Альтернатива жилью: 5 видов недвижимости для инвестирования в 2024 году

Привлекательность инвестиций в жилую недвижимость в последнее время снижается. Среди причин эксперты называют увеличение разрыва стоимости между первичным и вторичным жильем, рост ипотечных ставок, сокращение прироста цены за время строительства и невысокую арендную доходность — около 5–6% годовых.

При этом есть сегменты недвижимости, где доходность может быть выше. Рассказываем, в какие коммерческие объекты могут вложиться розничные инвесторы в 2024 году, сколько потратить и заработать.

1. Коммерческие помещения в жилых комплексах

Один из самых востребованных и понятных сегментов для инвестирования физлиц — коммерческие помещения в ЖК. Основная стратегия такого вложения — это арендная доходность. По оценкам NF Group, средняя арендная доходность коммерческих помещений в жилых комплексах составляет 8–10% годовых. «При покупке помещения на первых этажах ЖК можно рассчитывать на доходность в районе 10%. Однако показатель может корректироваться в зависимости от этапа строительства, на котором приобреталось помещение, сроков экспонирования на рынке аренды», — рассказала директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина. «Средняя доходность коммерческой недвижимости в столичных ЖК комфорт-класса составляет 8–10%. Это выше, чем аналогичный показатель для квартир (6–7%)», — отметил руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов.

Но бюджеты покупки коммерческих помещений выше, чем в жилье. По данным ЦИАН, порог входа в проектах комфорт-класса примерно в два раза выше, чем у квартир. «Цены на лоты, находящиеся в открытой экспозиции в строящихся корпусах прямо сейчас на первом этаже или в стилобате, в Старой Москве стартуют от 18 млн руб., в Новой Москве — от 14 млн руб.», — рассказал Алексей Попов.

В NF Group порог входа оценивают выше. По их данным, средний бюджет покупки стрит-ретейла для частных инвесторов в новых ЖК варьируется от 40 млн до 100 млн руб. для блоков средней площадью — от 50 до 150 кв. м. «Можно приобрести варианты по стоимости ниже 40 млн руб., но, вероятнее всего, располагаться данные ЖК будут на периферии», — уточнила Ирина Козина.

Коммерческие помещения, как и квартиры в новостройках, прирастают в цене за время строительства, поэтому такие объекты потенциально можно перепродать. По оценкам NF Group, рост стоимости квадратного метра при раннем входе возможен в пределах 20–30%. «Однако надо учитывать, что в период строительства возврата инвестиций не будет, что скажется на сроке окупаемости», — указала директор направления стрит-ретейла NF Group.

Среди минусов таких вложений эксперты называют невозможность воспользоваться льготной ипотекой. «Обычный кредит получить сложнее», — отметил Алексей Попов. Кроме того, при сдаче помещения в аренду нужно учитывать профиль арендатора и иметь опыт управления подобными объектами. «Можно выйти и на показатели выше медианного уровня, но вполне вероятно получить и худшие финансовые результаты», — предупредил эксперт.

2. Апартаменты

Среди альтернативы классическому жилью эксперты называют апартаменты. Такие объекты привлекают более низким порогом входа и могут использоваться под сдачу в аренду. По данным компании «Метриум», средняя стоимость апартаментов в массовом сегменте составляет 9,8 млн руб., что на 24,2% дешевле квартир аналогичного сегмента. А доходность от аренды апартаментов составляет 8% годовых. Ставки аренды за квартиры и апартаменты практически не отличаются. «В то же время апартаменты обычно стоят дешевле квартир аналогичного размера, поэтому срок их окупаемости в среднем на два-три года ниже», — отметил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Минимальные цены на апартаменты начинаются от 3,5–4,5 млн руб. В данном случае речь идет о микроапартаментах в проектах реконструкции. «Такие комплексы оптимально подходят именно для инвесторов-рантье. Покупать небольшие апартаменты с целью перепродажи особого смысла не имеет», — рассказал Руслан Сырцов

Апартаменты также можно приобрести на этапе строительства для дальнейшей перепродажи. «Прирост цены от котлована до ввода объекта в эксплуатацию может достигать 30% при усредненном сроке реализации проекта три года», — рассказала заместитель директора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис. Повысить доходность можно при покупке объекта на этапе предварительного бронирования, когда ценники минимальные, добавила эксперт.

Апартаменты, как и любая инвестиция, имеют не только плюсы. Например, коммунальные платежи и налоги по ним будут выше, чем по жилью. На апартаменты не распространяются льготные программы по ипотеке, а их правовой статус до сих пор не урегулирован.

3. Небольшие офисы

Еще один сегмент, на который растет спрос частных инвесторов, — это офисы небольшими блоками в строящихся бизнес-центрах. Привлекательность таких вложений эксперты объясняют сопоставимым с жильем порогом входа при более высокой доходности. По данным IBC Real Estate, цены на строящиеся офисы начинаются от 150–170 тыс. руб. за 1 кв. м в проектах за МКАД, в пределах МКАД — от 300 тыс. руб. за 1 кв. м, в премиальных проектах и востребованных локациях — от 600 тыс. руб. Минимальный размер блока на продажу в строящихся офисных центрах составляет 30–40 кв. м, а наибольший спрос приходится на лоты площадью до 250 «квадратов».

«Сейчас многие застройщики предлагают выгодную рассрочку, когда при заключении сделки выплачивается только первоначальный взнос 10%. Даже без использования рассрочки вложений на уровне 15–20 млн руб. достаточно для приобретения небольшого офисного блока в строящемся здании в Москве», — рассказала член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

Вход в проект на ранней стадии позволяет зафиксировать привлекательную цену, которая повышается по мере строительства. «Обычно в финансовую модель закладывается рост в пределах 12–15% за год, то есть за три года стройки в среднем заявлен рост цены около 40%», — отметила Екатерина Белова.

Помимо заработка на приросте цены за время строительства, инвестор может получать пассивный доход от сдачи офиса в аренду. По оценкам экспертов, в премиальных бизнес-центрах Москвы доходность составляет около 10–11%. Однако при выборе офиса, как и любого объекта, нужно учитывать локацию, указала эксперт.

Среди сложностей такой инвестиций — отсутствие льготных программ и правильный подбор арендатора. Также важно учитывать цикличность рынка, отметила руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate. «Например, через три года, когда объект достроится, каким будет офисный рынок, будет ли он находиться в фазе бурного роста или, наоборот, в фазе стагнации», — отметила эксперт.

4. Складские помещения

Частные инвесторы могут также рассмотреть складскую недвижимость, но порог входа здесь гораздо выше, чем в жилье. «Для частных инвесторов доступен вариант с покупкой блока в объектах формата light industrial. Средняя стоимость 1 кв. м в Московском регионе составляет 94 тыс. руб. без НДС, средний размер блока — 700–800 кв. м. Таким образом, минимальный порог входа составляет 65–75 млн руб. без НДС», — рассказал партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. Средняя по рынку ставка аренды составляет порядка 10 тыс. руб. за 1 кв. м в год без НДС и операционных расходов, добавил он.

«Если мы говорим о сегменте light industrial, который подходит для инвестиций частных инвесторов, то при текущих ценах минимальный чек находится на уровне 60–70 млн руб.», — добавил старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев.

В складской недвижимости также существует прирост объекта в цене за время строительства. «В текущем рынке такой прирост может составлять 5–10%, речь о формате light industrial», — сказал старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP.

Среди плюсов складской недвижимости эксперты называют стабильный рост стоимости на протяжении почти четырех лет — около 96%, по оценке NF Group. Среди рисков частных инвестиций в склады эксперты указывают выбор арендатора. «Круг интересантов на такие помещения очень широк, речь может идти как о краткосрочных договорах, так и более длинных (от трех лет). В первом случае надо быть готовым к более частой сменяемости арендаторов», — пояснил Антон Алябьев.

5. Машино-места

В качестве инструмента инвестиций, по словам экспертов, можно использовать покупку машино-места в новостройках. По данным «Бест-Новостроя», стоимость машино-мест на рынке столичных новостроек варьируются от 3–5 млн до 10–20 млн руб. Сдавать машино-места можно по цене от 7 тыс. до 30 тыс. руб. в зависимости от класса проекта. По словам заместителя гендиректора по развитию бизнеса компании «Бест-Новострой» Александры Кржевовой, к факторам, определяющим инвестиционную привлекательность машино-мест, относятся:

- низкая обеспеченность жилого комплекса м/м (доля 1–15% относительно числа квартир);

- привлекательные цены (особенно на старте продаж) — с расчетной окупаемостью 9–12 лет;

- низкий бюджет покупки — непрофессиональный инвестор с учетом ограниченного бюджета часто не может приобрести альтернативные объекты недвижимости: квартиру/ апартаменты/ коммерческое помещение;

- удаленность новостройки от метро и удобных маршрутов общественного транспорта, значительная доля покупателей-автовладельцев.

На машино-места, как и другие коммерческие объекты, также не распространяются льготные ипотечные программы. При инвестировании в машино-места нужно учитывать индивидуальные факторы проекта и спрос на такие объекты. «Например, в феврале 2024 года в Москве интерес к приобретению и аренде гаражей снизился на 20% и 16% соответственно. При этом за год спрос на покупку и аренду машино-мест вырос на 38% и 20% соответственно», — рассказала руководитель продаж категории коммерческой недвижимости сервиса «Авито» Виктория Сафронова.