Фасад детского технопарка спасён: позиция «ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ»
История началась довольно «банально» для стройки: объект торжественно сдан, акты подписаны, дети занимаются в новом технопарке, фасад сияет брендированными панелями.
А потом на этих панелях пошли трещины. И это не просто вопрос эстетики – речь о фасаде здания, куда каждый день ходят дети, к тому же с особыми требованиями по пожарной безопасности.
Команда «ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ» помогла заказчику – детскому технопарку «Кванториум» – пройти через три судебные инстанции и закрепить главное:
подрядчик обязан полностью заменить облицовку проблемного фасада в гарантийный период, с соблюдением всех норм пожарной безопасности, за свой счёт.
Что за объект и какие работы выполнялись
Муниципальное образовательное учреждение – детский технопарк «Северный Кванториум» заключило с подрядчиком договор на общестроительные работы, в том числе:
● устройство навесного вентилируемого фасада;
● облицовка фиброцементными плитами с брендированием;
● работы по наружной отделке здания.
Стоимость работ после корректировок – 17,2 млн руб., гарантийный срок – 3 года, 100% объёма.
Подрядчик работы выполнил, стороны подписали КС-2, КС-3 и акт приёмки. На бумаге всё было идеально.
Проблема: трещины по всему фасаду в гарантийный срок
Через некоторое время в течение гарантийного срока заказчик обнаружил:
● трещины по всей длине фасадных плит;
● трещины в углах панелей и в местах крепления заклёпок;
● отслоение лакокрасочного покрытия;
● неровности панелей и дефекты примыкания.
Все это зафиксировали в акте осмотра с участием заказчика, подрядчика и муниципальных структур.
Реакция подрядчика была предсказуема:
«Причины трещин не установлены, признавать дефекты не будем».
Чтобы спор не свёлся к «слово против слова», заказчик по нашей рекомендации заказал досудебную строительно-техническую экспертизу. Эксперт указал:
● монтаж подсистемы и облицовки выполнен с нарушением инструкции производителя и нормативов;
● крепления расположены неправильно, зазоры не соблюдены;
● торцы не защищены, расстояния до кромок нарушены;
● это и привело к трещинам и разрушению панелей.
Стоимость устранения – более 8 млн руб., необходим фактически полный демонтаж и новый монтаж фасада на площади 869,7 кв. м.
Как мы выстроили правовую позицию заказчика
Наша задача была в том, чтобы:
1. Привязать дефекты к ответственности подрядчика
Мы опирались на ключевые нормы ГК РФ о подряде и гарантии:
○ работа должна соответствовать проекту и нормам (ст. 721 ГК РФ);
○ в гарантийный срок действует презумпция вины подрядчика (ст. 722, 755 ГК РФ);
○ заказчик вправе требовать безвозмездного устранения недостатков (ст. 723 ГК РФ).
○ выявлены в пределах гарантийного срока;
○ документально зафиксированы;
3. на нём лежит бремя доказывания, что это «износ», «эксплуатация» или вина третьих лиц. Этого подрядчик не доказал.
4. Опровергнуть главный аргумент подрядчика: «Мы всё сделали правильно, это вы неправильно эксплуатировали»
○ крепление вывесок и надписей заказчиком;
○ «возможные нарушения эксплуатации».
6. Однако судебная экспертиза, назначенная уже судом, подтвердила:
○ системные дефекты монтажа фасадной системы по всей площади;
○ нарушение инструкции по монтажу навесного фасада;
○ несоблюдение расстояний между крепежами, до кромки панелей, отсутствующие втулки и ленты, недостаточные зазоры для температурных деформаций и т. д.
7. И главное: именно монтажные нарушения, а не эксплуатация, привели к трещинам и разрушению облицовки.
8. Зафиксировать необходимость полной замены облицовки, а не «точечного ремонта»
9. Эксперт прямо указал: исправить ошибки просто «подкручиванием» нельзя:
○ чтобы сделать правильные расстояния крепежа, нужно сверлить новые отверстия;
○ старые отверстия останутся, что ослабит крепление и испортит внешний вид;
○ часть креплений уже разрушила структуру плит.
10. Вывод эксперта: панели подлежат замене на 100%.
Суд это учёл и обязал подрядчика заменить облицовку на всей площади 869,7 кв. м с сохранением годных элементов каркаса.
Пожарная безопасность: подрядчик попытался «спрятаться» за изменением норм
Отдельной линией подрядчик пытался уйти от ответственности, ссылаясь на пожарные требования.
● когда работы выполнялись, фиброцементные плиты считались негорючими;
● потом их классификация изменилась, и теперь они относятся к группе Г1;
● значит, заменить плиты «по проекту» уже нельзя — они не соответствуют актуальным требованиям к зданиям класса Ф4.1 (учреждения образования детей);
● следовательно, решение суда об устранении недостатков «неисполняемо».
Мы предложили и обосновали иную правовую конструкцию:
● объект – детский технопарк, к нему предъявляются жёсткие требования пожарной безопасности (ФЗ-123, СП 2.13130);
● фасадные системы для таких зданий должны быть класса К0 с применением негорючих (НГ) материалов облицовки;
● если исходный материал (фиброцементные плиты) перестал соответствовать требованиям, это не освобождает подрядчика от устранения допущенных дефектов;
● проект прямо допускает замену материалов на аналогичные, при согласовании с автором проекта и сохранении требуемых характеристик.
● подрядчик обязан устранить недостатки;
● при необходимости он может использовать иной материал, отвечающий и договору, и требованиям пожарной безопасности;
● спор о конкретном материале и способе исполнения может решаться в порядке изменения способа и порядка исполнения решения суда.
Иными словами: пожарные нормы – не индульгенция для подрядчика, а дополнительный фильтр качества работ.
Чем закончилось дело: жёсткие, но справедливые последствия для подрядчика
Суд первой инстанции, а затем апелляция и кассация пришли к единым выводам:
● подрядчик нарушил требования к монтажу фасадной системы;
● дефекты возникли по его вине в пределах гарантийного срока;
● заказчик вправе требовать устранения недостатков за счёт подрядчика.
○ 373 201,92 руб. штрафа по договору;
○ 50 000 руб. расходов на досудебную экспертизу;
○ судебные расходы по госпошлине.
○ в течение 60 дней с момента вступления решения в силу
○ выполнить замену элементов облицовки вентилируемого фасада в объёме 869,7 кв. м
○ с сохранением годных элементов каркаса
○ с соблюдением ФЗ-123 и всех технических регламентов, норм и стандартов.
3. Установлен мощный стимул к исполнению:
○ судебная неустойка 3000 руб. за каждый день просрочки устранения недостатков;
○ если подрядчик не выполнит работу, заказчик имеет право устранить всё своими силами или с другим подрядчиком и взыскать расходы с «СтройГрад».
Кассационная инстанция оставила решения в силе и отказала подрядчику в жалобе.
Что важно вынести заказчикам и застройщикам
1. Гарантийный срок – это реальный инструмент, а не формальность
Если дефекты обнаружены в гарантийный период:
○ фиксируйте их актами и фотографиями;
○ направляйте письменные требования подрядчику;
○ при споре о причинах – инициируйте экспертизу.
2. Не бойтесь сложных технических споров
В делах по фасадам, кровлям, инженерке всегда ключевую роль играют экспертизы.
Грамотно поставленные вопросы эксперту + правильный выбор организации – половина успеха.
3. Пожарная безопасность – не проблема заказчика, а зона риска подрядчика
Изменение норм не освобождает подрядчика от ответственности за уже выполненные работы.
При необходимости материалы меняются на аналогичные, соответствующие новым требованиям.
4. Судебная неустойка – сильный рычаг давления
Привязка неустойки к каждому дню просрочки часто эффективнее абстрактных штрафов.
Подрядчик понимает: чем дольше тянет, тем дороже ему это обходится.
● фасад или кровля «повело» уже после сдачи объекта;
● подрядчик ссылается на «эксплуатацию», «новые нормы», «не наши дефекты»;
● вы не уверены, как увязать технические и юридические аргументы,
— имеет смысл включаться в защиту сразу, а не ждать, пока гарантийный срок закончится.
Юридическая команда ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ
