Протечки после капремонта: как «ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ» заставил подрядчика исправить кровлю
Капитальный ремонт крыши многоквартирного дома – это не про «красивую галочку в отчете». Для людей сверху – это вопрос, будет ли у них каждый сезон вода на потолке, испорченные стены и вечные ведра в коридорах.
В Дальнегорске ситуация пошла по плохому сценарию: кровлю отремонтировали, контракт закрыли, акты подписали, деньги заплатили – а крыша продолжила течь.
Администрация городского округа, действуя в интересах жителей, обратилась в суд. Интересы заказчика сопровождала юридическая команда «ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ». В итоге подрядчик был обязан устранить все дефекты кровли в рамках гарантийных обязательств и привести крышу в состояние, которое изначально и должно было быть по контракту.
Что было по контракту и что произошло в реальности
Муниципальный контракт с подрядчиком – ООО «ДСК “Армада”» – заключили на капитальный ремонт многоквартирного дома: ремонт кровли с соблюдением СНиПов, ГОСТов и всех профильных норм.
● Цена работ – почти 3 млн рублей.
● Результат – новая кровля, которая должна обеспечивать безопасное, безаварийное проживание людей.
● Гарантийный срок – 5 лет со дня приемки работ.
● в 2018 году работы приняли, акт подписали;
● уже весной 2019 года, с первыми серьезными осадками, пошли протечки:
○ квартиры № 70, 71, 78, 83, 85;
ТСЖ «Надежда+» одно за другим направляло обращения в администрацию, администрация – подрядчику. Протечки то «подлатали», то они появлялись снова, а переписка все больше напоминала замкнутый круг:
Как себя вел подрядчик
Подрядчик традиционно выбрал линию защиты «это не мы»:
● ссылался на посторонних лиц, якобы сверливших кровлю и нарушивших ее целостность;
● говорил о забитом мусором ливневом сливе;
● находил «трещины в плите», которые, по версии подрядчика, и были причиной протечек;
● в ответах неоднократно утверждал, что «дефектов покрытия не обнаружено».
При этом жильцы продолжали жить с мокрыми потолками, а акты осмотра от ТСЖ фиксировали очередные протечки после дождя или таяния снега, почти по копирке:
● течет в коридорах и на лестничных клетках,
● вода по стенам, лужи на полу, мокрые пятна.
Что мы сделали: от переписки – к экспертизе и суду
В таких историях важно не просто возмущаться, а грамотно выстраивать доказательства.
Команда «ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ» помогла администрации:
1. Системно оформить претензионный порядок
○ все обращения ТСЖ оформлялись,
○ регулярно направлялись претензии подрядчику,
○ фиксировались даты осадков, осмотров, протечек.
2. Фиксировать техническое состояние кровли не на словах, а документами
○ комиссия с участием администрации, подрядчика и ТСЖ выходила на кровлю;
○ составлялись акты обследований;
○ фиксировались конкретные дефекты: отслоения, вспучивания, скопления воды, нарушение примыканий, проблемы с парапетом и т.д.
3. Назначить судебную экспертизу
Суд поручил обследование кровли независимому эксперту.
Эксперт не ограничился общими фразами, а прямо указал:
○ основание из железобетонных плит не выровнено;
○ рулонные материалы уложены с нарушением технологии, стыки негерметичны;
○ примыкания к шахтам, выходам на кровлю, парапету – сделаны некачественно;
○ водоприемные воронки внутренних водостоков не установлены;
○ защитные козырьки и парапеты – не по проекту, не отвечают эксплуатации.
4. И главное: протекания кровли – прямой результат некачественно выполненных работ и несоблюдения норм.
Правовая позиция: гарантия – это не пустые слова в договоре
В суде мы опирались на базовые, но очень рабочие вещи:
● в договоре установлен гарантийный срок 5 лет на результат работ;
● в течение этого срока действует презумпция вины подрядчика (ст. 755 ГК РФ);
● чтобы уйти от ответственности, подрядчик должен доказать, что виноват не он, а:
○ либо чужой некачественный ремонт.
Никаких реальных доказательств этому подрядчик не представил. Были лишь:
● общие ссылки на «мусор в ливневке»,
● рассказы про «трещины в плите»,
● заявления «при осмотре дефектов не обнаружено».
На фоне детальной экспертизы и длинной череды актов протечек эти доводы выглядели слабо.
Решение суда: подрядчик обязан устранить все недостатки за 10 дней
● условия контракта и гарантийные обязательства;
● многократные протечки в период гарантийного срока;
● обширную переписку администрации, ТСЖ и подрядчика;
● заключение эксперта о множественных нарушениях норм и проектных решений.
● обязать подрядчика в течение 10 дней с момента вступления решения в силу:
○ устранить протечки в местах примыкания кровельного материала ко всем вентиляционным выходам;
○ устранить протечки в местах примыкания к тамбурам выходов на крышу;
○ выполнить гарантийный ремонт парапета крыши по всему периметру согласно ГОСТ 14918-80;
○ убрать причины скопления воды в желобе над одним из блоков дома.
Также с подрядчика взыскана госпошлина в доход бюджета.
Для администрации это означает одно: подрядчик обязан реально выполнить гарантийный ремонт, а не просто писать, что «все исправлено».
Что важно вынести другим заказчикам и управляющим организациям
1. Гарантийный срок – ваш главный рычаг
Если объект течет, крошится или разваливается в гарантийный период – это проблема подрядчика, пока он не докажет обратное.
2. Бумаги решают: акты, письма, претензии
Жалобы жильцов нужно не просто «принимать к сведению», а:
● фиксировать даты осадков и проявления дефектов;
● направлять официальные претензии подрядчику.
3. Экспертиза ломает субъективные версии
Там, где подрядчик говорит «все в норме», а жильцы стоят с ведрами под потолком, экспертиза дает объективную картину и часто решает исход спора.
4. Не ждать «пока само пройдет»
Затягивание с фиксацией дефектов и обращением за защитой прав почти всегда играет на руку подрядчику. Важно действовать в рамках гарантийного срока и не давать проблеме «заглохнуть».
Если вы столкнулись с ситуацией, когда после капитального ремонта крыши дом продолжает заливать, а подрядчик отделывается формальными ответами – эту историю можно и нужно разворачивать в пользу заказчика.
Мы помогаем это делать каждый день: от грамотной фиксации дефектов до получения судебного решения, которое реально заставляет подрядчика исполнять гарантию.
Юридическая команда ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ
