October 13, 2018

Как схематозят налоговики

Или налоговый креатиffчик

О чем был спор: налоговики взимали налог на имущество с компаний в одном здании по разным схемам. Одним — инспекторы рассчитывали налог по кадастровой стоимости, другим — по остаточной

Сколько удалось отбить у налоговиков: 11 531 100 руб.

Чего стоило: пришлось добиваться единообразия налогообложения имущества, возврата переплат, отмены штрафов для всех собственников бизнес-центра.

КреатиFFные советы налоговиков

Из рассказа моего клиента на первой встрече

"...У нас в группе компаний есть классический хранитель активов. Он применяет упрощенку, имеет на балансе этаж в офисном центре и сдает его в аренду.

Среди соседей по зданию — организации на общем режиме налогообложения. Бизнес-центр упомянут в региональном перечне объектов недвижимости с общим номером.

Налоговая база для объектов, указанных в документе, — кадастровая стоимость. Однако конкретные помещения, принадлежащие разным собственникам, равно как и их кадастровые номера, в перечне не отмечены. Такая ситуация не урегулирована в НК. Поэтому налоговики вопреки требованиям пункта 7 статьи 3 НК решили толковать пробелы в законодательстве в свою пользу..."

И что же дальше?

А весь парадокс ситуации заключался в том, что всем компаниям инспекторы дали различные разъяснения по налогу.

Собственникам на общей системе налоговики в ходе консультации посоветовали исчислять налог на имущество исходя из среднегодовой стоимости недвижимости (п. 1 ст. 375 НК). Она значительно превышала кадастровую стоимость, поскольку здание было новое, а организации купили помещения по рыночной цене.

Налоговики аргументировали свою позицию тем, что помещений с конкретными кадастровыми номерами в перечне нет. Это значит, что по кадастровой стоимости организации платить налог не должны. Даже несмотря на то, что целое здание в перечне фигурирует.

Упрощенцам, в том числе и моему клиенту, инспекторы приготовили иные разъяснения. Клиенту был бы выгоден вариант, в котором помещение не облагается налогом по кадастровой стоимости. В этом случае упрощенцу на основании статьи 346.11 НК вообще нет необходимости платить налог на имущество.

Однако налоговики с этим не согласились. Они отметили, что в перечне здание все-таки фигурирует, поэтому устно посоветовали исчислять налог по кадастровой стоимости. Снова из двух возможных вариантов выбрали самый невыгодный для налогоплательщика и самый выгодный — для бюджета.

В итоге получалось, что факт установления кадастровой стоимости как объекта налогообложения по офисным помещениям в интерпретации налоговиков зависел напрямую от системы налогообложения.

Почему у всех по-разному?

Дифференцированный подход был крайне невыгоден всем налогоплательщикам.

Примерчик №1

Допустим, две компании на общем режиме платили налог на имущество исходя из остаточной стоимости 42 000 000 руб. за этаж по ставке 2 процента в год: по 2 840 000 руб. или 5 680 000 руб. на двоих. За 2016 – 2017 годы итоговая сумма налога составила 11 360 000 руб.

Компания на упрощенке в 2016 году налог не платила. В 2017 году стала платить налог по кадастровой стоимости этажа 348 000 руб. в год (7 400 000 руб. × 2%) Все три компании заплатили 11 708 000 руб. налога.

От имени своего клиента я составила письмо в налоговый орган, в котором просила дать письменные разъяснения о порядке налогообложения. Инспекторы ответили, что унифицировали порядок налогообложения применительно ко всем собственникам здания.

Конкретное помещение в перечне отсутствует, а значит, мой клиент не должен платить налог исходя из кадастровой стоимости. Мой клиент сдал уточненки, заявил к возврату ранее уплаченный налог на имущество и перестал его платить в последующие периоды.

Однако вскоре ситуация вновь изменилась. Минфин выпустил письмо, в котором сообщал, что включения всего здания в региональный перечень достаточно для того, чтобы все помещения в нем облагались налогом по кадастру (Письмо Минфина от 13.03.2017 № 03-05-04-01/13780).

Речь в нем шла как раз о налогообложении помещений, расположенных в административно-деловых или торговых центрах и комплексах, не вошедших в перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговую базу определяют по кадастровой стоимости.

Налоговики быстро забыли свои разъяснения и потребовали доплатить налог за 2016 и 2017 годы, ссылаясь на изменение позиции финансового ведомства (впоследствии подвержденной Письмом Минфина 09.10.2017 № 03-05-05-01/65605). Более того, организации еще начислили пени за нарушение сроков уплаты налога.

Как я возразила на налоговый креатиFFчик

Естественно, что ТАОКОЙ беспредел моего клиента не устроил категорически. И мы решили отстоять свою позицию. Моя аргументация заключалась в следующем.

Для налогообложения по кадастровой стоимости объектов недвижимости принципиально важна формулировка регионального закона.

Так, указание в перечне объектов налогообложения «административно-деловых центров и торговых центров, а также помещений в них площадью свыше 1000 кв. м», позволяло выводить из налогообложения в указанном порядке все помещения менее 1000 кв. м, пока региональные законодатели не изменили формулировку на «административно-деловые центры и торговые центры площадью свыше 1000 кв. м и помещения в них» (Постановление 3 ААС от 06.06.2017 № 03АП-2572/17).

В нашем случае в спорном периоде региональный закон такой возможности избежать налогообложения по кадастровой стоимости не давал.

Я сослалась на правила формирования налоговой базы. В статье 378.2 НК в редакции, действовавшей до 01.01.2017, указано, что налоговая база — это «кадастровая стоимость, утвержденная в установленном порядке».

В 2017 году фраза «утвержденная в установленном порядке» из формулировки НК исчезла, однако осталась в редакции региональных законов до сих пор. Это позволяет налогоплательщику выбрать наиболее выгодный для себя способ определения налоговой базы.

Обычно налоговики призывают в качестве базы использовать кадастровую стоимость помещения, установленную Росреестром. Но кадастровая стоимость всего здания часто значительно меньше суммы кадастровых стоимостей, установленных для находящихся в нем помещений.

Происходит это из-за того, что в рамках государственной оценки регионы определяли и утверждали цену всего здания. В то время как кадастрову�� с��оимость отдельных этажей в здании определяют с применением удельного показателя и вносят в ЕГРН значительно позднее государственной оценки на основании Приказа Минэкономразвития от 18.03.2011 № 113.

При этом стоит иметь в виду, что приказ действует только для помещений, поставленных на государственный кадастровый учет или изменивших свои количественные характеристики после даты проведения последней оценки.

Применение его к помещениям, не менявшим своих характеристик, для целей определения налоговой базы неправомерно (Постановление 9 ААС от 11.07.2017 № 09АП-28133/17).

Судебная практика доказывает, что для налогообложения необходимо использовать лишь официально установленную и утвержденную в соответствии с действующим законодательством кадастровую стоимость (Постановления 9 ААС от 08.06.2017 № 09АП-21751/17, от 01.08.2016 № 09АП-32358/2016, от 01.08.2016 № 09АП-29024/2016). В нашем случае это стоимость всего здания.

Информация о кадастровой стоимости отдельных помещений в здании, полученная с сайта Росреестра, носит информационно-справочный характер.

В НК указано, что, если здание включено в региональный перечень, но кадастровая стоимость по помещениям в нем не определена, налогоплательщик 👉исчисляет налоговую базу исходя из кадастровой стоимости всего здания пропорционально своей доле (п. 6 ст. 378.2 НК).

Зачастую такой порядок расчета налога на имущество в отношении объектов недвижимости самый выгодный для налогоплательщиков 👌.

До выхода писем Минфина организация получила письменное разъяснение, в котором налоговики разрешали ей не платить налог на имущество в соответствии с пунктом 8 статьи 75 НК.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 111 НК позволяет избежать в этом случае налоговой ответственности в виде штрафов и пени.

После таких мотивированных возражений налоговики направили запрос в Росреестр. Там ответили, что основанием для формирования указанной стоимости был акт, составленный Росреестром в соответствии с Приказом Минэкономразвития от 18.03.2011 № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости».

Это переубедило инспекцию. Они отменили штрафы и предложили в качестве базы использовать кадастровую стоимость всего здания пропорционально площади помещения, занимаемого в нем моим клиентом.

Параллельно об этом решении она известила всех собственников недвижимости. Большая часть из них применяли общий режим и платили налог исходя из среднегодовой стоимости имущества (п. 1 ст. 375 НК).

Налоговики сами предложили всем налогоплательщикам вернуть многократную переплату🔥.

ТАКАЯ порядочность налоговиков в ущерб интересам бюджета вызвала неподдельное удивление, и мой клиент отказался от дальнейших споров, исчислив налог по приемлемому для него варианту.

Примерчик №2

После разбирательств с налоговой организациям разрешили платить налог по кадастровой стоимости здания (13 400 000 руб.) пропорционально доле в нем. На каждого приходилось 11 процентов от площади, то есть 13 400 000 руб. × 11% × 2% = 29 500 руб. в год.За три компании за два года — 176 900 руб. Разница с первоначальным вариантом расчета налога составила 11 531 100 руб.

А вам тоже так надо?

👉Связаться со мной можно в личке, в чате, в Facebook.