Михаил Куликов. Догма о драконе: За завесой китайского мифа современности, часть 2
(начало тут)
Посмотрите внимательно на пикчу к посту. Ничего не бросается в глаза? В том-то и дело, что глазу зацепиться особо не за что - улицы пусты. Это фото одного из так называемых китайских городов-призраков. Дороги свободны от трафика, тротуары от пешеходных масс (это в Китае-то!), парки от отдыхающих, магазины от покупателей, новенькие квартиры - от жильцов. Если бы технология позволяла нам как в фантастическом кино выделить кусок изображения и увеличить его в том же размере и качестве, то мы бы увидели газоны, заросшие травой, ибо зачем следить за порядком, когда это никому не нужно?
Нет, это не последствия смертельной эпидемии и не картина нашумевших локдаунов с "нулевой толерантностью". Скажем больше, у большинства квартир в этих домах есть владельцы. Но в них никто не живет и даже не собирается жить, ни сегодня, ни через 10 лет. Дело как обычно, в культуре, или проще говоря, в особенностях менталитета, оказывающих особое воздействие на экономические процессы в стране.
Такие города-призраки разбросаны по всему периферийному Китаю. Более того, таких районов в избытке и мегаполисах вроде Пекина, Шанхая и Шэньчжэна. Более одной пятой городских жилищ (>65 миллионов) до сих пор пустуют. Не всегда такие города и районы остаются призраками, как например, произошло с Пудонгом, новым районом Шанхая, который со временем (усилиями городской администрации) стал финансовым центром. И частично они все-таки заселяются, но на примере Ордоса во Внутренней Монголии, 150,000 реального населения не равно прогнозировавшимся миллионам.
Прояснить ситуацию нам поможет понимание того, что в Китае существует устойчивый культурный императив обладания собственным жилищем. Это естественное продолжение древней аграрной ментальности, которая привязывается к своей земле. Несмотря на реалии индустриального общества, стремящегося к постиндустриальному, она никуда не делась, а лишь, подстроившись, переродилась. Высшая ценность жилья, конвертируемая в повышенный спрос на недвижимость, стыкуется также с традиционной патриархальной матрицей, которая зажила своей жизнью в крупных городах, где люди скучиваются вполне в духе Русской матрицы подобно сельдям в бочке. Как и в России, бытует расхожее мнение, что лучшая инвестиция - именно в недвижимость.
Количество недвижимости, которой китаец владеет прямо связано с его социальным статусом. Государство здесь стабильно усиливает уже существующие на низовом уровне тенденции. Политика приватизации начала 90-х годов и поощрения миграции из деревни в город запустила практически непреклонный рост ценности жилья на рынке недвижимости, который за 30 неполных лет пережил только лишь один спад. Этот тренд, вкупе с тем, что депозиты и государственные облигации имеют в Китае весьма низкий процент доходности, привел к тому, что по доступной нам статистике, в 2017 году более 50% приобретений недвижимости были для покупателей вторым или даже третьим жильем. То есть целые районы, особенно в глубинке, обречены пустовать. В 2018 году эта цифра подскочила до диких 87%. Вот в чем секрет городов-призраков, у квартир в которых на самом деле есть владельцы. Однако мы можем заглянуть еще глубже и попытаться понять, чем все это может закончиться.
Ситуация усугубляется пережитками патриархальной родовой ментальности и гендерным дисбалансом, который порожден волюнтаристской демографической политикой Партии в недавнем прошлом. Демографический баланс смещен в пользу мужчин на миллионы человек, хотя в чью пользу такое смещение, вопрос сложный, и оценка целиком зависит от контекста. Если исключить из рассмотрения тот факт, что миллионы плодов женского пола подверглись абортам в силу патриархальных ценностных ориентаций, и взглянуть на этот вопрос в ракурсе социального благополучия, то в плюсе, безусловно, женский пол, ибо дефицит жен приводит к повышенным спросам с потенциальных мужей. К демографическому вопросу мы еще вернемся ниже, но сейчас для нас важно отметить, что социальный статус мужчины напрямую привязан к его владению недвижимостью. Мужчина без как минимум одной квартиры за душой не является конкурентом на брачном рынке. Подтверждается это и социологическими исследованиями, согласно которым, цены на недвижимость выше в тех регионах, где существенней демографический разрыв между полами.
Такое превалирование архаических слоев ментальности объясняется еще и тем, что Китай считай только что пережил глобальную урбанизацию. В 80-х годах прошлого столетия только 20% населения жило в городах, что к 2010 году резко подскочило до 50%, а к 2020 эта цифра увеличилась до примерно 65%. Такая резкая миграция деревенского населения может привести только к концентрации древней ментальности родового индивида в городских условиях, которые культивируют совсем иные ментальные качества. Это порождает еще одну цивилизационную коллизию, хорошо известную россиянам и породившую феномен быдла. Но речь сейчас не о том, а о паттернах поведения на рынке недвижимости. Застройщики с удовольствием пользовались этим, запуская маркетинговые компании с прицелом на сельское население, иногда даже устраивая диковато с европейской точки зрения выглядящие акции по приему первоначальных взносов сельхоз-продукцией вроде арбузов или чеснока.
В копилку относительной ценности недвижимости складываются и другие аспекты упомянутых патриархальных слоев ментальности, выраженные в отношениях между поколениями. Безусловный маркер успеха в жизни - собственное комфортное жилье на склоне лет. Прибавим к этому, что в еще не столь длительно развивающемся Китае, когда цепочки преемственности собственности только начинают формироваться, бремя обеспечения старшего поколения пенсионным жильем часто ложится на плечи их детей. Людей не останавливает даже тот факт, что согласно законам еще 80-х годов, земля дается в аренду (лизинг) на 70 лет, и пока не существует адекватных правовых механизмов, регулирующих, что произойдет с жильем на этой земле по истечении срока аренды. На этот счет ведутся исследования, выпускаются статьи и защищаются диссертации, но единого мнения, что с этим делать, пока нет. Конечно, эта отдаленная правовая коллизия не может оказывать давления на решения обывателя, в силу того, что он просто не в силах планировать на такие длительные отрезки времени, и в глубине души уверен, что "наверху" непременно во всем разберутся. За 70 лет может произойти все что угодно, а о жилье нужно думать прямо сейчас.
В таком социальном климате цены на жилье продолжают расти вместе с имущественным и общественным давлением на индивидов и на образованные ими семейные ячейки. Бремя поддержания экономического роста ложится на нижнюю с среднюю прослойки среднего класса, который в Китае и так не известен своим потребительским потенциалом, а в будущем, как мы увидим по демографическим исследованиям, существенно сократится в абсолютных значениях. Согласно исследованиям, основанным на данных по доходам населения в 2021 году, в среднем по популяции уходит около 40 лет, чтобы заработать себе на жилье (т.е. выплатить ипотеку). Да, многие используют недвижимость в качестве инвестиции, но не забываем, что только встающему на ноги молодому поколению и новым волнам мигрантов из деревни необходимо как минимум первое жилье. Все это в комплексе способствует разворачиванию демографического, экономического и в целом социального кризиса. У всего есть свой предел. Переоцененные ценности, особенно в восточных культурах, подвержены локальным инверсиям - когда благо превращается в неподъемную ношу и воздействие нечистых сил. Запомним это и пойдем дальше.
Проблема усугубляется механикой рынка. Компании застройщики продают квартиры еще до того, как заложили фундамент для строительства. В это же время на банковские кредиты застройщики берут в лизинг землю для еще не начавшегося строительства недвижимости, которая уже выставляется на продажу, существуя еще лишь в проекте. Поначалу строительного бума все было еще хуже: существовала правовая лазейка, позволявшая компаниям-застройщикам, после того как они выигрывают тендер на землю, немедленно закладывать ее в банке, параллельно беря на эти деньги кредит на застройку. Эта лазейка исчезала только в середине 2000х, когда такую схему запретили законодательно, но накопленный индустрией долг был уже астрономическим. Параллельно, новоиспеченные владельцы недвижимости в стадии проекта покупают ее за счет банковских кредитов (ипотеки). То есть строительство идет в долг, а этот долг постоянно накручивается. Причем, в отличие от схожих практик в странах "первого мира", ипотека начинает выплачиваться не по завершению строительства, а сразу. К чему это может привести, догадаться нетрудно.
Возвращаясь к городам-призракам, многие их этих домов по большей части пустуют, т.к. индивидуалы и компании используют их для инвестиций. Согласно неподтвержденным, но укладывающимся в общую картину данным из западной онлайн-публицистики, китайские семьи по всей стране имеют около 70% их сбережений в недвижимости. Даже если эта цифра преувеличена и на самом деле там, скажем, 50%, то это все равно она взрывает мозг.
Конечно, коммунистическая партия Китая (КПК) в курсе происходящего и пытается вмешаться регулированием. Во-первых, правила ипотечного кредитования настроены таким образом, что объем первоначального взноса по ипотеке для первого жилья достигает 30% и для второго жилья до целых 70% от цены, снижая кредитное давление на отрасль и отбивая охоту у нерадивых инвесторов надувать пузырь далее. Но упрямого китайского обывателя, который хочет жить в привычном для себя простом мире, это не останавливает. Люди копят, собирают с родственников, залезают в долги, продают иное имущество, но наскребывают на первый взнос желаемой квартиры в виртуальном человейнике. Иногда это выливается в по-настоящему рабскую зависимость от собственного жилья, которое еще и не построено. Для некоторых людей в ипотеку вкладываются сбережения, заработанные тяжким трудом за всю жизнь.
Сам этот кризис и его масштабы ставят под сомнение возможность правящей элиты в сфере планирования, ибо любой хоть сколько-нибудь серьезный макроэкономический анализ подсказал бы, куда все движется на самых ранних стадиях. В итоге регуляционный механизм запущен, но работает туго, т.к. решения такого рода попадают в юрисдикцию региональных правительств, из которых Пекин выкачивает налоги в соответствии со схожей с принятой в РМ колониальной моделью управления. Регионы вынуждены были выкручиваться и в конце концов получили ситуацию, когда в среднем 30% их бюджета формируется доходами от лизинга земли компаниям-застройщикам. И это даже без упоминания фактора коррупции, которая всегда гнездится в таких раскладах. Получается, что директивы правительства регионам разрешать ситуацию в свою пользу выливаются только в стимулирующие меры по уменьшению ипотечных процентов и смягчению требований к покупателям, что в текущей ситуации явный риск.
В итоге недавно правительство Китая выпустило закон о "трех красных чертах", ограничивая компании в количестве долговых обязательств, которые им разрешается иметь, в зависимости от размера взятых на себя рисков. То есть были предприняты шаги по сдуванию пузыря "сверху". Но не все так просто, как кажется. Компании за неимением ничего лучшего принялись жульничать в своих финансовых отчетах, приписывая уже проданные дома к своим активам, искажая прогнозы и спутывая карты регулятору.
Другая мера, которую предприняло китайское правительство - это регулирование условий кредитования. За один 2022 год процентная ставка по кредитам была несколько раз снижена, что работает в синергии с послаблениями от региональных правительств и облегчает приобретение недвижимости тем, кто в ней действительно нуждается. Но что это, как не дополнительное вливание в долговой пузырь сектора? Возникает и дополнительный интересный вопрос, каким образом ковидные локдауны могли повлиять на цены на недвижимость. После бескомпромиссных локдаунов 2020 года (еще один симптом неадекватной самоуверенности, безапелляционного и чуть ли не метафизического статуса китайской власти), к лету следующего года цены на недвижимость взлетели еще на 5%.