Как выбрать аналоги З/У?
Надо выбирать аналоги максимально приближенные к объекту оценки не только географически, но и по факторам, влияющим на стоимость. Рассмотрим некоторые из них.
Прямая транспортная доступность между аналогом и объектом оценки
Аналог рядом - не совсем подходит, между ним и объектом оценки овраг, лучше рассмотреть дальний.
Аналоги без строений и фундаментов, иногда можно заборы, но не капитальные
То есть надо отсмотреть все фото аналогов на предмет доп. построек.
Разбираемся с координатами каждого аналога
Так как мы берем аналоги с классифайдов, из координаты могут быть неверными. Для уточнения смотрим местоположение аналога, нужно чтобы оно соответствовало фото в объявлении.
Не стоит брать аналоги из названия населенного пункта, значит в них не указаны корды. Но их можно брать если разобраться, где они находятся на самом деле.
Если аналогов в населенном пункте мало
Такое часто бывает для земельных участков:
Находим аналогичные нашему з/у поблизости.
Обычно участки дороже ближе к мечети/церкви, к дороге, больнице/школе/рынку и дешевле у кладбища (хотя не всегда). Условно можно разделить все предложения на «центр»/«премиум» и «отшиб». В центре обычно участки дороже, на отшибе – дешевле.
Кроме этого надо учитывать, что в населённом пункте есть премиальные районы - там участки дороже. Они не обязательно в центре - например решающим может быть близость реки или каких-либо значимых для жизни объектов.
Также участки рядом с дорогой иногда дороже. Такие участки иногда могут использоваться для бизнеса, для этого нужно проверять текст объявления.
Если вообще брать в аналоги нечего
Аналоги из другого поселка - бывает, что оцениваемый з/у в небольшом поселке и там нет аналогов - тогда находим аналоги из таких же небольших поселков. Берем во внимание наличие школ, церквей и мечетей, больниц, административных органов и т. д. - то есть поселение должно быть сопоставимо по размерам, по транспортной развязке, по окружению (например, река или овраг), по наличию храмов, железных дорог.
Расширение фильтров – можно сбросить значение фильтра по площади и/или дату аналогов. Это можно сделать только если у вас есть адекватное понимание тенденций на рынке региона.
Неподходящие аналоги – берем в крайнем случае и вводим корректировки (например, на постройки).
Во всех этих случаях мы рекомендуем набирать не менее 15 аналогов, чтобы снизить влияние ошибок, и позволить алгоритму более точно отсеять выбросы.
Работа с ценой
В итоге цены на все участки за кв/м должны быть более-менее ровные. Чтобы это проверить нажмите кнопку Отсеять выбросы и система автоматически уберет слишком дорогие или слишком дешевые объекты. Обратите внимание что не всегда система правильно распознает площадь или стоимость – её можно отредактировать после добавления аналога в таблицу.
Мошенничество на рынке земельных участков
Обратите внимание на сделки стоимостью 530-550 и 670-700 тыс. рублей - стоимость в таких сделках нужно проверять особенно тщательно - возможно это мошенничество с мат. капиталом.
Примеры и разбор ситуаций
Обычная ситуация
Центр города – есть аналоги вокруг, участок в центре. Все одного цвета – цена за кв. метр более-менее однородная.
Сложная ситуация
