Как фонд дольщиков пытался уйти от процентов
История началась с достройки проблемного дома в рабочем поселке Краснообск Новосибирской области.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства Новосибирской области заключил с ООО СК «Союз военных строителей» договор генерального подряда на завершение строительства дома № 12. Объект сложный, проблемный, с историей долгостроя — типичная ситуация на рынке.
Со временем конфликт разросся до двух параллельных требований:
● Фонд потребовал с подрядчика 131 590,21 руб. убытков за продление аренды земли.
● Подрядчик заявил встречный иск — 3 859 160,85 руб. процентов за просрочку оплаты выполненных работ.
Наша задача как юридической команды подрядчика была простой по формулировке, но непростой по реализации:
не дать переложить на подрядчика бюджетные и организационные проблемы фонда и сохранить для клиента миллионы рублей неустойки.
В чем суть конфликта
Между Фондом (застройщик) и ООО СК «Союз военных строителей» (генподрядчик) был заключен договор генерального подряда на завершение строительства многоквартирного дома в Краснообске.
Дополнительным соглашением стороны уточнили сроки:
● завершение работ по второму этапу — февраль 2024 года;
● сдача исполнительной документации и получение ЗОС — до середины февраля 2024 года.
Земельный участок под домом был арендован Фондом у администрации Краснообска до 15.05.2024. После ввода дома в эксплуатацию земля должна была перейти в долевую собственность дольщиков, а аренда — прекратиться.
Но к моменту окончания аренды:
● работы по II этапу полностью не были оформлены,
● объект не введен в эксплуатацию,
Фонду пришлось продлить аренду участка еще на 6 месяцев — до 15.11.2024. Эту дополнительную аренду Фонд и попытался переложить на подрядчика как убытки, заявив иск на 131 590,21 руб.
Что происходило на объекте на самом деле
Важно понимать контекст, который суд учел и который мы последовательно подчеркивали:
● объект — проблемный дом, достройка которого объективно сложнее типовых новостроек;
● смета и объемы работ несколько раз корректировались;
● выявлялись недочеты сметной документации;
● в 2021–2022 годах произошел существенный рост стоимости строительных ресурсов, что потребовало пересмотра цены.
Подрядчик не просто «попросил доплатить», а прошел весь путь по закону:
● получил положительное заключение государственной экспертизы сметной стоимости и коэффициента удорожания;
● через суд добился увеличения цены договора до 323 867 373,56 руб.
То есть уже в 2023 году Фонду было известно, что:
● объект придется оплачивать дороже,
● у застройщика появится обязанность оплатить выполненные работы с учетом удорожания.
Как возник долг и проценты
В марте 2024 года подрядчик направил Фонду:
● акт КС-2 и справку КС-3 на сумму 29 653 535,64 руб. с учетом удорожания.
Фонд отказался платить, сославшись на то, что решение суда об увеличении цены договора еще не вступило в силу.
Позже, уже по другому делу, суд:
● взыскал с Фонда в пользу подрядчика 27 912 622,42 руб. задолженности,
● деньги были перечислены подрядчику только 22.01.2025, в принудительном порядке.
Иными словами, Фонд почти девять месяцев пользовался деньгами подрядчика, не оплачивая подтвержденный судом объем работ.
Подрядчик начислил проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ — 3 859 160,85 руб. Именно эта сумма и была заявлена во встречном иске.
Что хотел фонд в апелляции
Фонд оспаривал решение первой инстанции и утверждал:
● он не ведет предпринимательскую деятельность;
● работает за счет бюджетных средств;
● не обладает «собственными» деньгами;
● в его бюджете не предусмотрены расходы на уплату процентов;
● поэтому взыскивать с него проценты за пользование чужими денежными средствами неправильно и несправедливо.
Также Фонд настаивал, что ответственность за нарушение сроков строительства должна ложиться исключительно на подрядчика, а убытки по аренде нужно возместить в полном объеме.
Наша правовая позиция
Юристы «ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ» выстроили защиту по двум ключевым направлениям: убытки за аренду земли и проценты за просрочку оплаты.
1. Убытки за аренду — только в части и с учетом вины заказчика
● сроки строительства действительно были нарушены, но
● просрачка возникла не только по вине подрядчика:
○ смена и исправление проектной и сметной документации;
○ удорожание строительства, которое Фонд не признавал своевременно, хотя был обязан реагировать после экспертизы;
● бездействие и затягивание решений со стороны Фонда также повлияло на сроки.
Ссылка на статьи 401 и 404 ГК РФ позволила обосновать: когда невозможно четко разделить степень вины сторон, суд вправе распределить ответственность поровну.
● заявленные Фондом убытки: 131 590,21 руб.
● суд взыскал только 65 795,11 руб. — ровно половину.
● требование Фонда о полном возмещении убытков не прошло.
2. Проценты за просрочку оплаты — обязательство фонда, а не добрая воля
Здесь наша позиция была принципиальной:
1. Фонд — полноценный участник гражданского оборота
То, что он некоммерческий и работает за счет бюджета, не освобождает его от правил статей 309, 310 и 395 ГК РФ.
Если организация вступает в договорные отношения, она отвечает за деньги так же, как любой заказчик.
2. Условие «заплатим после получения финансирования» не спасает
В договоре был пункт: оплатить не позднее 5 рабочих дней с момента получения финансовой помощи.
Суд справедливо указал: получение финансирования — не неизбежное событие, а значит, нельзя бесконечно ссылаться на него, чтобы не платить и не отвечать за просрочку.
3. Фонд заранее знал о своем долге
Уже с момента:
○ получения положительного заключения экспертизы по удорожанию,
○ решения суда об увеличении цены договора,
4. у Фонда было понимание, что платить придется — и платить больше. Тем не менее он сознательно тянул с оплатой.
5. Проценты — это не штраф “с потолка”, а цена чужих денег
Подрядчик фактически кредитовал застройщика и государственный фонд, финансируя стройку за свой счет.
Удержание денег почти девять месяцев без процентов означало бы, что подрядчик бесплатно финансирует бюджет.
Суд первой инстанции принял эти аргументы. Апелляция их перепроверила и подтвердила правомерность взыскания процентов в полном объеме.
Итог: решение устояло, деньги подрядчика сохранены
Седьмой арбитражный апелляционный суд:
● оставил без изменения решение первой инстанции;
● апелляционную жалобу Фонда — без удовлетворения.
Для нашего клиента это означает:
● убытки по аренде земли — вдвое ниже заявленных (65 795,11 руб. вместо 131 590,21 руб.);
● проценты за пользование чужими денежными средствами — 3 859 160,85 руб. взысканы в полном объеме;
● позиция Фонда о «бюджетной специфике» и отсутствии собственных средств не сработала.
Что важно вынести подрядчику и застройщику из этого кейса
1. Бюджетный или “фондовый” статус заказчика не защищает его от процентов
Если заказчик задерживает оплату, он платит проценты — независимо от того, финансируется ли он из бюджета, от публично-правовой компании или коммерческого банка.
2. Условия “после получения финансирования” опасны
Привязка оплаты к «поступлению средств» без конкретного срока — риск для подрядчика.
Суд может признать, что такой пункт не меняет обязанности оплатить в разумный срок и не освобождает от процентов.
3. Удорожание нужно оформлять вовремя и документально
Генподрядчик в этом кейсе:
○ вовремя инициировал пересчет;
○ получил заключение экспертизы;
○ через суд изменил цену договора.
4. Это стало фундаментом для дальнейшего взыскания задолженности и процентов.
5. Сложные объекты — это всегда совместная ответственность
Там, где застройщик затягивает решения по документации, экспертизам, финансированию, у него не получится переложить все последствия на подрядчика — суд это видит и учитывает.
6. Грамотная защита — это не только “отбить иск”, но и заработать для клиента
В данном споре мы не только снизили сумму убытков, но и сохранили для подрядчика многомиллионную сумму процентов, компенсировав длительное пользование его деньгами.
Если ваш заказчик — фонд, государственная структура или бюджетная организация — задерживает оплату работ, ссылается на отсутствие финансирования и отказывается платить проценты, важно сразу выстраивать стратегию защиты: анализировать договор, фиксировать сроки, готовить доказательства и вовремя идти в суд.
Этим мы занимаемся каждый день.
Юридическая команда ПРАВОСТРОЙЭКСПЕРТ
