Инвестиции в загородную недвижимость 2.0
Почему в последнее время так популярны ретрит центры?
Термин «ретрит» (англ.) - затворничество или уединение. Это понятие обозначает период времени, когда человек занимается специальными духовными и телесными практиками, как правило, в отдалении от своей обычной жизни. Ретрит всегда преследует конкретную цель — это работа над собой, практика роста.
Наша жизнь сегодня неразлучна со стрессом. Все чаще люди сталкиваются с депрессиями, нервными срывами, выгоранием и хронической усталостью. На этом фоне многие задумываются над собственной психологической гигиеной, начинают интересоваться осознанностью и углубляются в самопознание.
Нас постоянно окружает информационный шум. Дома, в дороге, в офисе и общественных местах практически невозможно оградить себя от потока новостей и ярких образов, которые сыпятся на нас из медиа и соцсетей и всего окружающего пространства. Все эти отвлекающие и раздражающие факторы вызывают тревожность. Они заставляют нас думать и переживать о вещах, которые напрямую нас не касаются. В таких условиях нам сложно выделить время для того, чтобы побыть наедине с собой, услышать свои собственные мысли и желания.
Поэтому ретриты становятся своеобразным способом сбежать от привычной суеты хотя бы на время. Они позволяют заглянуть внутрь себя, остановиться и жить в моменте. Часто люди возвращаются после поездок в уединенные места обновленными. Этот механизм схож с длительной медитацией, но эффект ощущается гораздо дольше. Ретрит — это способ выйти из зоны комфорта и толчок для перемен. Многие современные люди практикуют йогу, цигун и другие восточные практики. Так что посещение такого мероприятия один или несколько раз в год становится для них частью любимого хобби.
45% россиян хотели бы побывать на ретрите*, причем 15% из них — в ближайшем будущем, показал опрос сервиса «Яндекс Путешествия». Если оценивать популярность такого времяпрепровождения, то больше 20% респондентов хотя бы раз отправлялись на ретрит (причем, около 5% отметили, что это было более трех раз).
*Репрезентативный опрос проведен в январе 2024 г. среди 1250 граждан старше 18 лет во всех федеральных округах России.
В тоже время, ретриты встраиваются в бизнес.
Трансформационные ретриты входят в моду. Российский бизнес все больше времени и денег уделяет личностным и командным духовным практикам. Бизнес увеличивает бюджеты на корпоративные тренинги. В топе запросов оказались сессии личностного роста. Средний чек по Москве составляет 60 тыс. руб. за 45 минут в онлайне. Лидерские программы начинаются от 1 млн руб.
Имена корпоративных заказчиков не раскрываются. Но в этом списке крупные IT-структуры, агентства недвижимости, консалтинга, промышленный сектор и даже депутатский корпус.
Крупный бизнес про свои духовные практики предпочитает не говорить. Особенно не афишировать ретрит-поездки в так называемые места силы и любовь к медитации. А курс «Искусство тишины» — в топе запросов. Молчанию в бизнесе тоже учат — цена от 50 тыс. руб. за два дня — это самый бюджетный вариант.
💡 Инвестиции в ретритный центр RIZE MIND VILLAGE с целью получения пассивного рентного дохода от 25% годовых.
📍 Территория находится вблизи Истринского водохранилища, в окружении лесного массива.
Это наш второй разбор инвестиционного проекта в данной локации. Напоминаем наш разбор Инвестиции в загородный апарт-квартал Green Lounge.
Да-да, именно на ЭТОЙ ЖЕ территории огромного крастера мы рассматривали инвестиционный апарт-квартал.
Заехать к поселку проще всего по Новой Риге или Волоколамскому шоссе. В обоих случаях вам придется проехать через г. Истра и дорогу около Новоиерусалимского монастыря.
Важно отметить, что заезда с платной ленинградки нет, так как КП расположен на правом берег водохранилища...то есть, придется делать большой крюк.
Дорога в хорошем состоянии до самого КПП, а вид на Новоиерусалимский монастырь очень красивый.
Кроме Новоиерусалимского монастыря, можно отметить наличие рядом знаменитой сыроварни Олега Сироты.
У территории есть выход к воде, хотя и не свой, то есть надо понимать, что расположен он не на территории поселка, хотя и совсем рядом с его границей.
📝 О ПРОЕКТЕ
- банный комплекс, ретрит центр и круглогодичный открытый подогреваемый бассейн.
- залы: чайные церемонии, зал гонг медитаций, йога, поющие тибетские чаши, телесные практики и т.д.
Сейчас одновременно ретрит-центр вмещает в день 8 групп с занятостью по 2 часа в 2 залах, что позволяет загрузить сразу от 50 номеров.
Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения Вид разрешенного использования: под дачное строительство
Не возникнет ли проблем с таким видом разрешенного использования?
Корпус будет оформлен, как жилой дом, который собственник может сдавать в аренду. Главное платить налоги. Так же как квартиру человек сдает в аренду, платит налоги
📌 О КОМПАНИИ
Строительством домов занимается ООО "МИАН БЬЮТИ" (ИНН 7714468608) - владелец Кирилл Андреев, один из идеологов проекта
УСН
Срок: 3 года 10 месяцев
Основной вид деятельности: 41.20 Строительство жилых и нежилых зданий
Уставный капитал: 10 000 ₽
Сотрудников нет
Судов и долгов нет
Если с качеством домов можно ознакомиться на месте, куда важнее вопрос о том, сможет ли компания привлекать на свою площадку менторов, учителей, мастеров и т.д. для проведения ретрит-туров?
Менеджер уверяет, что компания занимается wellness бизнесом и организацией ретрит туров с 2010 года.
Более 150 экспертов в комьюнити, каждый из которых 2-4 раза в год привозит свою группу на 2-14 дней.
Сами основатели и идеологи проекта - увлекающиеся йогой и просветлением люди.
P.S. Нелли - участница теле-шоу ДОМ2
P.S. 150 экспертов....если это те самые "духовные мастера", то... No comment.
Действующий сайт компании-организатора ретритов, которая проводит:
Спортивно-оздоровительные туры Detox туры со спец кухней Йога туры Психологические туры Спортивные кэмпинги Ежедневные смарт ретриты по расписанию Випассаны Корпоративные wellness mice туры для B2B Бизнес кэмпинги для B2B Авторские пакетные туры
НО! Оно не совсем корректное...
Открытие планируется на конец января- начало февраля. Поэтому туры будут позднее, сначала нужно провести тестовые запуски всех систем и обкатать взаимодействие персонала.
Одно единственное видео на канале компании о проведенном ретрите
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Рентный доход
1. Покупка земли по договору ДКП в общедолевую собственность.
2. Заключение договора подряда на строительство дома
Дом строится 8-10 месяцев.
3. Постановка дома на кадастровый учет в общедолевой собственности и передача в УК для сдачи в аренду, через агентский договор.
Агентский договор сроком на 5 лет.
4. Выделение комнаты в доме в натуре по соглашению сторон и присвоение каждому лоту отдельного кадастрового номера.
5. Земельный участок остаётся в общедолевой собственности.
🔸 Тип владения: Долевая собственность
🔸 Стадия готовности: Дом строится 8-10 месяцев.
Основная часть ретрит комплекса уже построена:
• Большой зал вместимостью до 100 человек
• Открытая кухня для мастер классов
• 26 больших семейных и люкс номеров от 50 кв.м
Видео со строки и как сейчас выглядит территория
Цена = 4 990 000 ₽ (округленно)
ПВ = 2 990 000₽
Из них:
- ПВ = 600 000₽ на землю (сразу собственность 1.3 сотки)
- ПВ = 2 390 000 на строительство (договор подряда)
Рассрочка на строительство (подряд)
9 месяцев по 222 000₽/месяц
🔸 Срок выплат: Начисление дохода с первого месяца после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно
🔸 Тип управления: Управляющая компания (ИП)
Котловой метод распределения дохода
▪️ Тренд. Участие во всевозможных ретритах было удовольствием для избранных, а сегодня превратилось в обязательный атрибут успешной жизни для представителей Y, Z и A-поколений.
Поисковый запрос с 16.5 тысяч запросов ежемесячно в 2019 до 80 тысяч в 2024
▪️ Популярность Подмосковья за счет уровня сервиса.
На фоне других городов России только гостиничный рынок Подмосковья выглядит наиболее развитым. Номерной фонд в Московской области, по данным партнера, регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольги Широковой, составляет около 43 тыс. номеров. Хотя к качественному предложению можно отнести всего 20% объектов. «Структура предложения Подмосковья по звездности выглядит следующим образом: «без звезд» — 48%, 1–2* — 10%, 3* — 27%, 4* — 14%, 5* — 2%.
▪️ В развитии гостиничных услуг сейчас наметился тренд - повысился интерес к антистресс-отдыху, спа-программам, комплексным предложениям, направленным на уход и заботу о себе. Основной поток гостей по этому направлению составляли жители городов-миллионников (более 80%).
▪️ Наполнение комплекса инфраструктурными объектами.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Варианты инвестирования: Минимальная сумма инвестиций номер+ участок + мебель 4 991 607 ₽
1 большой дом, в котором 1 номер на 24,4 кв.м:
Один большой дом делится на 6 номеров. Если инвестор берет 1 номер, то надо ждать пока найдутся еще 5 человек, чтоб заказать дом. На поиск уходит две недели (со слов менеджера). И даже, если они понимают, что 1-2 чел собрать не успевают по срокам, то руководители выступают в роли инвесторов на непроданные части, чтобы не задерживать сроки начала строительства
Минимализм в деле. Аутентичная атмосфера в номерах...
- Пол из массивной доски
- Премиум сантехника
- Осветительные приборы выполнены на заказ
- Бытовая техника минималистичного дизайна от известных и надёжных брендов
- Двери и фурнитура: ручки и петли премиальных марок
В отличии от свадебных и домов выходного дня, у них гостями будут осознанные люди, что обеспечивает сохранность и низкую амортизацию номеров.
Общая выручка с номера 147 000 ₽ (ежемес.сдача ₽*365 дней/12 месяцев*75% загрузки)
МАП с вычетом услуг УК 73 500 ₽
+ рост стоимости...более чем в 2 раза за 3 года
Арендную стоимость в 6 000 - 7 000 мы проверяли и давали подробный анализ при разборе Green Loung. Подтверждаем данные цифры и сейчас.
Инвестиции: 5 млн
Общая выручка с номера в первый год 118 625 ₽ (ежемес.сдача 6 000 ₽*365 дней/12 месяцев*65% загрузки)
Расходы УК и коммунальные услуги 50% = 59 313 ₽
Прибыль инвестора МАП 59 313 / ГАП 711 756 ₽
Доходность 14,2% на первый год
Конкурентное окружение
Если говорить вообще о ретритных площадках, то:
70 км от Москвы, рядом с г. Павловский Посад, в поселке Большие Дворы.
Центр работает более 20 лет. В нем стоит 14-метровая буддийская ступа (религиозный монумент), в котором хранят реликвии, переданные главами четырех основных школ тибетского буддизма.
Ведущая медитационного ретрита Надежда Ляхович. Более 10 лет являлась мэчи, что является формой женского монашества в Таиланде. Совместно с учителем пхра ачаном Таком организовывала медитационные ретриты в России, Таиланде и Индии. Провела более 100 медитационных ретритов по всей России. С 2009 по 2020 год проживала и обучалась медитациям в монастыре Ват Рам Пёнг.
Стоимость на ближайший январский ретрит:
Московская область, Истринский район, д. Лобаново,139.
На территории комплекса имеются два дома: один для проведения масштабных мероприятий, другой для индивидуальных занятий. Есть также русская баня на дровах. Для гостей предусмотрено 50 спальных мест. Каждая жилая комната оформлена в уникальном авторском стиле. Организаторы ретрит-центра обещают посетителям полную перезагрузку, выход за пределы своего привычного состояние и открытие новых граней собственной личности через мощные трансформационные программы: динамические медитации, танцы, арт-терапию, випассану, психологические практики и многое другое.
Подмосковье, г. Яхрома, ул. Ковшинская, 60.
Ретритный центр «Сад радости» устроен по принципу старинного китайского парка. На большой территории комплекса, полностью скрытой от посторонних глаз, воссозданы два уникальных сада. Водный сад, где можно не только искупаться после банных процедур, но и провести время за медитативным созерцанием журчащей воды, и Сад камней с большой площадкой, прекрасно подходящей для занятий йогой, цигун и другими практиками. В самом центре имеются два зала, оборудованные всем необходимым: мягкими напольными матами, подушечками для медитации, пледами, досками Садху для сессий гвоздестояния, современной аудиосистемой. Кроме того, к услугам гостей три столовые, где подают вкуснейшие вегетарианские и сыроедческие блюда, банный комплекс и комфортные номера трех категорий: люкс, стандарт и бюджет. «Сад радости» регулярно становится площадкой для авторских йога-туров, коллективных медитаций, женских практик и психологических тренингов.
Кроме того, в соседних к МО регионах, таких как Тверская область, расположено множество ретрит-центров:
Ретрит центр «экоферма Нестеровых»
Ретрит-центр на острове Свободы Конаково
А так же, провести ретрит в Тверской области предлагает отель Селигер Палас.
В соседней Ярославской области один из известнейших ретрит-центров Йога-дача (Переславль-Залесский, село Городище, Садовая улица, 79)
Йога-дача «Прогноз погоды» находится на берегу Плещеева озера в пригороде Переславля-Залесского, д. Криушкино, Приозерная, дом 15.
Если говорит именно о ближайшем окружении без привязки к "ретриту", то конкурентное окружение очень высокое. Истринское водохранилище достаточно большое и излюбленное место отдыха. Здесь несколько десятков предложений среди баз отдыха. В том числе:
Дача на Истре - от 10 000 руб.
Rodioncevo Eco Village - от 10 000 руб.
А так же не мало и отелей, предлагающие в т.ч. залы:
- Отель M’Istra’L Hotel & SPA 5*.
- Бассейн-аквапарк в «Авантель Клаб Истра».
- Яхонты Истра 4*
- Истра Holiday 4* и другие.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Есть своя ЦА, и эта ЦА растущая в своей численности:
Наиболее востребованными на российском рынке подвидом ретрита является йога туризм. В 2015 году число практикующих йогу за последние два десятилетия увеличилось в десять раз и превысило миллион (В России). В русскоязычной версии журнала «YogaJournal» в 2014 году, была опубликована оценка практикующих, которая составила почти 1,4 млн, и они потратили около 1 миллиарда долларов на изучение данной дисциплины. Из опроса журнала выяснилось, что около половины практикующих йогу в России находятся в возрасте от 16 до 34 лет.
По данным компании "ГидМаркет", в период с 2015 по 2019 год объем рынка йоги в России увеличился и составил 10,7 миллиарда рублей.
В России к началу 2022 года йогой занимается более 10 млн. человек
Исследователи отметили рост интереса к йоге в российских городах на 21%.
Количество центров йоги в российских городах-миллионниках увеличилось с 2021 года по октябрь 2022 на 21%, интерес к занятиям и поиску подходящих для этого студий превзошел доковидный уровень. Об этом свидетельствуют данные исследования картографического сервиса 2ГИС и Fitmost (сервис единого абонемента на спорт, бьюти, спа и развлечения в 15 крупных городах России).
Наибольший рост количества студий для йоги отмечается в Москве: в городе число таких мест увеличилось на 38%. По подсчетам экспертов, в настоящее время в столице зарегистрировано 594 центра йоги.
В тройку лидеров также вошли Казань и Новосибирск — +36 и +25% соответственно. За ними следуют Екатеринбург и Санкт-Петербург. В этих городах число студий за неполных два года выросло лишь на 12 и 6% соответственно.
✅ Слаборазвитый конкурентный рынок именно ретрит центров.
В России не так давно появились ретрит-центры. Точное количество действующих ретрит-центров в стране неизвестно. Более 300 тыс. человек отправляется ежегодно в ретрит-туры по России и за рубеж. Количество расходов на посещение тура в Россию составляет от 10 до 100 тысяч рублей, не включая стоимость проезда.
✅ Также, на территории РФ, можно отметить большое количество сертифицированных тренеров, а также психологов, которые преподают и практикуют разные практики в области ретрит туризма, как например: йога, дыхательные и телесно-энергетические практики, звуковые медитации, випассана, сатсанги и др. Они проводят свои мастер классы, организовывают туры в данном направлении.
✅ Расположение на Истринском водохранилище, популярность и престижность направления, экологическая обстановка, транспортная доступность.
Возможность доехать в пределах 3-х часов езды от Москвы - данный пункт может быть преимущество для бизнес тренингов и корпоративных выездов на стратегические сессии.
✅ Метода распределения дохода: котловой.
✅ Большой срок заключения договора с УК - 5 лет.
✅ Маленький номерной фонд - 88 номеров.
✅ Часть комплекса уже построена. В ближайшее время планируется запуск первых ретрит-туров.
✅ Возможность приобретения в рассрочку.
👎 РИСКИ
И давайте трезво оценивать... аргумент о низкой амортизации из-за осознанной ЦА - так себе аргумент.
❎ Думать надо не только о покупке, но и о перепродаже. Тем более они сулят двукратный рост стоимости метра. Уверены ли Вы, что при такой схеме покупки и владения, легко и просто можно будет продать свой номер?
❎ Мода на ретриты пришла к нам из Азии. Только если у нас — это, скорее, трендовое веяние, то там — часть духовных практик.
❎ Выбирают ретрит НЕ по местности — выбирать нужно в первую очередь человека, который будет сопровождать вас на протяжении всей практики. Серьезного учителя, который благодаря многолетнему опыту знает, как не травмировать участников, а не коуча, который за три месяца получил сертификат и начал проводить ретриты. И сложно как то довериться бывшей участнице телешоу ДОМ2...
❎ Из ранее упомянутого опроса, из тех, кто едут на ретрит-туры, при выборе места, предпочитают ехать на перезагрузку в другие страны или более располагающие к этому регионы:
Для большинства (60%) россиян главную роль играет место проведения ретрита. Каждый десятый в ходе опроса признался, что поездка на ретрит это, в первую очередь, возможность для интересного путешествия. Почти половина (45%) опрошенных россиян хотели бы отправиться «поретритить» в другую страну. Почти 10% респондентов также убеждены, что место проведения ретрита обязательно должно быть максимально далеко от места жительства — в другом регионе или даже другой стране. Лучше всего, по мнению россиян, проводить ретриты в природных зонах в районе гор, лесов и водоемов (42%) и тихих и уединенных местах, вдали от городской суеты (33%). 13% убеждены, что такие мероприятия должны проводиться только в специализированных ретрит-центрах, которые оборудованы для медитаций и йоги, 5% же считают, что лучший ретрит — тот, что в экзотической локации за пределами страны.
Самыми популярными местами на территории России для ретрита, согласно результатам опроса, оказались Алтай, озеро Байкал, Урал, Карелия, Кавказ, Сочи, Крым и Татарстан. А вот что касается других стран, то самыми подходящими для ретритов россияне считают Таиланд, Турцию, Абхазию, Швейцарию, Индию и Хорватию.
Как мы уже отмелили выше, в "защиту" Московской области можно сказать, что формат может быть востребованным для корпоративных клиентов крупных компаний.
❎ На территории РФ на сегодняшний день ретрит туризма развивается достаточно медленно. Наличие низких показателей в официальной статистике и ограниченное количество источников по данному направлению, указывает на его низкую актуальность.
Согласно маркетинговому исследованию Ipsos, можно отметить небольшой прирост интереса к ретрит туризму в 2022 году по сравнению с 2021 годом.
Согласно проведенному анализу, конкурентная среда ретрит туризма на российском рынке очень слабая. Представлено лишь небольшое количество турфирм предоставляющих проведение подобных практик, в основном в южном регионе.
Не кажется ли Вам,что наша обычная российская глубинка (деревня) идеальнее всего может стать ретрит центром для любого?
- Интернета там нет
- Тишина и отдаленность от цивилизации
- Вода из колодца, бездорожье, туалет на улице, банька и т.д
- Зато есть море работы в полях и огороде
- Натуральная пища с огорода и скотского двора, которую еще надо добыть.
Нет необходимости что то строить, арендуйте дома и комнаты у местных. Покупайте местную пищу у сельчан и просите их готовить Вам. Дайте местным сельским жителям возможность заработать на "москвичах".
Проводите совместные практики в местных домах культуры и бывших домах сельсоветов. Вдохните жизнь в вымирающие деревни, а не стройте новые.
💬 ИТОГИ
Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.