Мораторий на апартаменты в Москве — нужны ли такие радикальные меры?

Из этой статьи вы узнаете:
• Почему власти Москвы ввели мораторий на строительство апартаментов. • Чем доходные апартаменты отличаются от псевдо жилья и как они работают на рынке. • Какие перспективы есть у апартаментов в других регионах и как это влияет на рынок. • Почему я считаю, что запрет — это не решение, а лишь временная мера.

Сегодня тема апартаментов как никогда актуальна. Московская администрация в октябре этого года наложила мораторий на строительство новых апарт-комплексов, и это решение вызвало немало дискуссий и вопросов об их новом правовом статусе и последствиях для рынка недвижимости. Власти уже не раз пытались установить юридические рамки для апартаментов, разрабатывая законы и нормативные акты, но каждый раз проекты либо откладывались, либо перерабатывались. В результате апартаменты до сих пор находятся в "серой зоне" между жильем и коммерческой недвижимостью.

Еще в 2019 году правительство РФ приняло постановление о классификации гостиниц, где апартаменты были приравнены к гостиничным номерам. Согласно постановлению, любой апарт-комплекс должен классифицироваться как гостиница, получать соответствующую категорию звезд и предоставлять гостиничные услуги. Этот документ наделяет апартаменты юридическим статусом, но при этом ставит их в рамки коммерческой недвижимости. Таким образом, по закону, апартаменты обязаны функционировать как гостиницы, а значит, в их отношении действуют другие правила и обязательства по инфраструктуре.

В 2024 году на фоне обсуждений и споров вокруг апартаментов в Москве в октябре прошла первая рабочая встреча Межрегиональной ассоциации апарт-отелей (МААО) с председателем Комитета по строительству и ЖКХ, Сергеем Пахомовым. По итогам встречи председатель МААО Николай Антонов выразил надежду на то, что к 2025 году проблема отсутствия единого нормативного поля для апартаментов будет решена. Это подчеркивает, что уже и на официальном уровне осознают необходимость регуляции сегмента апартаментов в масштабах всей страны, чтобы избежать разногласий и установить единые, приемлемые для всех нормы.

Причины запрета и взгляд на псевдожилье

Основная причина запрета, по мнению властей Москвы, кроется в том, что апартаменты относятся к коммерческой недвижимости и не обязаны соответствовать требованиям к жилым комплексам. Например, застройщики апартаментов освобождены от обязательств по созданию социальной инфраструктуры — детских садов, школ и поликлиник. Более того, нормы по плотности и инсоляции для апартаментов более мягкие, что позволяет застройщикам возводить объекты в большем объеме, часто за счет комфорта и качества для будущих жильцов. Такой подход породил "псевдо жилье" — апартаменты, которые продаются как жилые, но не соответствуют стандартам жилых помещений.

Апартаменты: псевдо жильё и доходные апартаменты — в чем разница?

На мой взгляд, важно разграничивать псевдо жильё и доходные апартаменты. Псевдо жильё — это коммерческая недвижимость, предлагающая минимальные, или непродуманные планировки с высокими коммунальными платежами, с неадекватными УК, которые часто не подходят для постоянного проживания. Доходные апартаменты, напротив, это апарт-отели, управляющиеся компаниями, сдаются в аренду и функционируют как гостиницы с полным сервисом, удобным для гостей города. Такие объекты приносят инвесторам стабильный доход, поддерживают высокие стандарты обслуживания и не претендуют на статус жилой недвижимости.

Я считаю, что если ужесточить требования к обычным апартаментам, чтобы они соответствовали жилым стандартам по качеству и инфраструктуре, это решило бы большинство проблем, не вводя повсеместного запрета. Ведь многим людям нужно жилье, и возможность купить его на 15-30% дешевле, чем квартиру, — это реальная альтернатива.

Ведь среди жилых апарт-комплексов в Москве есть действительно качественные объекты, и их не мало, в которых нет тех проблем, которые часто приписывают всему сегменту. Что касается доходных апартаментов, например, на Пресне недавно открылся апарт-отель, который очень заходит нашим клиентам, комфорт класса, с минимальной площадью современно отделанных номеров, где доходность тем не менее достигает 12% годовых, а загрузка составляет около 80%. Через полгода, с выходом на полную мощность, доходность может вырасти до 14-15%, а стоимость апартаментов увеличится на 15%. Такие апартаменты пользуются спросом, и люди сознательно выбирают их за комфорт отеля, кухню, близость к центру, метро и более доступную цену по сравнению с отелями, не взирая на небольшую площадь и отсутствие звездности.

Перспективы для других регионов

Интересно, что в Санкт-Петербурге рынок апартаментов развивается по другому сценарию: там сделан акцент на сервисные апартаменты, которые регулируются законом о туристской деятельности и классифицируются как гостиницы. Это позволяет апарт-отелям легально работать как коммерческие объекты с полным гостиничным сервисом. В регионах, особенно в туристических центрах, апартаменты хорошо вписываются в городскую структуру, не создавая лишней нагрузки на инфраструктуру, и часто востребованы как краткосрочное жилье для туристов.

Мое мнение: не все нужно запрещать

Запретить — это всегда проще, чем разобраться в деталях. Да, есть проекты, которые не соответствуют стандартам и портят репутацию рынка, но это лишь часть всего сегмента. По моему мнению, вместо полного запрета на строительство, нужны обоснованные нормы и стандарты, которые позволят регулировать рынок апартаментов, не ограничивая все подряд. Например, введение обязательной классификации и требований к метражу может повысить затраты, что приведет к удорожанию апартаментов и сокращению их доступности для аренды.

Вывод

Запрет на апартаменты — это временная мера, которая не решает проблему в корне. Создание не системы запретов, а четкой и разумной нормативной базы, такой как постановление о классификации гостиниц 2019 года, поможет обеспечить рынок апартаментов необходимыми стандартами, а инвесторам — сохранение доступных возможностей.

Ведь апартаменты предлагают более доступный вариант жилья, а многие инвесторы рассматривают их как доступный способ обеспечить стабильный доход. Закручивание гаек в этом сегменте приведет к дефициту доступной аренды и к росту цен, как на аренду, так и на сами апартаменты в Москве. Вместо этого важно сосредоточиться на разумном и взвешенном, продуманном ужесточении требований, чтобы сохранить баланс интересов и не лишать людей доступного жилья и инвесторов выбора.

Подписывайтесь на наш телеграм канал и получайте в подарок калькулятор любой инвест недвижимости.