Инвестиции в МОДЕРНИСТ
💡 Инвестиции в готовый комплекс апартаментов "МОДЕРНИСТ" с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в долгосрочную аренду.
📍 г. Москва, ВАО, р-н Соколиная гора, ул. Щербаковская 53, к. 17
- станция Измайлово МЦК ~ 9 мин пешком
- станция Партизанская ~ 12 мин пешком
- станция Семеновская ~ 16 мин пешком
- Измайловский Кремль ~ 22 мин пешком
- Измайловский парк ~ 10-12 мин пешком
Транспортную доступность локации обеспечивают Северо-Восточная хорда
До Кремля 30–35 минут
Около 20 минут до ТТК
МКАД - 15 минут
1. Программа реновации жилья: в районе Соколиная гора 74 дома попали под программу реновации жилья. В непосредственной близости от проекта - 2 стартовые площадки.
2. КРТ: производственная зона №21 "Кирпичные улицы"
Площадь: 3,56 Га
Общий объем застройки: 97,87 Га
Общественно-деловое назначение: 4,63 Га
Смешанное, в т.ч. жилое назначение: 93,24 Га.
На территории Застройщик РГ-Девелопмент уже ведет строительство ЖК "Семеновский парк".
В данной локации идет строительство 1 проекта ( именно жилой недвидимости):
- ЖК «Семеновский парк 2» («РГ-Девелопмент»), минимум там это 9,6 млн / 400 500 ₽/м² за 24-метровую студию без отделки (3 кв. 2025 г. )
📝 О ПРОЕКТЕ
Здание - это не новостройка, а проект редевелопмента нежилого 4-этажного дома 1996 года постройки (дом кирпичный, перекрытия железобетонные), который ранее использовался как офисный Сапфир.
ВРИ ЗУ: для размещения научных организаций и офисных помещений
Апарт-комплекс «Модернист» — проект частного девелопера. Он позиционируется как проект бизнес-класса.
Во всех лотах выполнена отделка «под ключ».
С 2 по 4 этаж располагаются студии и лофты площадью от 38 до 97 м² (с учетом антресоли) с полной дизайнерской отделкой (98 лотов: 9 видов дизайна и 20 различных планировок).
- Высота потолков 3,9 метра
- Окна высотой 2,5 метра
- Сантехника GROHE
- Кухня от одного из ведущих российских производителей
- Встроенные шкафы
- Установлены индивидуальные кондиционеры
- Современная система пожарной безопасности
- Система видеодомофонов
- Вытяжка
- Теплые полы в ванных комнатах
Команда проекта ведет канал на YOUTUBE, где можно ознакомиться с отделкой лотов.
На 1-м этаже расположится инфраструктура.
В проекте собственная охраняемая наземная парковка
📌 О КОМПАНИИ
Проект реализован частным девелопером.
Сложно сказать, в каком уровне исполнения ремонтных и отделочных работ могут быть уверены покупатели апартаментов. Был бы известный застройщик, можно было бы говорить более определенно и сравнить с другими проектами. А так — вопрос, особенно учитывая, что проект позиционируется как бизнес-класс и в связи с этим уровень качества отделки и используемых материалов должен быть соответствующим. Определенно можно сказать только одно: на фотографиях в объявлениях о продаже лотов на официальном сайте и на порталах ЦИАН, АВИТО и пр. готовые апартаменты выглядят симпатично (везде убеждают, что это реальные фото, а не рендеры, и приехав к ним Вы можете в этом убедиться).
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: ДКПН. Продажа от физлица.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Каждый юнит будет имеет свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность
🔸 Опция: Ипотека, Рассрочка на 1 год (ПВ 50%)
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
🔸 Стадия строительства: Объект сдан
Ведутся строительные работы по отделке помещений с готовностью:
🔸 Темпы продаж: Продажи начались в I полугодии 2023 года. Количество лотов 98, в продаже 39 лотов.
🔸 Срок выплат дохода: Как найдете арендатора
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Самостоятельное
Конкурентное окружение
- Разобранный нами проект Апартаменты с сервисом 4* Измайловский парк.
Студия 25,1 м² с отделкой 7 924 411 ₽ / 315 714 ₽/м² (есть лоты меньшей площадью и соответственно меньшей стоимостью).
Проект предлагает сервисное управление и пассивный доход.
- Апарт-комплекс «Loft Вольный» (проект редевелопмента здания 1964 года постройки, использовавшегося как склад).
Здесь предложения только на вторичном рынке: диапазон цен сильно варьируется от 210 000 ₽/м² (с отделкой/без мебели) до 413 000 ₽/м² (с отделкой и мебелью)
- Апарт-комплекс «Электрозаводская улица, 14с1» (проект редевелопмента здания 1983 года постройки). Продаётся студия, 21.4 м² - 7 200 000 ₽ / 336 448 ₽/м² с отделкой и мебелью
Вывод: окружение высококонкурентное! Кроме указанных проектов, например, можно отметить также проекты редевелопмента "Суворовская 19" и "Берег Яузы". Все эти проекты аналогичны вышеуказанным проектам редевелопмента, имеют схожие характеристики: высокие потолки = антресоли, маленькие площади и т.д.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 10 143 910 ₽ / 385 700 ₽/м² на площадь по полу/ 279 447 ₽/м² на общую площадь
стоимость с учетом отделки и встроенной мебелью
Как и в проекте Измайловский парк, в анализируемом проекте есть лоты меньшей площадью, но для анализа мы выбрали именно 25 кв.м, как наиболее комфортную площадь для сдачи в долгосрочную аренду.
Вывод: с учетом данных конкурентного анализа- стоимость рыночная.
🔹 Лот: площадь по полу: 26.3 м² / Общая площадь с учетом антресоли: 36,3 м²
В посуточную сдачу здесь, учитывая локацию, мы не особо верим. Поэтому сделаем расчет в сдачу на долгосрок.
Мы уже проводили анализ арендной ставки в районе для проекта Апартаментов Измайловский парк 4* и определили, что ставка проживания в месяц: 47 000 руб. (без счетчиков, но с КУ)
Инвестиции: 10 143 910 ₽
Итого ГАП: 564 000 руб.
Расходы: 2 440*12 = 29 280 КУ, минус налог на прибыль 6%
ЧОД: 502 637
Доходность: 5 % (с учетом вычета налогов)
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Локация и инфраструктура вокруг (коммерческая и социальная), включая спорт.
Спорт. На Окружном проезде в 5 минутах ходьбы от «Измайловского парка» расположен спорткомплекс с хорошей бадминтонной площадкой. Чуть дальше, на Мироновской улице, — многофункциональный спортивный комплекс «Формула воды», где есть крытые и открытые бассейны.
✅ Пешая и транспортная доступность.
✅ Продажа по ДКПН, возможность выбрать готовый лот или дождаться ключей в апреле 2024 г.
✅ Приобретение лота, оборудованного мебелью, кухней и техникой.
👎 РИСКИ
❎ Поскольку речь идет об апартаментах - помещение нежилое, поэтому:
- постоянной регистрации в апартаментах нет;
- коммунальные услуги будут обходиться дороже (чем в квартире),
- ставка налога на недвижимость тоже будет выше, поскольку ВРИ ЗУ - для размещения научных организаций и офисных помещений, а не под гостиницу, где налог ниже.
❎ Отсутствуют услуги управления.
❎ Очень высокая конкуренция среди аналогичных предложений, в т.ч. с предложениями управления.
❎ Соколиная Гора — старейший промышленный район Москвы. Сейчас на его территории находятся более 90 производственных предприятий. Район Соколиная Гора обладает всеми недостатками промышленного района: мало зелени, сильное загрязнение воздуха, шум. Западные ветры приносят сюда токсичные выбросы и копоть из промзоны Лефортово. Загруженное шоссе Энтузиастов тоже вносит свою лепту в загрязнение воздуха.
Отсюда и большое количество проектов редевелопмента бывших производственных, складских и административных зданий.
❎ Экологическая обстановка. Если посмотреть на экологическую карту Москвы, то выяснится, что обстановка в районе Соколиная Гора неблагоприятная. Высокая плотность населения, мало растений, Научно-производственный центр газотурбостроения «Салют» выбрасывает в атмосферу вредные вещества и создаёт шум.
❎ Как мы уже отметили ранее, проект реализован частным девелопером, поэтому сложно сказать, в каком уровне исполнения ремонтных и отделочных работ могут быть уверены покупатели апартаментов.
❎ ВРИ ЗУ вообще не соответствует тому, что там предполагается жить.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.