Доходные апартаменты в Смоленске
С разбором региона (Смоленская область) вы можете ознакомиться здесь.
Напомним, что Смоленская область расположена на границе с Беларусью и вблизи от Москвы, что создаёт удобные транспортные и логистические возможности для бизнеса.
Смоленская область обладает уникальным географическим положением. Через регион проходят: транспортные коридоры Восток-Запад (кратчайший путь из Европы в Россию) и Север-Юг, включающие железнодорожные и автомагистрали. Через Смоленскую область проходит 75% грузов, поступающих из Европы в Россию.
Регион богат лесными природными ресурсами, что может быть привлекательно для промышленности и сельского хозяйства. А индустриальные парки и специальные экономические зоны создают благоприятные условиями для развития бизнеса.
Туристический бизнес в Смоленской области продолжает набирать обороты, принимая все больше гостей.
В регионе созданы все условия для туристов. В области функционирует 134 средства размещения (гостиницы, мотели, хостелы) и 32 санаторно-курортных организаций общей вместимостью более 11 тысяч мест.
В городе один 5* отель Мегаполис на 207 номеров. Средняя стоимость проживания от 5 300 руб./сутки.
Особенно отмечу красоту 4* отеля Пестриков. Стоимость номера от 5 900 руб./сутки. Вы только посмотрите на него:
Также, выделяется отель Арт Барин 4*:
💡 Инвестиции в апарт-отель 3* ЮНИТИ в Смоленске с целью получения пассивного дохода от 18% до 26% годовых.
- Объект (корпус 1) введен в эксплуатацию в конце 2023 года. Запуск отеля запланирован на сентябрь 2024 года.
- Идет строительство 2-го корпуса.
📍 Смоленск, промышленный р-н, пр. Маршала Конева, 32
В непосредственной близости проходят главные магистрали города: ул.Кирова и пр.Гагарина. Объект расположен в зоне пересечения этих двух улиц.
Промышленный район – это бывшая промышленная зона и зона стандартной спальной застройки. Теперь это крупнейший район города с большим потенциалом роста.
- Смоленский государственный медицинский университет
- Смоленский государственный университет спорта
- Финансовый университет при Правительстве РФ, Смоленский филиал
- Ледовый дворец
- Главная Смоленская областная клиническая больница
- Род.дом и кое-что еще....
Данное окружение формирует основную ЦА, на которую рассчитывает УК.
"Целевая аудитория, это туристы Смоленска, командировочные, родители и родственники которые приезжают с детьми на соревнования в физ. академию, рядом областная больница (едут с области в больницу), белорусы (так как у многих здесь бизнес), родители студентов мед. академии, которая находиться рядом" - уверяет компания.
А вот что про расположение думают люди:
📝 О ПРОЕКТЕ
«ЮНИТИ 1» — первый и пока единственный проект комплекса апартаментов в городе. Сданный корпус апарт-комплекса состоит из 153 апартаментов ( 4800 кв.м).
ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание. Деловое управление.
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер Билдинг Групп. Работает только в Смоленском регионе. Основана компания в 2014 году.
В портфеле компании есть как сданные, так и строящиеся корпуса проектов:
У застройщика есть проблемы со сроками, корпуса сдаются с задержками.
Но анализируемый корпус сдан, поэтому переходим к УК, опыт который наиболее важен для управления доходным проектом.
УК Sokroma - семейный бизнес, начавшийся в 2013 году. Компания владеет сетью апарт-отелей и апартов Sokroma Hotels & Aparts (не новое строительство, а "редевелопмент" нежилых помещений ). Более 500 номеров в 36 объектах.
Большинство проектов в управлении Sokroma находится в Петербурге. Также у компании есть отели в Кировске (Хибины), реализуются проекты в Ростове (Ярославская область), ведутся переговоры по объектам в других регионах.
Оценка отелей разная и варьируется от объекта к объекту, есть и 4,9, есть и 4,4.
Компания также развивает свою франшизу.
По версии «Делового Петербурга» в 2021 году, Sokroma является "самой динамично развивающейся сетью отелей и апартов за последние 10 лет".
Компания Sokroma Hotels & Aparts также одна из немногих управляющих компаний малыми отелями, апартаментами и средствами размещения в Санкт-Петербурге, которая активно участвует в общественно-политических и социально-экономических делах в индустрии туризма России.
Дарья Ковалевская – сооснователь компании, ведущий эксперт отрасли и общественный деятель, входит в рабочую группу по туристическому жилью при Министерстве Экономического Развития Российской Федерации.
Благодаря выигранным грантам от Ростуризма в Конкурсе на грантовую поддержку проектов по развитию внутреннего и въездного туризма компания построила отель 4* в городе Кировске Мурманской области и реализовала проект «Модульная Этно Гостиница на Кольском п-ве «Hibiny Camp».
Награды как отелей сети, так и руководителей:
Дарья Ковалевская - основатель компании.
- Консультант рабочей группы Министерства Экономразвития РФ
- Председатель комитета по Туризму Санкт-Петербургского отделения общероссийской общественной организации малого и среднего бизнеса “ОПОРА РОССИИ”
- Общественный деятель и основатель ютуб-канала "Битва за отель"
ООО «Доходный Отель» - управление классифицированными гостиницами и оказание гостиничных услуг в Санкт-Петербурге.
ООО «Сокрома» – сдача в найм жилых помещений в Санкт-Петербурге.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
В строящемся - ДДУ. ФЗ-214, Эскроу счет. Проектное финансирование АО БАНК ДОМ.РФ
- Договор на отделку и оснащение на 800 000 руб./Срок ремонта 4 месяца
- Договор на управление с УК (договор аренды) на 11 мес.
Котловой метод распределения дохода. Комиссия УК 15% при долгосрочной сдаче и 30% при краткосрочной:
*Арендная плата - денежные средства, уплачиваемые Арендатором Арендодателю за аренду Помещения в течение Срока Аренды. Арендная Плата состоит из части чистого дохода за вычетом коммунальных, эксплуатационных расходов и расходов управляющей компании. Размер Арендной Платы и порядок ее уплаты определяются в соответствии с условиями, указанными в настоящем Договоре:
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость - апартаменты
Объект введен в эксплуатацию в конце 2023 года. Запуск отеля запланирован на сентябрь 2024 года.
Идет строительство второго корпуса "ЮНИТИ 2" из 255 апартаментов. Ввод в эксплуатацию: I кв. 2026 / Выдача ключей: 07.09.2026
В первом корпусе из 153 лотов в продаже 19.
Во втором корпусе уровень распроданности по данным наш.дом.рф по состоянию на апрель 2024 г. - 6%
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление. Напомним, что запуск отеля запланирован на сентябрь 2024 года.
Номера продаются изначально без отделки, на ремонт по договору +4 месяца. То есть, при покупке сейчас - передача в управление будет к новому году
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 2,3 млн ₽ + подрядный договор на ремонт и меблировку 800 000 ₽* = 3,1 млн ₽ за лот 19,5 м²
159 000 ₽ / м² с отделкой и мебелью
Договор на отделку и меблировку имеется в нашем распоряжении. Срок на ремонт 4 месяца
По состоянию на май 2024г. объем жилого строительства 394 634 кв.м. Стройка в основном идет в г. Смоленск (275 680 кв.м/70%).
Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 96,5% строящихся жилых единиц. На дома с апартаментами приходится 3,5% строящихся жилых единиц.
Самым высоким строящимся домом с жилыми единицами в Смоленской области является 20-этажный многоквартирный дом в ЖК «Океан», застройщик «ГК ГРАЖДАНСТРОЙ». ТОП‑5 лидеров высотного строительства:
ТОП застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства на май 2024 года:
Самым крупным по объемам текущего строительства является жилой комплекс «Соловьиная роща. Новый квартал» (город Смоленск). В этом жилом комплексе застройщик «Ваш дом» возводит 2 дома, включающих 568 жилых единиц, совокупной площадью 36 395 м².
Самая маленькая средняя площадь строящихся жилых единиц у застройщика «СЗ Юнити» — 26,0 м². Самая большая — у застройщика «СЗ ПРОМЕТЕЙ» — 69,5 м²
Как мы уже сказали ранее, это первый и пока единственный проект апартаментов в городе. Сравнивать будем с рынком квартир. Но и сравнить с квартирами тоже не очень получается, так как у анализируемого проекта нет аналогов по площади. Все строящиеся жилые проекты со средней площадью от 50 кв.м:
Но нам все таки удалось найти проект с маленькой площадью: ЖК Никольский, сдача в 3 кв. 2026 г., 26 кв.м за 3,5 млн руб. с отделкой white box.
При этом, во втором корпусе ЮНИТИ 2 цена с отделкой white box 2 250 000 за лот 21,75 кв.м
Вывод: На наш взгляд, стоимость анализируемого проекта наименьшая, среди предложений на рынке для готового объекта. Минимальное предложение в городе - 3,1 млн руб. за апартамент под ключ именно в проекте Юнити 1.
🔹 Доходность рекламируемая: от 45 000 руб./мес. / 18%-26% годовых
Несмотря на то, что в договоре аренды УК прописывает свою комиссию в 15% за долгосрочную сдачу номера, но фин.модель считает исключительно на краткосрок.
Средняя ADR 3 825 руб. - согласны для категории 3*.
Среднегодовая загрузка на первый год у них сразу 75%.
Обратимся к данным статистики за 2022 год:
Загрузка в 70-80% только в период майских праздников.
Согласно их фин. модели, прибыль собственника в год составит 315 тысяч, при стоимости апартамента 3 150 000 млн, что даст доходность в 10%... как-то слишком красиво по цифрам получается 🤔
В любом случае, по нашему мнению очень сомнительно делать упор только на краткосрок для отеля с таким расположением. Тем более, что сама компания уверяет, что делает акцент на наличие двух ВУЗов в окружении, а это долгосрочная аренда, а не краткосрочная.
Сделаем предположение, что в окружении ВУЗов работает краткосрок для поступающих и их родителей. Но в этом случае период времени довольно-таки короткий.
🔹 Пример расчета доходности, если долгосрок:
Средняя стоимость аренды 1 комн. квартиры в Смоленске по итогам июля составила 18 913 руб., 2- комн., 23 119 руб., 3 –комн. 25 000 руб.
Учитывая, что сейчас разгар августа, скоро в ВУЗ, количество предложений в аренду осталось уже не так много....всего 53 на весь город, из которых варианты до 30 кв.м можно посчитать на пальцах одной руки и выборка является не релевантной. А предложений в 20 кв.м не представлено, как мы выяснили ранее, проекты такой площади в городе не строят.
Если ориентироваться на студентов, то это либо аренда 1 комн. квартиры на двоих с целью деления арендной платы. Или же на одного, но в таком случае стоит учитывать, средний уровень з/п в регионе. Ведь платить за аренду будут родители (как минимум на первый-два года). Средний уровень з/п на уровне 58 000 руб. В среднем по городам России, на аренду уходит порядка 40% от з/п.
Оптимистичный сценарий: для своих расчетов мы будет ориентироваться на ставку в 25 000 руб. + КУ на арендаторе.
Инвестиции: 3,1 млн
МАП/ГАП: 25 000 / 300 000
Комиссия УК: 15% 45 000
Доходность: 8,2%
Если же ставка будет 20 000 руб., то доходность 6,6%.
Если сервис «Яндекс Аренда» начнет работать в городе, то можно обратиться к их услугам и не платить комиссию УК :-)
Новость от 01.08.2024: сервис «Яндекс Аренда» начал работать еще в четырех городах — в Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону и Краснодаре. Рынок долгосрочной аренды в этих городах отличается высокой активностью, что связано с их привлекательностью «для инвестиций в недвижимость и в целом для жизни», объяснили в сервисе. По данным «Яндекс Аренды», за год спрос на съемное жилье в Краснодаре вырос в 3,5 раза, в Екатеринбурге — на 29,4%, в Новосибирске — на 44,6%, в Ростове-на-Дону — на 30%.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение в окружении ВУЗов. Несмотря на наличие кладбища рядом. Это Братское кладбище, выглядит достаточно симпатично.
✅ Готовый объект в стадии запуска.
Для строящегося корпуса: форма сделки ДДУ. 214-ФЗ. Эскроу-счета.
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание. Деловое управление.
✅ УК имеет опыт управления апартаментами с множественностью собственников.
"У петербургских профессиональных отельеров, как правило, есть достаточный опыт, чтобы его масштабировать на другие рынки. Это связано в том числе и с высоким уровнем развитости гостиничного бизнеса в Петербурге, разнообразием форматов, включая апарт–отели, — говорит заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш. — При этом сфера интересов операторов может распространяться и на сферу делового туризма".
✅ Котловой метод распределения дохода.
✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью номера.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Минимальный порог входа в городе.
На наш взгляд, стоимость анализируемого проекта наименьшая, среди предложений на рынке для готового объекта. Минимальное предложение в городе - 3,1 млн руб. за апартамент под ключ именно в проекте Юнити 1.
👎 РИСКИ
❎ Большой номерной фонд 153 сейчас + 255 в 2026 году.
В Смоленском государственном медицинском университете стартовали масштабные стройки. Скоро кампуса вуза дополнят новое 14-ти этажное общежитие почти на 750 мест. Открытие запланировано на 2026 год.
❎ Отсутствие рекламы. Нигде нет рекламы про возможность забронировать номер, а как бы запуск отеля в сентябре то, то есть вот вот, давно должна была крутиться реклама, а ее нет.
❎ Завышенные ожидания о загрузке в 75% при красткосрочной аренде. УК ориентируется только на краткосрочную аренду (в фин.модели отсутствуют расчеты при долгосроке или даже среднесроке). При этом высокую загрузку статистика по городу показывает только на майские праздники.
❎ Стройка в 2 этапа. Идет строительство второго корпуса. А это значит шум (достаточно сильный), грязь/пыль достаточно длительный период времени (пол года 2024, весь 2025 и пол года 2026 г).
❎ Из-за строительных работ интерес к объекту (тем более для краткосрочного пребывания) может быть низким.
❎ Отсутствует потенциал роста стоимости на готовый корпус.
❎ Не соответствует заявленной доходности.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.
⚖️ Даем проекту нейтральную оценку.
Этот проект заинтересовал одного из наших клиентов. И когда мы решили выбрать лот для инвестирования в сданном корпусе, то столкнулись с некоторыми изменениями в проекте:
1. Изменили срок предоставления рассрочки: вместо 9 мес, стало 6 мес.
2. Нельзя купить отделку и мебельное оснащение в первом корпусе. Чистовой ремонт только в Юнити 2. Мебельный пакет, к сожалею, также приобрести нельзя.
3. УК больше не берет в управление лоты в первом сданном корпусе ЮНИТИ 1. Но при этом УК «готова» взять в управление лоты во втором строящемся корпусе.
Формулировка отказа УК от управления лотами в первом корпусе звучит следующим образом:
«Наша финансовая модель и техническое обеспечение отельных номеров рассчитаны на обслуживание 50 лотов. Имеющееся оборудование, включая прачечную, рассчитано именно на такую нагрузку».
Данное объяснение вызывает обоснованные вопросы относительно стабильности и перспектив проекта. С учетом уже доступной инфраструктуры непонятно, почему небольшое увеличение числа лотов кажется столь критичным.
Возникает также вопрос, почему данный продукт позиционируется как инвестиционный с пассивным доходом, если управляющая компания отказывается от лотов в уже функционирующем корпусе.
Трудно понять, что станет залогом управляемости комплекса, когда второй корпус будет сдан в 2026 году.
На наш взгляд, подобного рода «изменения» в проекте настораживают и заставляют лишний раз задуматься…все таки «Смоленск купить нельзя игнорировать?»
Обращаем внимание, что наши обзоры проектов актуальны на момент публикации, однако в ходе развития возможны изменения в стратегии, видении и позиционировании проекта.