Апарт-отель и СПА "АТЛАС" в Крыму
Мы уже пели оду Крыму, его уникальной природе, горным хребтам и равнинам, сочетанию морского воздуха с хвойными растениями, экзотическим растениям, месту, где каждый раз можно найти для себя что-то новое. В Крыму есть все типы пляжей и разное море. Хочешь гальку? Вот тебе галька. Хочешь песочек? Рядом будет песочек. И такое же разное море. Где-то сразу глубокое, где-то с отмелями, где-то спокойное, а где-то всегда волна. Комфортный климат, где нет такой сильной жары и влажности, как в Таиланде. Очень комфортная температура днем и ночью. Летом вода умеренно теплая. Крым, место с богатейшей историей. Много пляжей, где вода прозрачная. Если сравнивать с Краснодарским краем, то у Крымских пляжей она на порядок чище.
Любые виды отдыха, которые только можно себе представить можно здесь найти. Покататься не только на гидроциклах или банане, но и на вертолете. Прыгнуть с парашюта и заняться дайвингом, посетить парк львов, либо отправиться на катере на рыбалку с готовкой улова прямо на судне.
В прошлом году мы разбирали апарт-комплект в Крыму на западном побережье и проводили анализ инвестиционной привлекательности Крыма. И по прошествии года, вливания в Крым, его активное развитие, популярность и спрос среди туристов и, как следствие, инвестиционная привлекательность подтвердились, мы решили разобрать еще один апарт-комплекс, на этот раз на южном побережье.
💡 Апарт-отель и СПА "АТЛАС", как собственная недвижимость у моря с возможностью собственного проживания и сдачи в аренду для получения пассивного дохода.
📍 Крым Республика, г Судак, ул Набережная, д. 75. В непосредственной близости от аквапарка «Судак» и городской набережной.
Апарт-отель и СПА "АТЛАС" расположен на 1-ой береговой линии Черного моря на территории 4 га, прям у подножия заповедного урочища Алчак-Кая в Судаке, где 831 номер различных категорий площадью от 40 кв.м с видом на море, горы, парк и бассейн.
Комплекс расположен рядом с знаменитой Генуэзской крепостью XIV века и современным аквапарком «Судак». Также, рядом Новый свет и тропа Голицына.
Отопление, водоснабжение и канализация: центральные (отопление - котельная).
Собственная закрытая, охраняемая и благоустроенная территория, со всей необходимой инфраструктурой, площадью 2 500 кв.м, включая рестораны, бассейны, SPA-комплекс, игровые зоны, спортивный клуб, медицинский центр. Территория открытого паркинга на 250 м/мест.
Степень разбросанности: от 26% до 94% по разным корпусам.
ООО «СЗ «ФОРУМ - ЧАЙКА», входит в ГК СКГ - входит в топ надежных застройщиков Крыма.
Проекты:
Микрорайон «Жигулина роща» в Симферополе на 450 000 м², часть которого уже сдана, а часть еще строиться: период с августа 2016 года по апрель 2026 года. Реализация проекта в целом позволит обеспечить доступным и комфортным жильём порядка 20 000 человек. Кроме многоквартирных жилых домов, планируется возведение средней общеобразовательной школы, школы развития творчества, детских дошкольных учреждений, а также спортивно-оздоровительного комплекса. В микрорайоне будет отдельный многоуровневый паркинг на 5 000 машиномест.
Комплекс вошел в число лучших проектов Республики Крым.
Завершает общее благоустройство микрорайона тесное соседство с самым крупным торгово-развлекательным комплексом Республики «МЕГАНОМ», площадь которого 80 000 м², который строил также данный застройщик, он же им и управляет.
Управляющая компания ООО УК «МОДЕРН АТЛАС»
🔸 Цель инвестирования: Спекулятивная продажа и/или получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: Оформление: ФЗ-214, эскроу счёт, также есть лоты по переуступке
🔸 Тип владения: 100% собственность
🔸 Стадия готовности: Идет строительство. Сроки сдачи/выдача ключей: 31.03.2023 г. и 30.11.2024 г.
Со всей разрешительной документацией можно познакомиться на сайте наш.дом.рф
🔸 Срок выплат: С 1 месяца после ввода комплекса и заключения договора с УК на управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Опции: Ипотека РНКБ Банк, 100% оплата, Рассрочка
▪️ Развитие внутреннего туризма
▪️ Правительственная программа "Стратегия развития Крыма до 2023 года"
Минэкономразвития РФ: за 8 лет в Крым и Севастополь было вложено боле 1,37 трлн рублей
За пять лет в Крыму планируют построить отели на 20 тыс. номеров
Все эти факторы говорят о масштабном развитии региона, неизбежном улучшении качества инфраструктуры, увеличении уровня обслуживания, повышения притока туристов и как следствие, росте цен на недвижимость
🔹 Стоимость лотов: от 11 455 794 (вид на горы) за 42,21 кв.м - 271 400 за кв.м
Также, есть предложение по переуступке за 9 662 300 за 42 кв.м - 230 за кв.м
На данный лот предлагается беспроцентная рассрочка. Но, обратите внимание, сумма в договоре будет указываться меньше, чем стоимость лота.
Отделка лотов: White Box. После получения ключей, собственник может сделать ремонт самостоятельно, либо воспользоваться предложением от застройщика. Ориентировочный прайс на ремонт и оснащение от застройщика 1 - 1,5 млн.
🔹 Рекламируемая доходность 16% годовых при сдаче в аренду и 50% на срок от этапа стройки и до ввода в эксплуатацию при спекулятивной продаже (порядка 2 лет).
Учитывая, что рост стоимости объектов недвижимости в Крыму порядка 25% в год, то доходность в 50% за срок более чем 2 года вполне реальный.
Если смотреть на прогноз стоимости 1 кв.м в Крыму на берегу моря в 2024 году равную 400 тыс. руб., кажется достаточно реалистичной. И вот почему.
Мы уже 2 года следим за динамикой цен в Крыму, и ведем свою аналитику стоимости апартаментов на берегу Черного моря.
Например, «Аю-Даг» Резорт & СПА в Партените. Выглядит он вот так.
Стоимость кв.м сейчас (сдача корпуса в 2 кв.2022 года): 45,2 кв.м за 16 100 000 за апартаменты на 17 этаже без ремонта.
Стоимость на этапе стройки 2 года назад: 8 118 700
То есть, за 2 года рост стоимости недвижимости - почти в 2 раза.
Подобным проектов-примеров у нас достаточное количество, тот же ЖК «Крымская Резиденция» в Алуште, где студию 2 года назад можно было купить за 85 тыс. за кв.м, а сейчас стоимость метра превышает 250 тыс.
Средняя стоимость сдачи номера: 8 000 руб./ночь. Подтверждается аналитикой.
Перепроверяем их и получаем, доходность: ((8 000 * 273 дня) - 20% расходы на управление)-6% налоги/(10 266 000+2 000 000 ремонт)=13%
🔹 Темпы прироста: Рост стоимости объектов недвижимости в Крыму порядка 25% в год
🔹 Прогнозируемая средняя стоимость аренды номера, руб./сут.: 8 000
Инвестиции: 11 455 794 или по переуступке за 9 662 300 + 1 500 000 на отделку и меблировку = либо, округлим 13 млн, либо 11,2 млн (по переуступке)
Выручка: 8 000*273 = 2 184 000
Расходы: 20% услуги УК = 436 800
Налоги 6 %: 104 832
Чистая прибыль: 1 642 368, но тут не вычтены расходы на коммуналку.
Доходность: 14,6%
А если загрузка среднегодовая не 75%, а 50%?
Тогда получаем доходность 9,8%. Но тут есть погрешность, мы снова взяли среднюю стоимость проживания 8 000, а при учете загрузки только в высокий сезон, средняя стоимость чуть выше, порядка 9 500 - 10 000 руб., что соответственно даст более высокие показатели по доходности, 12,2%.
✅ Сотрудничество с банком и возможность приобретения через ипотеку с использованием эскроу-счета.
✅ Расположение. Популярный у туристов южный берег. Судак, входит в топ 10 курортных городов среди туристов для летнего отдыха.
✅ Комплекс со своей инфраструктурой для будущих туристов, что делает локацию привлекательной и приближает отдых к так привычному для нашего туриста турецкому отпуску, где на одной территории отеля гость могут получить максимум услуг.
✅ Стоимость покупки недвижимости у моря значительно ниже в Крыму, чем в курортных городах Сочи...пока еще!
✅ Застройщик с опытом строительства и хорошей репутаций. Конечно нельзя сказать, что есть опыт управления апарт-отелем, но есть опят управления самым крупным ТРЦ в Крыму.
✅ Строительство масштабных проектов в регионе, которые еще сильнее способствуют развитию туристической привлекательности.
- Крымская игорная зона "Золотой берег" вблизи Ялты.
- строительство многофункционального горно-рекреационного кластера "Горный Крым" в Ялте.
Также, надо отметить, что спустя 8 лет, на полуостров все таки решили "зайти", ранее боявшиеся санкций, крупнейшие банки: Промсвязьбанк, уже осуществляющий свою деятельность в Крыму, а также ВТБ, заявивший об открытии там офисов.
❎ Дополнительные затраты на ремонт и меблировку номера.
❎ Распределение дохода: от конкретного номера. Загрузка апартаментов будет автоматически системой, где номера одной категории будут заполняться поочередно.
❎ Достаточно высокий порог входа.
❎ Возможный перенос сроков сдачи корпусов. К сожалению, застройщики в этом часто грешат, и этот девелопер не исключение.
Объект подходит для пассивного инвестора как с целью получения рентного дохода, так и спекулятивной продажи.