Инвестиции в апарт-отель в Калининграде
С разбором региона (Калининградская область) вы можете ознакомиться здесь.
Калининградская область буквально не выходит из всероссийских ТОПов лучших мест для отдыха, уступая лидерство лишь Москве, Петербургу, Казани и Краснодарскому краю:
Топ 10 самых посещаемых мест России
Топ-8 по развитию устойчивого туризма среди российских регионов
на 27% вырос спрос на отдых за 2023 год
на 100 % заполнены отели в сезон 2023 года
на 10% в 2024 году ожидается увеличение турпотока
75 млрд финансовой поддержки региона на ближайшие 3 года
Согласно данным исследования гостиничного рынка, Калининград стал лидером в 2023 году по средней загрузке отелей в России. Рост интереса к Калининграду, балтийским пляжам и старинным областным городам планомерно растет последние годы и в 2023 году достиг своего пика. Причиной тому явились отложенный спрос на европейские путешествия, сложность транспортной доступности крымских и сочинских пляжей и постоянно увеличивающийся тренд на путешествия внутри своей страны, который с каждым годом все менее зависит от геополитических и экономических реалий.
Регион активно используется как площадка для проведения международных форумов. В Калининграде проводится единственный в России международный конкурс органистов имени Микаэля Таривердиева, международный фестиваль «Янтарное ожерелье». Традиционным стал и международный фестиваль «Калининград Сити Джаз». Широкую популярность среди жителей и гостей города получил театральный фестиваль «Балтийские сезоны», во время которого в Калининграде гастролируют именитые русские театры, симфонические оркестры, театральные труппы.
В 2024 году в Калининграде запланированы масштабные мероприятия по случаю 300-летия И.Канта, а также участие во Всемирном фестивале молодежи-2024.
Кстати, к ЦА проекта действительно можно в отдельную категорию выделить фанатов спорта. Ради своей команды и ее поддержки они ездят по городам проведения различных соревнований, фестивалей и т.д. И довольно часто с большой группой поддержки. Посмотрите, сколько соревнований запланировано в регионе.
Основные характеристики гостиничного рынка:
- Число КСР в 2023 году 339 шт. Суммарный фонд именно гостиничных объектов составляет порядка 6,6 тыс. номеров различной категории.
- Средний размер отеля составляет 30 номеров, что свидетельствует о том, что в регионе преобладают малые и мини-отели.
- Общая вместимость номерного фонда составляет свыше 15,9 тыс. мест.
- Спрос на бронирование отелей вырос на 31% в 2023 году.
Загрузка КСР Калининградской области составляет по итогам 2023 года 57%, что является достаточно высоким показателем для региона с ярко выраженной сезонностью туристского спроса.
В пиковые даты – периоды длинных государственных праздников, в течение лета и в начале осени загрузка качественных средств размещения приближается к 95%, а глубина бронирования составляет несколько месяцев.
- Объём расходов туристов в 2023 году достиг 20,7 млрд рублей, что на 40% больше, чем в 2022 году.
- Наибольшее количество путешественников приезжает из Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, составляя 50% общего турпотока.
Средний тариф, 2023 г. - 4 314 руб.+7% по сравнению с прошлым годом
Туристы, пребывающие в регион, увеличили продолжительность своего пребывания на 20% по сравнению с показателями предыдущих лет, однако фактически эти сроки могут достигать и 7 – 10 дней, так как гости отелей могут сменить несколько локаций и точек размещения за время своего пребывания в области.
Доходность инвестиций в недвижимость в Калининградской области
Доходность инвестиций в недвижимость в Калининградской области в числе привлекательных. Регион продолжает удерживать позицию в топ-20 субъектов страны по этому показателю.
За последние пять лет рынок жилья здесь демонстрировал стабильный рост как в стоимости квадратного метра, так и в спросе на жильё, доходность инвестиций в недвижимость за 5-летний срок:
Согласно Рейтингу регионов по доходности вложений в недвижимость, Калининградская область на 12 строчке.
Методика: Доходность недвижимости рассчитывалась РИА Рейтинг по заказу РИА Новости на основе официальной статистической информации. Доходность считалась за пять лет (2018-2022 гг.) от прироста стоимости квартиры среднего качества и сдачи ее в аренду. По этому показателю произведено ранжирование регионов в рейтинге. В расчетах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учетом потребительской инфляции Источник: РИА Новости
Спрос вырос и на аренду жилья. Ликвидную недвижимость сейчас можно купить:
- в Калининграде за сумму от 5 млн руб.,
- в Зеленоградске — от 6 млн руб.,
- в Светлогорске — от 10 млн руб.
Вопрос ликвидности является определяющим. Наибольшую доходность показала курортная недвижимость с высоким сервисом, то есть апарт-комплексы. Туристы всё меньше предпочитают гостиничный отдых, и до 70% бронирований приходится именно на апартаменты. По показателям негостиничного размещения Калининградская область вышла на 1-е место по стране.
В курортных городах действуют не такие законы в сфере недвижимости, как в других городах, особенно в сравнении с крупными мегаполисами. Здесь объекты часто рассматривают с точки зрения их положительных сторон для сдачи в аренду отдыхающим. Поэтому близость к морю будет одним из ключевых факторов формирования стоимости. Качественных объектов недвижимости на первой линии моря крайне мало, однако есть уникальные проекты.
А еще, доля новостроек в России, где большинство жилых единиц приходится на апартаменты, выросла в стране за квартал на +0,1 п. п. и достигла, по данным ЕРЗ.РФ на 1 июля 2024 года, 4,7%.
🥇Лидирует по показателю по-прежнему Республика Крым, где жилые комплексы с апартаментами занимают 29,9% среди всех ЖК в продаже.
На второй строчке - Москва (20%).
На третьем месте - Калининградская область, где доля ЖК с апартами 12,1%.
Следом идут Республика Дагестан (11,1%) и Санкт-Петербург (11%).
💡 Инвестиции в апарт-отель бизнес-класса Elybay на побережье Калининграда с целью получения пассивного дохода от 100 000 руб. в месяц.
📍 Калининградская область, посёлок городского типа Приморье, Балтийский проспект
- До моря — 150 м. Первая береговая линия. Собственный спуск на море и благоустроенный песчаный пляж
- До города-курорта Светлогорска с его развитой инфраструктурой (концертный зал, парк, СПА, музеи, кинотеатры) — 8 км (13 мин на транспорте). Шатл трансфер до Светлогорска
- До Калининграда — 40 минут на автомобиле или автобусе.
- 25 минут до аэропорта Храброво
- 25 минут до Национального парка «Куршская коса»
Комплекс расположен в природном заповеднике Филинская бухта.
📝 О ПРОЕКТЕ
Проект бизнес-класса. Дома монолитные.
Номера 35,55 - 57,5 м². Все апартаменты сдаются с ремонтом, мебелью и техникой.
- Панорамное остекление
- Удобная функциональная планировка: кухня отделена от уютной спальной комнаты, есть гардеробная.
Весь комплекс представляет из себя 5 четырехэтажных домов (в каждом по 28 апартаментов) и гостиницу, выполненные в едином стиле.
Прилегающая территория полностью обустроена: предусмотрены пешеходная часть, зоны отдыха детей (в удобных локациях за домом и в парковой зоне на побережье) и взрослых, места для занятий спортом, пеших прогулок, бега или велопробежек.
На побережье будут площадки для отдыха и приготовления еды.
- Ресторан
- СПА: Финская сауна, янтарная сауна, соляная сауна, арома сауна, хамам
- Бассейн
- Фитнес
- Минимаркет
- Видовая обсерватория на крыше апарт-отеля – для проведения романтических вечеров
- Детская комната с кинопроектором
ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
📌 О КОМПАНИИ
Застройщик ООО СЗ КАТРАН. Согласно данным Дом.РФ у компании есть только один сданный проект в г.Ржев (Тверская область). Комплекс сдан с задержкой.
"СЗ"Катран" было основано в 2008 году в Москве.
Основной вид деятельности: 41.2 Строительство жилых и нежилых зданий
До 2020 года компания называлась "Лорд" и была "прописана" в Тверской области. С юр. лицом были заключены различные гос. контракты на строительство. В период с 2015 по 2017 годы компанией были построены многоквартирные жилые дома по программе переселения из аварийного жилья.
Управлять проектом Elybay будет вновь созданная УК. УК создана на базе бизнеса Pavlov Apart.Сервис с той же командой профессионалов и инструментами.
Номерной фонд компании Pavlov Apart более 75 студий в Калининграде и области
Мы проверили апартаменты, и нашли их размещения на самых популярных площадках по бронированию посуточного жилья. Апартаменты с оценками от 4,8 до 5.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
- ДДУ*. Регистрация ДДУ в Росреестре, ФЗ-214, Эскроу счет.
- Договор на подрядные работы, стоимость по договору 30 000 рублей / кв. м
- Договор на управление с УК (агентский договор) будет заключаться в момент выдачи ключей.
*В договор ДДУ идет сумма без учета стоимости ремонта и меблировки. Но в него постарались переложить основную стоимость за номер, что удобно для тех, кто планирует приобретать с ипотекой.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость - апартаменты
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2024
Выдача ключей: ДО 31.12.2024 Открытие запланировано к ноябрю 2024 г.
По фотографиям со строительной площадки можно сказать, что проект на высокой стадии строительства, особенно, учитывая скорую выдачу ключей - конец 2024 г.
🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности по данным наш.дом.рф по состоянию на март 2024 г. от 14 до 21% в зависимости от корпуса
🔸 Срок выплат дохода: С 1 месяца после передачи объекта в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов/минимальный порог входа:
9 243 000 ₽ + подрядный договор на ремонт и меблировку 1 066 500 ₽ = 10 309 500 ₽ / 290 000 м² за лот 35,55 м²
1. Прихожая 4,8 м²
2. Гардеробная 2,45 м²
3. Основная комната 11,95 м²
4. Кухня 10,4 м²
5. Балкон 1,9 м²
6. Ванная комната 4,05 м²
Дизайнерский ремонт, мебель, техника:
Рынок недвижимости в регионе
Текущий (май 2024) объем жилого строительства 1 454 655 кв.м. Стройка в основном идет в г. Калининград - 806 863 кв.м жилой площади. (55,5% от общего объема площадей).
Основной объем текущего жилищного строительства застройщиками приходится на многоквартирные дома. В таких домах находится 93,5% строящихся жилых единиц. На дома с апартаментами приходится 6,5% строящихся жилых единиц.
ТОП застройщиков по объёмам текущего жилищного строительства в Калининградской области на май 2024 года:
Самым большим строящимся домом с жилыми единицами в Калининградской области является дом с апартаментами в ЖК «Русь2», застройщик «ГК К8».
- «Гостиничный комплекс Русь-2» от 10,59 млн до 30,61 млн ₽ / от 338 638 до 428 729 ₽/м. White Box
- «Гостиничный комплекс Русь» от 16,58 млн до 55,24 млн ₽ от 338 012 до 533 359 ₽/м². Сдача в 2024 г. White Box
- Promenade от 38 млн до 97,12 млн ₽от 537 992 до 650 661 ₽/м². Сдача в 2024 г. Чистовая отделка с мебелью.
Вывод: На наш взгляд, стоимость анализируемого проекта наименьшая, среди аналогичных проектов, расположенных на побережье. Удаленность от Светлогорска учтена в цене. Расстояние до проекта Promenade - 5 км.
🔹 Доходность рекламируемая: от 100 000 руб./мес.
Учитывался ежегодный рост арендной ставки +7%.
Среднегодовая загрузка 58% подтверждается данными о загрузке КСР Калининградской области.
С указанными стоимостями посуточной аренды мы согласны.
НО! Здесь НЕ учтены расходы на КУ. А при посуточной сдаче они достаточно высокие. А также амортизация ремонта и предметов мебели/техники также гораздо выше.
Поэтому, по факту доходность будет ниже заявленной ориентировочно на 1,5-2%.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Развитие туристической отрасли в регионе.
✅ Рост туристического потока - тенденция последних лет.
✅ Расположение на побережье. Удобная транспортная доступность до ключевых объектов области.
✅ Высокая стадия готовности объекта.
✅ Форма сделки: ДДУ. 214-ФЗ. Эскроу-счета.
Несмотря на то, что за ремонт и отделку платить отдельно, сумма не входит в ДДУ, эта сумма минимальная и ниже рыночной.
✅ ВРИ ЗУ: Гостиничное обслуживание
✅ УК имеет опыт управления апартаментами с множественностью собственников.
✅ Приобретение полностью оборудованного и оснащенного мебелью номера.
✅ Инфраструктура внутри проекта.
👎 РИСКИ
❎ Маржинальность операционной прибыли КСР области на протяжении последних лет в целом пребывает на стабильном уровне и колеблется в диапазоне 25%-30%. Сравнение этих показателей со среднерыночными, которые обычно составляют 50%-60%, свидетельствует о невысокой маржинальность калининградских отелей, что объясняется преобладанием КСР с малым номерным фондом и наличием сезонности спроса.
Источник информации: Росстат, CORE.XP Аналитика
❎ Возможен перенос сроков ввода в эксплуатацию, что отсрочит получение рентного дохода.
❎ Нельзя быть уверенным в ежегодном росте арендной ставки +7%, используемой в прогнозной фин. модели.
❎ НЕ котловой метод распределения дохода.
❎ Опыт УК - это опыт управления не единым гостиничным комплексом, а студиями/квартирами, разбросанными по всему городу и области. Создавая по каждой из них свое объявление об аренде на различных площадках и ожидая, что тот или иной апартамент снимут. В этом есть как свои преимущества (умеют работать с более сложной логистикой), так и свои минусы.
❎ Географическое положение Калининграда. Калининград является эксклавом, то есть со всех сторон окружен территориями других государств (Польша, Литва) и не имеет прямой связи с территорией Российской Федерации. Это долгое время служило дополнительным плюсом, позволяя планировать более интересные туристические путешествия. В настоящий момент такое расположение несет дополнительные риски, однако при нормализации политической обстановки можно надеяться на восстановление прежних льгот.
❎ Льготное приобретение объектов культурного наследия. Можно выкупить у города, провести реконструкцию и создать новые центры притяжения, гостиницы и т.д.
Реконструкция объектов культурного наследия с целью приспособления для современного использования
❎ Потенциально высокая конкуренция из-за строящихся и проектируемых объектов:
1. Проект "Белая дюна". Реализация проекта позволит увеличить турпоток в регион на 1,1 млн человек. Курорт создадут в рамках федерального проекта «Пять морей и озеро Байкал».
2. Госкорпорация «Туризм.РФ» стала соучредителем ООО «Водный мир» в Калининграде, которое планирует реализовать новый гостиничный проект на побережье Балтийского моря в Калининградской области. В рамках нового проекта предполагается построить объект на 500–600 юнитов в прибрежной зоне. Под сам отель будет выделено около 200 номеров, остальное – апартаменты. Объем инвестиций в проект может составить 7,5–9 млрд руб., а срок окупаемости — семь-восемь лет.
3. Инвестор вложит в строительство гостиницы на променаде курортного города Светлогорск 7 млрд рублей. Предполагается, что общая территория нового медицинско-гостиничного комплекса составит более 16 тыс. кв.м. В проект входят отель на 120 номеров и комплекс на 235 сервисных апартаментов. Для оздоровления гостей начнёт работу медицинский центр с бальнеологическим, хирургическим и реабилитационным отделениями, а также SPA-центр.
4. В Калининграде одобрили строительство 5* отеля на Октябрьском острове в районе Парадной набережной рядом с культурно-образовательным комплексом. Подрядчиком объекта назначен ООО «ГК Калининград», который должен завершить строительство отеля до 2025 года. Внутри здания обустроят более 200 номеров, спа-комплекс, ресторан и зал для переговоров.
5. Напротив кинотеатра «Маяк» в Пионерском построят пятиэтажную гостиницу. Гостиница без звёзд площадью 1,2 тысячи квадратных метров. В здании будет 41 номер, на первом этаже — помещение под кафе. На крыше предлагают обустроить летний бар и солярий.
6. По соседству с "Маяком" появится ещё одна пятиэтажная гостиница. Комплекс на 106 номеров.
7. На новом курорте в районе Поваровки планируют построить гостиницы на три тысячи номеров. Реализацию инвестпроекта «Русская Балтика». Предварительно, к 2035 году «Русскую Балтику» будет посещать около двух миллионов человек ежегодно. Создание многофункционального курорта реализуется в рамках нацпроекта «Туризм и индустрия гостеприимства».
8. 16-этажную гостиницу высотой 56 метров планируют построить на набережной Генерала Карбышева. Это будет трех- или четырехзвездочная гостиница на 231 номер, общая площадь комплекса составит 22 тыс. кв. м. В нем также предполагается разместить ресторан, конференц-зал на 900 человек, спортзал, спа, бассейн и коворкинги, а также подземный паркинг и магазины.
9. В приморских городах Калининградской области разрешили построить три гостиницы:
- на улице Нахимова в Отрадном. Площадь 2 тыс.кв.м. Объект планируют сдать в мае 2026 года.
- в переулке Советском в Пионерском. Площадь 7 тыс. кв.м. Разрешение на строительство действует до мая 2026 года.
- на улице Гагарина в Зеленоградске. Площадь 1,2 тыс. кв.м. Намерены ввести в эксплуатацию в июне 2025 года.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного дохода.