Инвестиции в сервисные апартаменты Avenue Apart Pulkovo
Аналитика по рынку апарт-отелей
Аналитики консалтинговой компании NF GROUP подвели итоги 2024 года на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга.
По итогам 2024 года объем предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составил 140 тыс. кв. м, или 4,7 тыс. лотов. За год показатель увеличился на 26% по площади и на 35% по количеству лотов.
В течение 2024 года рынок пополнился 11 новыми комплексами сервисных апартаментов, наиболее крупные из которых: Saan (Hansa Group), «Well Московский» («Артик») и Industrial Avenir (ГК «ПСК»), а также новыми корпусами уже экспонируемых на рынке объектов (Avenue Apart Pulkovo и Hideout Residence).
Общая площадь нового предложения составила 131,8 тыс. кв. м (4,5 тыс. лотов), что стало рекордно высоким значением показателя за последние пять лет.
По состоянию на декабрь 2024 года средняя цена предложения на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга составила 276 тыс. руб./кв. м (+6% за год).
Замедление роста средней цены во втором полугодии во многом обусловлено пополнением рынка значительным объемом предложения со средней ценой ниже среднерыночной – за счет начала продаж в комплексе Industrial Avenir (ГК «ПСК») и Cosmos Smart Yuzhny (СЗ «Троицкое поле»), а также вывода в продажу нового пула лотов в комплексе «Про.Молодость» (PLG).
В 2024 году на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга было реализовано 2,2 тыс. лотов общей площадью 62,1 тыс. кв. м, что на 10% по количеству и на 6% по площади сделок меньше показателей 2023 года. При этом во втором полугодии фиксировался рост интереса покупателей к сегменту: так, на сентябрь–декабрь пришлось 58% общего количества сделок за 2024 год.
«Несмотря на снижение количества сделок в годовом выражении, 2024-й стал успешным для рынка сервисных апартаментов. Завершение программы ипотеки с господдержкой сгладило различия в условиях покупки квартир и апартаментов, поэтому во втором полугодии мы наблюдали оживление как покупателей, так и девелоперов. В настоящее время сервисные апартаменты являются одним из наиболее привлекательных объектов для непрофессиональных инвесторов. Их популярность обусловлена относительно низким порогом входа и минимальными временными затратами на управление, так как они передаются в ведение управляющей компании. В дальнейшем, по мере снижения ключевой ставки, мы ожидаем рост интереса инвесторов к сегменту»Ольга Широкова, партнер, региональный директор департамента консалтинга и аналитики NF GROUP.
💡 Инвестиции в строящийся проект Avenue Apart Pulkovo, с целью получения гарантированного рентного дохода от сдачи в аренду через УК от ~68 690 ₽ / мес. до ~114 866 ₽ / мес.
📍 г. Санкт-Петербург, Московский район, Московское шоссе, д. 13
- ст.м Звёздная 12 мин. пешком
- ст.м Купчино 18 мин. общ.транспортом
- Московская 22 мин. общ.транспортом
- Выставочный центр «Экспофорум» расположен в 15-20 минутах на авто
- до аэропорта Пулково порядка 15-20 минут на авто
Само название апарт комплекса говорит за себя:-))). Пулково... Видимо, основной своей ЦА компания видит тех, кто часто путешествует или имеет деловые (межрегиональные) встречи
- В 2 км от апарт-отеля проходит КАД, в 7,5 км — ЗСД.
- 2 крупные транспортные магистрали: Московское шоссе (зачастую стоит в пробках) и платная магистраль М-11 (свободна от пробок, поэтому может считаться альтернативой).
О том какой район, за счет чего формируется ЦА для апарт-отелей мы уже подробно разбирали при прошлых проектах:
- Инвестиции в сервисные апартаменты ARTSTUDIO M103
- Инвестиции в апарт-отель We&I Ramada by Vertical 4*
В этих разборах вы можете ознакомиться с районом.
Портал наш.дом.рф характеризует эту локацию крайне низкими баллами
Местоположение будущего апарт-комплекса имеет как преимущества, так и недостатки. Объект расположен на территории бывшей промышленной зоны, которая в последние годы активно развивается в рамках программы реновации. В западной и южной частях района уже построены жилые комплексы, однако непосредственное окружение Avenue Apart Pulkovo на данный момент представлено преимущественно объектами автомобильной инфраструктуры, такими как автосервисы, автосалоны и автозаправочные станции. Социальная инфраструктура в районе отсутствует, количество торговых объектов минимально.
Среди факторов, требующих дополнительного внимания, — близость автомагистрали, что может привести к повышенному уровню шума, запыленности и загазованности воздуха. Кроме того, в непосредственной близости практически отсутствуют зеленые и рекреационные зоны.
Ранее, мы уже "окрестили" это место не туристическим.
Но, близость аэропорта Пулково — теоретически это может заинтересовать деловых туристов/командированных.
📝 О ПРОЕКТЕ
Комплекс комфорт-класса состоит из 4-х 16-тиэтажных корпусов.
Номерной фонд: 959 номерами общей площадью 24 тыс. кв. м. Площади колеблются от 17 до 39 кв. м.
Подземный паркинг на 105 машино-мест + еще 23 машино-места на гостевой стоянке на придомовой территории. И 193 келлера.
Инфраструктура: ресторан, салон красоты, SPA зона, спортивный зал, мини-маркет, магазин цветов, коворкинг, отдельная переговорная комната, лобби, предусмотрены зоны для хранения колясок и багажа.
ВРИ ЗУ (78:14:0007691:9775): Для размещения гостиниц
Санкт-Петербург является крупнейшим культурным, деловым и промышленным центром России.
Прогрессивные молодые люди выбирают новый удобный формат недвижимости для постоянного проживания, который предлагает всю необходимую инфраструктуру для учебы, работы и досуга.
Заказчиками выступают крупные предприятия различных сфер деятельности, арендующие апартаменты на краткосрочный или долгосрочный период.
К данному сегменту относятся люди, приезжающие в Санкт-Петербург по деловым вопросам в частном порядке. В городе отлично развита бизнес-среда различного масштаба.
В Санкт-Петербурге насчитывается 88 вузов и около 360 тысяч студентов. Для них удобен формат сервисного отеля для проживания.
📌 О КОМПАНИИ
Изначально, компания DVA Group, которая занимается этим проектом. На петербургском рынке компания не известна. Она основана только в 2022 году и пока не имеет в своем активе реализованных проектов.
Группа «Эталон» является новым владельцем проекта Avenue Apart Pulkovo в Санкт-Петербурге
Группа «Эталон» основана в 1987 году.
- ТОП-3 федеральных застройщиков
- ТОП-10 в рейтинге уверенности застройщиков по версии Forbes
- ТОП-5 по объему ввода жилья 5
По данным на начало 2025 года, география присутствия группы «Эталон» включает: Москву, Санкт-Петербург, Калининградскую, Ленинградскую, Московскую, Новосибирскую, Омскую, Ростовскую, Свердловскую и Тюменскую области, Татарстан.
В мае 2022 года Группа «Эталон» закрыла сделку по приобретению у Концерна «ЮИТ» его российского бизнеса, пополнив земельный банк 19 проектами в стадии проектирования и строительства в пяти регионах России: Москве и Московской области, Санкт-петербурге, Свердловской области, Казани и Тюмени с чистой реализуемой площадью портфеля проектов более 0,6 млн кв.м.
Группа Эталон выполняет полный цикл работ от проектирования до эксплуатации введенной недвижимости. Собственный производственно-строительный блок позволяет осуществлять монолитные и фасадные работы, выполнять отделку помещений. Предприятия Группы обладают собственным парком строительной техники и имеют опыт в проведении лабораторных испытаний строительных материалов.
Федеральная управляющая компания — «МТЛ-Апарт. Управление недвижимостью» (входит в группу компаний «БестЪ»).
Компания представляет сеть апарт-отелей AVENUE-APART в Санкт-Петербурге. А также, компания управляет девятью бизнес-центрами, среди которых БЦ "Авеню", "Таймс", "Жёлтый угол", "Акватория", "ТВ-Полис", элитными жилыми комплексами "OMEGA-HOUSE" и "Резная, 6", зданием коворкинг-центра "AVENUE-PAGE".
Гостиничный оператор полного цикла, специализирующийся на управлении сервисными апарт-отелями 3* и 4* с номерным фондом 200-600 апартаментов.
Финансовая отчетность Управляющей компании:
Отзывы на действующие апарт-комплексы:
- Avenue-Apart на мужества / рейтинг 4.9 и 291 отзыв
- Avenue Apart на Малом 3* / рейтинг 5.0 и 1 042 отзыва
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Пассивный рентный доход
🔸 Тип сделки: ДДУ. 214-ФЗ. Эскроу-счета
- Номер с чистовой отделкой. Вся сумма идет в ДДУ.
- Мебельный пакет отдельно, идет в комплекте с гостиничным пакетом.
Мебельный пакет в районе 970 тыс.руб. - договор напрямую с МТЛ, пока не могут прислать спецификацию. Ожидают ее в ближайшее время. В марте уже можно будет его подписать.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
ПВ 10% и 90% в конце 2025 года.
Есть возможность переноса рассрочки после госкомиссии на 2 год - до конца 26 года.
ПВ в марте 25 года 10% потом до июня 25 года по 20 000 рублей рассрочка. После госкомиссии (то есть в диапазоне июль-сентябрь это квартал, точного срока нет госкомиссии, будете по 20 000 рублей платить). А после госкомиссии будет договор новый - предварительной купли - продажи с пролонгацией рассрочки, до декабря 26 года
Старт продаж пришелся на май-август 2023 года.
Уровень распроданности по состоянию на октябрь 2024 года - 29%
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2025
Выдача ключей: 30.09.2026
🔸 Срок выплат: Сразу после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Профессиональная управляющая компания/Возможно самостоятельное управление
▪️ Популярность апарт-отелей с сервисным обслуживанием
▪️ Создание ГАП с устоявшейся доходностью и известностью апарт-комплекса.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min стоимость лота за студию 20 м² с чистовой отделкой 6 866 106 ₽ / 343 305 ₽ за м² - при 100% оплате
Но рассмотри мы более эргономичный номер:
21,55 м² с чистовой отделкой 7 190 024 ₽ / 333 643 ₽ за м² - при 100% оплате
7 568 446 ₽ / 378 422 ₽ за м²- базовая цена
+ Мебельный пакет стоимостью порядка 1 млн ₽ (включает ли эта сумма гостиничный пакет нам не смогли уточнить, но сказали, что сумма включает систему индивидуального кондиционирования).
Кстати, так как мы давно следим за апартаментами Санкт-Петербурга, у нас сохранились архивные данные при старте продаж в проекте, еще при изначальном застройщике:
в 2023 году: в проекте предлагают гарантированную доходность не ниже 46 тыс. рублей в месяц или до 11% годовых.
Минимальный лот 4 520 780 ₽ / 255 556 ₽/м²
Сравним стоимость с другими проектами в ближайшем окружении.
1. We&I Ramada by Vertical / 1ая очередь сдана в 2023 году - 469 номеров.
В конце 2024 года ввели в эксплуатацию 2-ой корпус коливинга.
Срок сдачи остальных корпусов 3 кв.2025 года, а выдача ключей до 02.08.2026 г.
Комплекс состоит из 5 монолитных корпусов и займет участок в 1,25 га. Всего в проекте предусмотрено порядка 2 тысяч апартаментов.
В проекте 10 000 м2 общественных пространств.
Минимальный лот во 2-ом корпусе: 4 520 044 ₽ за 15,07 кв.м / 300 000 ₽/м² отделка/без мебели
Минимальный лот во 1-ом корпусе: 6 354 014 ₽ за 16,75 / 380 000 ₽/м² отделка/мебель.
Вышеуказанные предложение - предложения от застройщика и не учитывают предложения вторичного рынка.
2. Апарт-отель YE'S Leader (всем известная сеть апарт-отелей YE’S) на 700 апартаментов.
Ввод в эксплуатацию II кв. 2026. Выдача ключей 31.12.2026 г.
Доступны апартаменты с чистовой отделкой площадью от 19,42 кв.м за 5 728 900 руб. / 295 000 руб./кв.м
У компании своя УК, которая управляет не одним отелем и не один год. Комиссия УК составляет от 25 до 55% в зависимости от сдачи в краткосрок или долгосрок.
3. Сервисный апарт–отель Well Московский на 552 юнита (прям напротив YE'S Leader).
Минимальный лот 27 м² за 8 919 900 ₽ / 330 000 ₽/м² отделка/без мебели
Ввод в эксплуатацию: IV кв. 2025
Выдача ключей: 30.06.2026
Уровень распроданности всего 5%...сравните с 39% YE'S Leader.
4. Действующий комплекс апарт-отелей Salut V, состоящий из нескольких корпусов и общим номерным фондом порядка 1 000 номеров.
В продаже лоты здесь на вторичке:
5. Хоть по расположению не близко к нам, но все же является конкурентов среди предложений апарт-отелей VALO. Номерной фонд VALO насчитывает 3 665 номеров. Где предлагаются апартаменты с гарантированным доходом.
Здесь есть как предложения от застройщика, так и на вторичном рынке:
От застройщика: 7 567 560 ₽ за 24 кв.м / 317 831 руб./кв.м
Лот с отделкой и оснащением. И гарантированной доходностью.
Предложения на вторичном рынке, ОТ:
6. In2it на 533 и 988 номеров (2 очереди). Отель в первой очереди начал работу в 2021 году.
Номер 24,9 кв.м с чистовой отделкой 5 557 500 ₽ / 223 192 руб./кв.м
Вывод: Стоимость выше рынка. Стоимость сопоставила с ценой лотов под ключ в проекте We&I Ramada.
Общий номерной фонд строящихся и построенных проектов, указанные выше, в ближайшем окружении составляет порядка 10 500 юнитов, каждый из которых предлагается в розничную продажу как инвестиционный проект для частного инвестора с пассивной доходностью.
Для категории СТАНДАРТ: от 17–19 кв.м - ДО 68 690 ₽ доход в месяц / ДО 824 284 ₽ доход в год
Расчет для категории номеров стандарт:
Согласно предоставленной фин.модели, расходы с учетом вознаграждения УК составляют 30% (без учета налоговой нагрузки).
Ставка аренды конкурентного окружения:
Вывод: ставку проживания при краткосроке для расчетов берем равную 4 000. Расчетная загрузка порядка 65%.
Инвестиции: 7,2 млн ₽ + 1 млн ₽ за мебельный пакет = 8,2 ₽
Выручка: 4 000 * 240 дней в году = 960 000 ₽
Расходы общие порядка 30% = 288 000 ₽
ЧОД: 672 000 ₽ ДО налогообложения (не вычли ни налог от КС, ни налог на прибыль)
Примерно по 56 000 в месяц
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Опытный и известный застройщик.
✅ Высокая стадия строительной готовности.
✅ Выбранная УК - с действующими апарт-отелями в управлении. Компания с опытом.
- Рейтинг и оценки действующих апарт-отелей под управлением выбранной УК - высокие.
- Имеет опыт работы со множественностью собственников.
Близость к аэропорту, к выставочному центру «Экспофорум».
✅ Апартаменты с отделкой. Предлагаются услуги по укомплектовке мебелью, не надо самостоятельно делать ремонт.
✅ ВРИ - Гостиничное обслуживание.
✅ Вся сумма (вкл. чистовую отделку) в ДДУ. Эскроу-счет.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
✅ Привлекательные условия рассрочки.
✅ Планировка юнита с кроватью и выделенной зоной под кухню.
👎 РИСКИ
❎ Совсем не проработан момент с парковочными местами, которых более чем в 4 раза меньше, чем апартаментов.
Разница очень большая, пусть даже не у всех, кто соберется тут жить, будут собственные авто.
❎ Расположение. Повторим, что Комплекс строится между автосалонами и мясокомбинатом, рядом с загруженным Московским шоссе.
Объект расположен на территории бывшей промышленной зоны. Непосредственное окружение Avenue Apart Pulkovo на данный момент представлено преимущественно объектами автомобильной инфраструктуры, такими как автосервисы, автосалоны и автозаправочные станции. Близость автомагистрали, что может привести к повышенному уровню шума, запыленности и загазованности воздуха. Кроме того, в непосредственной близости практически отсутствуют зеленые и рекреационные зоны.
К тому же, расположение на ЗНАЧИТЕЛЬНОМ отдалении от ближайших станций метро.
❎ Апартаментов на этажах много (по 16 шт.). Лифтов также мало. На корпус их приходится по два и обслуживают они больше сотни апартаментов каждый.
Аэропорта на всех не хватит:-)
В Московском районе построены и строятся другие крупные апарт-комплексы — высокая конкуренция может негативно сказаться на уровне дохода.
- Высокая конкуренция среди действующих проектов с большим номерным фондом: САЛЮТ / VALO / INTUIT.
- Высокая конкуренция среди будущих проектов: We&I (остальные корпуса, в т.ч. You&Co living), YE'S.
Напомним, что 2 проекты здесь мы уже разбирали.
Общий номерной фонд строящихся и построенных проектов, указанные выше, в ближайшем окружении составляет порядка 10 500 юнитов, каждый из которых предлагается в розничную продажу как инвестиционный проект для частного инвестора с пассивной доходностью.
❎ Так как в проекте можно самостоятельно управлять или привлечь стороннюю УК/агрегатор, то создается конкуренция внутри самого проекта. Сторонняя УК может демпинговать ценами на объекте.
❎ Стоимость лотов ВЫШЕ по сравнению с предложениями конкурентов.
❎ Кстати, хоть в рекламе нам и обещают гарантированный доход. От менеджера нам так и не удалось получить инвестиционного предложения по гарант программе.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения как пассивного, так и не пассивного рентного дохода.
С учетом высокой стадии строительной готовности, говорить о росте стоимости для спекулятивной сделки не можем..
⚖ Даем данному проекту нейтрально-положительную оценку за выбор управляющей компании и высокие рейтинги действующих апарт-отелей сети и даем данному проекту нейтрально-отрицательную оценку за высококонкурентную и совсем не туристическую локацию.