Ответственность застройщика за недострой: успешный кейс «ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ» в споре о ФОК с ТЭС
Арбитражный суд города Москвы взыскал с застройщика 83 638 000 рублей убытков в пользу государственного заказчика за затянутое исполнение инвестиционного контракта и отсутствие работающего объекта инженерной инфраструктуры.
Юристы ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ помогли заказчику не просто «зафиксировать проблему», а вернуть реальные деньги — упущенную выгоду от аренды неработающего физкультурно-оздоровительного комплекса с теплоэнергетической системой (ФОК с ТЭС) в центре Москвы.
Суть спора
Еще в 2007 году между Управлением делами Президента РФ (заказчик) и ООО «СК “Корунд XXI”» (инвестор) был заключен инвестиционный контракт на строительство многофункционального жилого комплекса с апарт-отелем и объектом социального и технического назначения в Таганском районе Москвы (Наставнический переулок, д. 3 и д. 12).
Проект состоял из двух очередей:
● жилой комплекс с апарт-отелем и паркингом;
● ФОК с ТЭС — объект, который должен обеспечивать дом электроэнергией, теплом и горячей водой.
Часть проекта (многоквартирный дом с апарт-отелем) была введена в эксплуатацию в 2016 году. Однако вторая очередь — ФОК с ТЭС — так и не была построена в установленные сроки, хотя к концу 2017 года объект уже должен был быть завершен.
При этом инвестиционный контракт продолжал действовать, а дом фактически эксплуатировался по временным схемам теплоснабжения и с проблемами по инженерным системам.
В чем проблема объекта
Из-за того, что застройщик не выполнил свои обязательства по строительству ФОК с ТЭС, дом остался без полноценного, предусмотренного проектом источника теплоснабжения и инженерной инфраструктуры.
Суды общей юрисдикции уже ранее устанавливали:
● инженерные системы дома находятся в ненадлежащем состоянии;
● отсутствует подключение к постоянным сетям теплоснабжения;
● это влияет и на работу систем водоснабжения и холодоснабжения;
● жители вынуждены были обращаться в суд, требуя устранить недостатки строительства.
Сам ФОК с ТЭС строился «рывками», работы неоднократно приостанавливались, готовность здания по данным профильных ведомств составляла лишь около 30%. Разрешение на строительство истекло, новое застройщик своевременно не оформил, а строительная площадка фактически пустовала.
● земельный участок был своевременно предоставлен заказчиком;
● градостроительный план и разрешения на строительство выдавались;
● инвестиционный контракт не расторгнут и продолжает действовать.
То есть со стороны заказчика ключевые встречные обязательства были исполнены, а обязанность построить ФОК с ТЭС лежала на инвесторе.
Как работали юристы
Команда ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ подключилась тогда, когда спор уже приобрел затяжной характер: между сторонами было множество параллельных дел — и о понуждении завершить строительство, и о взыскании арендной платы, и о попытках застройщика переложить ответственность на «обстоятельства».
Мы сделали несколько ключевых шагов:
1. Проанализировали всю судебную историю по объекту
Изучили решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции, в том числе:
○ дела о понуждении завершить строительство ФОК с ТЭС;
○ споры о размере арендной платы;
○ дела, где уже устанавливалось ненадлежащее состояние инженерных систем дома.
2. Это позволило опираться на преюдицию: ранее установленные факты не нужно доказывать заново.
3. Собрали доказательства неисполнения обязательств инвестором
В том числе:
○ акты осмотра стройплощадки (работ нет, техника и рабочие отсутствуют);
○ сведения профильных департаментов г. Москвы о низкой степени готовности объекта;
○ протоколы совещаний, где фиксировались обещания застройщика «возобновить работы», которые так и не были исполнены;
○ информацию о прекращении действия разрешения на строительство и причинах отказа в его продлении.
4. Подготовили экономически выверенный расчет упущенной выгоды
Мы показали, что заказчик лишился дохода от аренды 40% полезной площади ФОК с ТЭС — это 710 кв. м, которые должны были перейти в его долю по инвестиционному контракту.
5. Для расчета упущенной выгоды мы:
○ взяли рыночную ставку аренды по Наставническому переулку — 1 900 руб. за 1 кв. м;
○ определили период, за который заказчик реально лишился дохода;
○ обосновали, что эти доходы носили бы стабильный, рыночный характер, и заказчик мог бы их получать при надлежащем исполнении контракта.
6. Выстроили юридическую позицию с учетом практики Верховного Суда
Важно было преодолеть типичный аргумент застройщика:
«Контракт не расторгнут, неустойки нет, значит, убытки взыскать нельзя».
7. Мы опирались на позицию Верховного Суда РФ, который прямо указал, что:
○ отсутствие в договоре неустойки не освобождает должника от ответственности;
○ убытки, причиненные в ходе исполнения действующего договора, подлежат взысканию по ст. 393 ГК РФ;
○ нельзя позволять нарушителю получать выгоду от собственного незаконного поведения.
Подготовленные документы
Для успешного исхода спора юристы ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ подготовили и системно представили в суд:
1. Претензию об оплате убытков
Заказчик еще в 2020 году направил инвестору претензию с расчетом упущенной выгоды, тем самым соблюдая обязательный досудебный порядок.
2. Расширенный расчет убытков
В процессе дела сумма была увеличена за счет более позднего периода — в рамках ст. 49 АПК РФ, без изменения основания иска.
3. Подбор рыночных данных по аренде
Мы подтвердили расчет открытыми источниками (рынок недвижимости в Наставническом переулке), что особенно важно для государственных заказчиков, работающих по правилам бухгалтерского учета и бюджетного законодательства.
4. Комплекс доказательств по непостроенному ФОК с ТЭС
Акты, письма департаментов, протоколы совещаний, разрешения на строительство, сведения о прекращении их действия, материалы других дел — все это было собрано в единую, логичную доказательственную базу.
Правовая позиция в суде
Наша позиция строилась на нескольких ключевых аргументах:
1. Ответственность застройщика за ненадлежащее исполнение контракта
Инвестор обязан был:
○ своевременно финансировать строительство;
○ получить и продлевать разрешение на строительство;
○ завершить возведение ФОК с ТЭС и ввести его в эксплуатацию.
2. Отсутствие актуального разрешения на строительство — это не форс-мажор, а риск предпринимательской деятельности, который несет сам инвестор.
3. Применение преюдиции
Ранее принятые судебные акты уже:
○ подтверждали исполнение заказчиком своих обязанностей по предоставлению участка и документов;
○ фиксировали использование инвестором земельного участка;
○ указывали на отсутствие оснований для освобождения застройщика от арендных и иных обязательств.
4. Эти факты не доказываются заново и учитываются судом автоматически.
5. Возможность взыскания убытков при действующем договоре
Мы показали, что:
○ убытки возникли именно в ходе исполнения контракта, а не при его расторжении;
○ статья 393 ГК РФ позволяет взыскивать реальные убытки и упущенную выгоду независимо от наличия неустойки;
○ отказ от неустойки в договоре не превращает кредитора в «бессильную сторону» и не дает нарушителю преимущества.
6. Обоснованность расчета упущенной выгоды
Суд принял наш расчет, исходя из:
○ рыночной ставки аренды в данном районе Москвы;
○ площади помещений, которые по контракту должны были приносить доход заказчику;
○ периода фактического неисполнения обязательств инвестором.
Результат для заказчика
Арбитражный суд города Москвы:
● взыскал с ООО «СК “Корунд XXI”» 83 638 000 рублей убытков в виде упущенной выгоды в пользу Управления делами Президента РФ;
● возложил на застройщика обязанность оплатить государственную пошлину в доход федерального бюджета.
● компенсацию многолетних потерь от неполученной арендной платы;
● подтверждение в суде права требовать деньги за затянутое строительство и неисполненные обязательства по инвестиционному контракту;
● усиление позиции в переговорах и дальнейших действиях по достройке объекта.
Что важно для бизнеса
Этот кейс — яркий пример того, что:
● даже при действующем инвестиционном контракте и отсутствии в нем неустойки возможно взыскать с контрагента значительные суммы убытков;
● государственные и корпоративные заказчики вправе требовать упущенную выгоду, если объект не построен вовремя, а помещения не приносят доход;
● ссылки застройщика на «препятствия», «отсутствие разрешений», «сложности с согласованиями» не работают, если он сам должен был их преодолевать;
● комплексный подход — учет всей судебной истории по объекту, работа с преюдицией, грамотный экономический расчет — превращает сложный, затянувшийся конфликт в реальное финансовое решение.
Если вы столкнулись с ситуацией, когда:
● объект годами не достраивается;
● инженерная инфраструктура не введена в эксплуатацию;
● вы несете расходы и теряете доход, а контрагент ищет причины и тянет время —
юристы ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ помогут:
● проанализировать инвестиционный контракт и судебную историю;
● оценить реальный размер убытков и упущенной выгоды;
● выстроить стратегию защиты, основанную на актуальной судебной практике, включая позицию Верховного Суда РФ;
● довести дело до взыскания денег в арбитражном суде.
Юридическая команда ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ
