Доходные апартаменты у метро Римская
Мы продолжаем тему "инвестиций в микроапартаменты" и рубрику "инвестиции в редевлопмент".
💡 Инвестиции в покупку апартаментов в проекте редевелопмента здания "3215" с целью получения рентного дохода.
📍 г. Москва, ЦАО, р-н Таганский, Нижегородская улица, д. 32, стр. 15
- 15 минут пешком до станции м. Римская
- 8 минут на общ.транспорте до м.Таганская
- Калитники МЦД-2 10 мин пешком, 760 м
- 400 метров до съезда на ТТК
Сложившаяся инфраструктура Таганского района: школы, детские сады, дворец детского спорта, супермаркеты, аптеки, рестораны и кафе, взрослая и детская поликлиники в шаговой доступности.
Близость исторического центра Москвы.
В пешей доступности – Калитниковский пруд с большой рекреационной зоной 8,6 га для активных занятий и отдыха, детскими и спортивными площадками, амфитеатром и смотровой площадкой.
📝 О ПРОЕКТЕ
Проект редевелопмента бывшего 8-ми этажного офисного здания 1995 года постройки. Позиционируется как бизнес-класс.
Первая очередь (123 апартамента) проекта уже сдана и заселена. Функционирует порядка 1,5 лет.
Вторая очередь сдалась в августе 2023 года и сейчас проходит активную стадию ремонта собственниками апартаментов.
78 помещений - общее количество апартаментов в проекте второй очереди, площадью от 18,3 кв.м.
В комплексе предусмотрено круглосуточное видеонаблюдение, доступ к Wi-Fi, консьерж сервис 24/7.
Лобби и места общего пользования оформлены в скандинавском стиле.
Для автовладельцев на внутренней территории организован наземный паркинг на 62 м/м.
На первом этаже можно арендовать переговорные комнаты.
Отделка помещений предчистовая
📌 О КОМПАНИИ
Девелопер проекта - ОАО "Доходный дом".
Среди завершенных проектов компании комплекс апартаментов NORD в Долгопрудном, сданный в 2021 году, а также первая очередь комплекса 3215.
А также есть строящиеся проекты бизнес и премиум класса:
- ОМ - м. Озёрная / 19 мин. пешком. Срок сдачи: 2025 г. От 11,88 млн ₽ до 35,33 млн ₽ / от 343 419 до 421 498 ₽/м²
- Дом Франка. Ожидается старт продаж.
Управляем проектов занимается УК ВЕЛЕС Менеджмент. Тариф на содержание и обслуживание 120 кв.м + счетчики. В среднем за 25 кв.м квитанция на коммунальные платежи составит 6 200 - 7 000 руб./мес.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
🔸 Тип сделки: Договор купли продажи
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Здание разделено на отдельные помещения и выделены в кадастровые номера.
🔸 Тип объекта: Нежилое помещение
🔸 Стадия строительства: 100% готовность здания
🔸 Срок выплат дохода: доход возможен с того момента, как Вы найдете арендатора.
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно... после того как найдете арендатора
🔸 Тип управления: Самостоятельное или передать в управление сторонней УК
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа: 5 805 338 ₽ / 345 556 ₽/м²
Для разбора, мы решили взять не самое минимальное предложение, а наиболее выгодное по цене и квадратуре, например 26,8 м² за 6 681 343 ₽ / 249 304 ₽/м²
Предчистовая отделка помещения
Следует отметить, что в помещении сделано горизонтальное отопление, а не вертикальное, так что Вам не будут мешать трубу и не придется их скрывать.
А из-за горизонтального отопление, местами у Вас будет теплый пол. Маленький бонус:-))))
Основным конкурирующим проектом-предложением являет комплекс от Колди - LOFT.FM (проекты расположены друг от друга в 300 метрах), где студия 25,5 кв.м с предчистовой отделкой стоит 7 350 000 ₽ / 288 235 ₽/м²
Стоимость апартаментов соответствует рыночной.
В первой очереди проекта есть действующие частные апартаменты, которые сдаются в посуточную аренду. Стоимость проживания в октябре 4 770 руб./сутки. аренда от 2-х дней.
На различных других площадках бронирования аренда начинается от 3 200 ₽.
Долгосрочная аренда составляет 50 000 руб. (вкл. КУ, без счетчиков)
Инвестиции: 6 681 343 ₽ + порядка 800 000 ₽ на ремонт и оснащение = 7,5 млн
1. Доход краткосрок: 4 000 (возьмем среднюю ставку по рынку) *21 день (70% загрузки) = 84 000 руб. Расходы на номер в среднем по рынку составляют 28,5%.
Такие данные мы приводили в нашей статье "Мы к вам заехали на час. Долго ли коротко ли?"
84 000 - 28,5% = 60 000 руб. * 12 = 720 000 руб., что составляет 9,6% доходности с учетом налогов
2. Доход долгосрок: 50 000 - 120 *26,8 кв.м. = 46 784 ₽ * 12 = 561 408 ₽
Доходность 7,5% с учетом налогов
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Стоимость помещения соответствует рынку. Можно даже сказать, что чуть ниже конкурирующего предложения от Колди - LOFT.FM.
✅ Локация достаточно близко к центру.
✅ Готовые апартаменты, с точки зрения - не надо ждать окончания строительства/ремонта здания.
👎 РИСКИ
❎ Стадия строительства. Нет предпосылок для роста стоимости недвижимости, так как здание уже введено в эксплуатацию после его ремонта/редевелопмента.
❎ Отсутствие драйвера роста. Опять-таки из-за готовности проекта.
❎ Дополнительные инвестиции в ремонт и оснащение. Помимо стоимости покупки апартаментов, потенциальные инвесторы должны учесть дополнительные расходы на ремонт и оснащение. А также то, что им придется заниматься этим самостоятельно.
❎ Отсутствие УК, которая будет заниматься управлением апартаментов. Доход возможен только после того, как найдется арендатор. Это может потребовать времени и дополнительных усилий для поиска надежных арендаторов.
А также, инвесторам может потребоваться передать управление апартаментами сторонней УК, что может влечь за собой дополнительные расходы.
❎ Конкуренция. Основным конкурирующим проектом-предложением является комплекс от Колди - LOFT.FM, который расположен всего в 300 метрах от анализируемого проекта.
❎ При выборе краткосрочной сдачи в аренду номера, доход от аренды может варьироваться в зависимости от сезона, спроса и других факторов и приносить не стабильный доход.
❎ Отсутствие гарантированного дохода. Несмотря на предоставленные примеры расчета доходности, нет гарантии, что эти показатели будут стабильными в долгосрочной перспективе.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.