на 0,7% и 0,4%, самый дорогой тип – современный монолит-кирпич – прибавил 0,6%. При этом все остальные типы жилья продемонстрировали нулевую или отрицательную динамику.

Аналогично с комнатностью: подорожали однушки и многокомнатные квартиры, цены на трёхкомнатные квартиры не изменились, двушки ушли в минус. В топе рейтинга по географии также одновременно оказались дорогие Западный и Центральный округа и демократичный Восточный.

Цены на квартиры по типам домов (www.irn.ru) РУБ Апр 20 Мар 20

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 157 318 +0,7%
Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 158 909 +0,4%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 171 794 0,0%
Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 168 325 -0,3%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 198 398 0,0%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 202 656 +0,6%

Все панельные и блочные дома 162 674 +0,3%
Все монолитные и кирпичные дома 189 793 +0,1%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Апр 20 Мар 20

Однокомнатные квартиры 180 265 +0,8%
Двухкомнатные квартиры 180 470 -0,2%
Трехкомнатные квартиры 173 822 0,0%
Многокомнатные квартиры 186 700 +0,6%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Апр 20 Мар 20

Центральный округ 323 126 +1,0%
Северный округ 178 541 -0,1%
Северо-Восточный округ 161 524 +0,2%
Восточный округ 168 201 +0,8%
Юго-Восточный округ 152 242 +0,3%
Южный округ 161 645 -0,1%
Юго-Западный округ 207 173 +0,3%
Западный округ 200 772 +1,2%
Северо-Западный округ 183 804 -0,3%
Все районы за МКАД 136 671 -0,2%

"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Апр 20 Мар 20

Индекс стоимости "дорогого" жилья
20% самых дорогих квартир 304 312 +0,7%

Индекс стоимости "дешевого" жилья
20% самых дешевых квартир 132 120 +0,3%

Индекс расслоения
Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 2,30 +0,4%

Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Апр 20 Мар 20

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +0,4 %/мес. -0,2%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 1,9 б.деп. 0,0 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Рост цен на жилье в условиях «самоизоляции», конечно, носит чисто виртуальный характер. Вторичный рынок фактически замер - см. «Покупка и аренда квартир в Москве и Подмосковье во время карантина: обвал спроса и единичные сделки». Собственно, об этом и свидетельствует нулевая или отрицательная ценовая динамика в большинстве сегментов. Повышение средней стоимости метра самых дешевых и самых дорогих квартир – это результат мартовского оживления спроса. Но если в дешевом сегменте метр подорожал из-за того, что в марте с рынка ушли самые привлекательные по цене лоты, то в самом дорогом структура предложения не изменилась. Рост цен на дорогие квартиры связан с тем, что продавцы с некоторым запозданием отреагировали на ослабление рубля. Напомним, в марте высокобюджетные сегменты не заметили скачка курса доллара, при том что раньше девальвация отечественной валюты всегда приводила к немедленному росту цен на дорогое жилье (пусть и временному), потому что значительная часть дорогой недвижимости номинировалась в долларах. Сейчас цены на квартиры, даже высокобюджетные, в основном выставляют в рублях, поэтому автоматического повышения ценников не происходит. Тем не менее желание ориентироваться на твердую валюту исчезло не у всех продавцов.

Однако попытки играть на повышение в нынешней ситуации бесперспективны. После отмены карантина спрос, естественно, вырастет, однако, учитывая тяжелые экономические последствия эпидемии, восстановления покупательской активности до нормального уровня ждать придется еще долго. Помимо существенного снижения доходов населения по «вторичке» сильно ударит запуск государственной программы ипотеки на новостройки под 6,5% годовых. Ипотечники, которых на вторичном рынке до коронавируса было примерно 40%, переориентируются на «первичку», как это было в 2015-2016 гг. В таких условиях надо бы снижать цены, но собственники квартир на вторичном рынке обычно крайне неохотно идут на такой шаг. Так что, скорее всего, даже после завершения «самоизоляции» сделок с «вторичкой» будет очень мало, рынок фактически впадет в кому.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.