«Вторичка» без сюрпризов: что проверить перед покупкой квартиры
Прогуливался сегодня по приемной и почерпнул там от посетителей одну просто платиновую мысль. Сидят, значит, двое мужчин, и один другому говорит:
— Квартира — она как женщина. Вроде и красавица, и ладная со всех сторон, и тебе подходит, но пока хорошенько её не узнаешь, лучше не въезжать.
Вот это я понимаю! Чистота понимания на заоблачной высоте. И ведь правда: что такое покупка квартиры? Казалось бы, нашёл вариант, договорились с продавцом о цене, документы оформили, расплатились — и живи спокойно. Однако же на этом, казалось бы, прямом как стрела пути лежит множество граблей, бег по которым больно бьёт в лоб и прочие чувствительные места человеческого организма. Особенно часто сюрпризы подстерегают на вторичном рынке: то права прежних владельцев всплывут, то долги по коммуналкам, то суд сделку отменит. Вообще, недвижимость «на вторичке» сегодня по-настоящему больная тема, о чём я упоминал в более ранних записях. И вопрос о том, как себя обезопасить при покупке такого жилья, актуален как никогда.
Начнём с «биографии» квартиры. Как сказал тот мудрый человек в приемной, квартиру нужно сначала узнать. Прежде чем влюбляться в планировку, выясните историю объекта. Обязательно взять свежую (не старше месяца) выписку из ЕГРН — она покажет владельца, обременения (ипотеку, арест) и споры по квартире. В идеале следует добиться от продавца расширенной выписки, т.к. в стандартной скрыты весьма значимые факты. Само собой, до всяких выходов на сделку нужно проверить и прочие правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности, договор основания (купля-продажа, дарение, наследство), паспорта собственников. Неплохо было бы получить и справку о зарегистрированных лицах, потому что важно знать, кто прописан на площади и когда выпишется.
Теперь о продавцах. Не стоит верить словам — проверяйте документы. Если продавец пожилой или имеет особенности здоровья, попросите справку из психоневрологического диспансера: иначе родственники могут оспорить сделку. Если квартира куплена в браке, нужно нотариальное согласие второго супруга на продажу — без него риск велик. Если продаёт представитель по доверенности, проверьте срок её действия, полномочия (должно быть прямо сказано: «продать квартиру по такой-то цене») и не отозвана ли она.
Перейдём к деньгам и долгам. Наиболее распространенные способы расчёта — аккредитив, банковская ячейка или депозит нотариуса. Главное преимущество последнего способа — гарантированная передача денег после регистрации перехода права собственности, без каких-либо сюрпризов. Что касается возможных долгов, следует взять справку из УК или ТСЖ об отсутствии задолженности по ЖКУ, капремонту и налогам — иначе счета «переедут» к вам. Если квартира в ипотеке, продавец должен погасить долг до сделки. И факт погашения, конечно, должен быть подтвержден документально — справка из банка и запись о снятии обременения в ЕГРН.
Если решаетесь заняться оформлением сделки самостоятельно, будьте особо бдительны: не берите шаблон договора купли-продажи из интернета. Каждая сделка, а на вторичном рынке особенно, имеет свои особенности и сопутствующие обстоятельства. В документе должны быть: точное описание квартиры (адрес, этаж, площадь, кадастровый номер), полная стоимость, порядок расчётов, сроки освобождения квартиры и выписки продавцов, гарантии продавца об отсутствии скрытых обременений.
Однако же лучше обращаться к нотариусу: он проверит документы, удостоверит понимание сторон, подаст заявление в Росреестр и даст письменную гарантию законности сделки.
Ещё пара дополнительных советов: фотографируйте документы и состояние квартиры, берегите чеки об оплате и не торопитесь, если продавец давит: «давай сегодня, а документы потом». Покупка квартиры — не лотерея, а цепочка чётких действий. Проверьте историю жилья и продавцов, обезопасьте расчёты, грамотно оформите договор и зарегистрируйте право собственности. Вроде бы простые и ясные шаги, но исполнить их совсем не просто. И с надёжным проводником, нотариусом, например, пройти по этой дороге будет гораздо легче.
О юридическом на человеческом - в Советах нотариуса! 👉Подписывайся