Инвестиции в апарт-отель у воды НАЧАЛО 3*

Аналитику по рынку апарт-отелей мы предоставили в нашем предыдущем разборе проекта Avenue Apart Pulkovo

💡 Инвестиции в действующий проект НАЧАЛО 3*, с целью получения гарантированного рентного дохода от сдачи в аренду через УК 40 000 ₽ / мес.

📍 г. Санкт-Петербург, район Невский, ул Варфоломеевская, д. 6

• пешком около 20 минут до ст.метро «Ломоносовская» (“зеленая” ветка метро). На соседних улицах Седова и Бабушкина – остановки общественного транспорта.

• 20 минут на авто до Московского вокзала.
• 30 минут до аэропорта «Пулково».
• 25 минут до КАД или ЗСД.

Локация

Самое главное - рядом "Сортировка". Поэтому шум и лязг от перемещающихся вагонов слышен практически круглосуточно. Даже через закрытые окна.

И еще - проект расположен в промзоне. Рядом находятся предприятия — завод «Гидровата», пивоваренный завод.

Идет активное развитие инфраструктуры района и застройка существующих участков, например совсем недавно ввели в эксплуатацию масштабный проект ЖК “Стрижи” от Setl Group, промки пока еще остается много.

Апарт-отель «Начало» находится рядом с благоустроенной территорией Ивановского сада на берегу Ивановского водоема. После обширной реновации берег водоема приобрел новый облик – появились оборудованные зоны для отдыха и занятий спорта с тренажерами и скейт площадкой, дорожкой для бега и велосипедных прогулок. Из части номеров апарт-отеля открывается вид на воду.

Через дорогу от апарт-отеля открылся новый физкультурно-оздоровительный центр "Академия плавания", а также там каток с прокатом коньков.

Портал наш.дом.рф характеризует эту локацию достаточно высокими баллами

📝 О ПРОЕКТЕ

Комплекс апартаментов состоит из трех отдельных 13-ти этажных корпусов, соединенных между собой на уровне первого этажа. Каждый из корпусов имеет свое название: «Речной», «Лазурный» и «Озерный».

Номерной фонд апарт-отеля «Начало» 846 юнитов и распределяются они таким образом, что на номера-студии и однокомнатные приходится более 80% номерного фонда.

На этаже от 16 до 24 юнитов. Площадь апартов 18,7-70,25 кв.м

Отличительная особенность проекта – отсутствие балконов. Студии в основном стандартные, вытянутой формы, но есть и просторные лоты площадью более 30 м2. В двухкомнатных номерах представлены большие кухни-гостиные, а также установлены по 2-3 окна в каждой комнате. В номерах сделаны панорамные окна (40 см от пола и высотой от 180 см), а в некоторых номерах и вовсе окна “в пол”.

Инфраструктура: кофейня, прачечная самообслуживания. В самом комплексе апартаментов первый этаж отдан под ПВЗ, различные магазины, салоны красоты, аптеки и службы быта.

ВРИ ЗУ (78:12:0007136:2): Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

📌 О КОМПАНИИ

Так как проект уже построен и функционирует, переходим сразу к управляющей компании.

Но отметит, что комплекс был построен ГК «Пространство групп».

ООО УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «НАЧАЛО» (ИНН 7811766783)
Основной вид деятельности организации: Покупка и продажа собственного недвижимого имущества (код по ОКВЭД 68.10).

Дата регистрации: 22.10.2021
Уставный капитал: 10 000 ₽
Среднесписочная численность: 1 чел.
Судебные дела компании в качестве истца: да (2 млн.)

Финансовая отчетность Управляющей компании:

Управляющая компания начала свою деятельность в 2023 году, при этом отель проработал неполный год, что не позволяет объективно оценить его финансовые и операционные показатели. Отчетность за 2024 год на момент анализа еще не представлена.

Отзывы на действующий апарт-отель:

Рейтинг 4.7 / 46 отзывов. Среди негативных отзывов отмечают работу УК и расположение:

Анализ отзывов об апарт-отеле выявил несколько часто упоминаемых проблем:

1. Шум от железной дороги: Гости, чьи номера выходят на ж/д пути, жалуются на постоянный шум от проходящих поездов, что затрудняет отдых и сон.
2. Расположение: Некоторые посетители отмечают, что отель находится в промышленной зоне, в 20 минутах ходьбы от ближайшей станции метро, что неудобно для туристов.
3. Качество обслуживания.
4. Кофейня на территории: Некоторые гости выражают недовольство состоянием кофейни, указывая на грязь, плохое обслуживание и невкусный кофе.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход

🔸 Тип сделки: ДКПН

• Номер с чистовой отделкой.

Для передачи апартамента в управление УК «Начало.Сервис» необходимо заключить договор на приобретение пакета «Меблировка и оснащение».

Но есть ограниченный пул номеров, которые уже всем необходимым оснащены и готовы к передаче УК. Здесь будет заключаться договор один единый.

• Договор агентский с УК на 11 мес.

Для программы гарантированного дохода, договор заключается на 2 года, где первый год на гаранте, а второй по котловому методу идет распределение дохода.

Размер комиссии УК 18%.

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость

🔸 Опции:

• Предоставляется индивидуальная рассрочка до 31.08.2025 года. Минимальный первый взнос - 50%.
• 100% оплата
• Ипотека

🔸 Темпы продаж:

Старт продаж: февраль 2021
В настоящее время в продаже порядка +- 100 юнитов

🔸 Стадия готовности: Функционирует

Сдача произошла на квартал раньше намеченного срока — в IV квартале 2022 года вместо I квартала 2023 года.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания/Возможно самостоятельное управление

🔸 Драйвер роста

▪️ Популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием

▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью и известностью апарт-комплекса.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Min стоимость лота за студию 26 м² с чистовой отделкой, меблировкой и программой гарантированного дохода 5 330 000 ₽ / 205 000 ₽ / м²

Но этот лот в корпусе Речной. Мы ранее уже говорили, что он близко к ж/д путям. Но, выбранный лот "смотрит" не на ж/д пути.

Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении.

Подробно конкурентов, в особенности действующих апарт-комплексов, мы предоставляли в нашем предыдущем разборе проекта Avenue Apart Pulkovo. Из ближайших конкурирующих проектов – самый крупный (по числу номеров) в Петербурге комплекс апарт-отелей VALO. В нем совокупно 3665 юнит. Кроме того, здесь уже работает In2it на 533 и 988 номеров (2 очереди), We&I Ramada by Vertical (коливинг Digital Village) на ул. Орджоникидзе на 469 номеров (всего в проекте предусмотрено порядка 2 тысяч апартаментов.); на Пулковском шоссе действует апарт-комплексов Salut на 1 000 номеров; строятся апарт-отели Artstudio M103 и YE’S Leader (700 номеров), Well Московский на 552 юнита и Avenue Apart Pulkovo на 959 номеров.

Вывод: Стоимость на рынке наименьшая. При этом, стоит учесть, что объект действующий и у него есть предложения на вторичном рынке с ценой сопоставимой с ценой "застройщика", а иногда даже ниже.

Пример отделки и оснащения номера от "застройщика/ук":

Эконом-эконом

🔹 Рекламируемая доходность:

Прогнозная доходность (сдача как краткосрочная, так и долгосрочная)

– Заполняемость 80-85%

– Доходность 9,1 % годовых от стоимости апартаментов.

Доходность с учетом роста стоимости апартамента 16% годовых.

Стоимость аренды в проекте (рассматриваем для расчет лота без программы гарантированного дохода, который наступит через год):

Краткосрок: 3 000 ₽

Номер «Смарт» представляет собой универсальное пространство площадью от 18,9 до 23,5 квадратных метров. К услугам гостей хорошо оборудованная кухня, удобная прихожая и уютная спальная зона. Кухня укомплектована холодильником, посудомоечной машиной и микроволновой печью, набор посуды. В жилом секторе комнаты есть диван-кровать, журнальный столик, телевизор, зеркало и вместительный шкаф.

Ставка аренды конкурентного окружения:

Вывод: ставку проживания при краткосроке для расчетов берем равную 3 000. Расчетная загрузка порядка 65%.

🔹 Пример расчета доходности:

1. При программе гарантированного дохода:

Инвестиции: 5,3 млн ₽

Доход: 40 000 * 12 = 480 000 ₽ (с этой суммы вы уплачиваете налог на прибыль и + налог от КС)

Доходность: 9% на первый год при программе гарантированного дохода

2. На второй год (без программы):

Рассмотрим вариант сдачи без услуг УК.
Ставка на рынке = 30 000 руб. мес. без КУ Выручка (долгосрок): 30 000 * 12 = 360 000 Доходность: 6,7%

Выручка (краткосрок с услугами УК): 3 000 * 240 дней в году = 720 000 ₽

Доходность: 9,5%

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Апарт-отель сдан, ключи в день сделки.

✅ В апарт-отеле все номера сдаются с полной чистовой отделкой, которая включена в стоимость. Вы не будете тратить время на выбор отделочных материалов и контроль за работой строительной бригады.

За дополнительную оплату можно заказать меблировку/оснащение для сдачи в управление.

Есть уже готовые номера, которые полностью оснащены для передачи в управление.

✅ Апарт-отель прошел классификацию и получил категорию трехзвездочного отеля.

✅ Апарт-отель освящен.

В субботу, 21 октября 2023 года, прошло освящение апарт-отеля «Начало». Освящение в соответствии с православным обрядом стало традицией для объекта. 18 февраля 2021 года на строительной площадке апарт-отеля «Начало» уже проходила церемония торжественного освящения. Тогда освятили место строительства и заложили капсулу с памятным посланием.

✅ Стоимость по нижней границе рынка.

✅ Программа "гарантированный доход". А в самом проекте котловой метод распределения дохода.

👎 РИСКИ

❎ Самый главный недостаток – соседство с железной дорогой и депо. Судя по отзывам, стеклопакеты не спасают от шума поездов и работ на станции.

К тому же поблизости от апарт-отеля простирается обширная промзона. Достопримечательностей рядом нет, до магазинов и торговых центров придется идти.

❎ Сложная транспортная ситуация. Основные магистрали, ведущие к новостройке — ул. Ивановская, пр. Седова и Обуховской Обороны — стоят в пробках в часы пик.

❎ ВРИ ЗУ: Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Принципиальный момент: по документам приобретаемые апартаменты не проходят как гостиничный номер, следовательно, нет скидки по ставке налога, как для назначения - гостиничное обслуживание.

❎ Отзывы и рейтинг апарт-отеля всего 4.7.

❎ Отделка и оснащение апартаментов выполнены в экономичном варианте, что приводит к быстрому износу при краткосрочной аренде. Срок эксплуатации мебели эконом-класса значительно ограничен.

❎ Если рассматривать проект не как место для собственного проживания, а как инвестицию для получения дохода от апартаментов, то кто ЦА?

Для туристов далековато от исторического центра, да и метро не в шаговой доступности.

Студенты? Так ВУЗов поблизости нет.

Те, кто работает, но не имеет собственного жилья? Тут все будет определять близость рабочего места.

Одним словом, ярко выраженного центра притяжения потенциальных арендаторов тут не наблюдается.

❎ Подземного паркинга нет, а на открытой стоянке мест в 5 раз меньше, чем номеров в апарт-отеле.

Непосредственно на территории рядом с апарт-отелем разместится открытая стоянка на 148 мест.

И так как с аудиторией ЦА неопределенности, вся надежда на то, что народ тут живет «безлошадный». Более 90% всех номеров это студии и «однушки». Для семейных жильцов вариантов мало.

❎ Большое число апартаментов на этаже. В центральной секции 16, в боковых — по 24. При этом в каждой секции лишь по два лифта. Для 13-этажного здания это чревато большой перегрузкой лифтов по утрам и вечерам.

❎ Не опытная УК, у которой нет в портфеле других проектов.

❎ Высоконкурентная локация (где каждый проект ориентирован на ЦА с аэропорта Пулково).

В Московском районе построены и строятся другие крупные апарт-комплексы — высокая конкуренция может негативно сказаться на уровне дохода.

• Высокая конкуренция среди действующих проектов с большим номерным фондом: САЛЮТ / VALO / INTUIT.
• Высокая конкуренция среди будущих проектов: We&I (остальные корпуса, в т.ч. You&Co living), YE'S, Avenue Apart Pulkovo.

Общий номерной фонд строящихся и построенных проектов, указанные выше, в ближайшем окружении составляет порядка 11 500 юнитов, каждый из которых предлагается в розничную продажу как инвестиционный проект для частного инвестора с пассивной доходностью.

❎ Так как в проекте можно самостоятельно управлять или привлечь стороннюю УК/агрегатор, то создается конкуренция внутри самого проекта. Сторонняя УК может демпинговать ценами на объекте.

При этом, такая сторонняя УК уже есть на объекте:

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения как пассивного, так и не пассивного рентного дохода.

Говорить о росте стоимости для спекулятивной сделки не можем, так как отель функционирующий.

⚖ Даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку. На наш взгляд, программа гарантированного дохода в первый год представляется "инструментом" для привлечения инвесторов. Однако после завершения программы во втором году доходность может существенно снизиться, что приведет к разочарованию инвесторов. В результате на рынок может поступить значительное количество предложений по сниженным ценам, создавая риск ценового демпинга.