Инвестиции в загородный апарт-квартал Green Lounge

Мы уже не раз разбирали инвестиции в загородную недвижимость. И разбором одного из таких проектов как раз завершали 2023 год: Инвестиции в загородный рекреационный комплекс Берег Исконы, где мы также подводили итоги рынка загородного отдыха и спроса на такой формат. Не будем повторяться, а лишь напомним, что:

• Губернатор отметил высокий спрос на отдых в отелях Подмосковья
• CПРОС НА ОТЕЛИ И ДОМА ОТДЫХА В ПОДМОСКОВЬЕ ВЫРОС В ТРИ РАЗА
• Московская область регулярно входит в ТОП 5 рейтинга по индексу туристической привлекательности.

Вот уже несколько лет наш туризм не просто внутрироссийский, но и внутрирегиональный. Например, особой популярностью пользуются "курорты" Подмосковья.

Все это спровоцировало рост инвестиционного предложения на загородные отели. Поэтому, начать 2024 год мы решили с очередного разбора инвестиций в загородный комплекс.

💡 Инвестиции в загородный апарт-квартал Green Lounge от GOSMAN DEVELOPMENT с доходностью до 30% годовых.

📍 МО, городской округ Истра, деревня Якунино, КП Грин Лаундж

КП «Грин Лаундж» находится вблизи Истринского водохранилища, в окружении лесного массива.

• порядка 71 км от МКАД (Истра)

Заехать к поселку проще всего по Новой Риге или Волоколамскому шоссе. В обоих случаях вам придется проехать через г. Истра и дорогу около Новоиерусалимского монастыря.

Это достаточно напряженные места в части стояния в летних пробках, т.к. за последние десять лет по этому направлению построено большое количество дачных поселков.

Важно отметить, что заезда с платной ленинградки нет, так как КП расположен на правом берег водохранилища...то есть, придется делать большой крюк.

Дорога в хорошем состоянии до самого КПП, а вид на Новоиерусалимский монастырь очень красивый.

Кроме Новоиерусалимского монастыря, можно отметить наличие рядом знаменитой сыроварни Олега Сироты.

Ближайшее окружение

У КП есть выход к воде, хотя и не свой, то есть надо понимать, что расположен он не на территории поселка, хотя и совсем рядом с его границей.

Еще момент, пляж и выход к воде заметно ограничены по размерам.

В жаркую погоду там будет очень людно. Со временем постепенно будут осваивать берег дальше, отвоевывая его у зарослей.

📝 О ПРОЕКТЕ

Общая площадь посёлка порядка 77 Га. Условно к ней можно отнести еще и масштабные заросли вдоль берега водохранилища. Это земли Гослесфонда, никто их застраивать не станет, а это еще плюсом гектаров 40.

В проекте два больших кластера участка на 800 домовладений, которые рекламируются и продаются по самостоятельной схеме.

НО! Сколько именно домов арендных, а сколько для частного проживания, нам не удалось найти информацию.

Судя по выделенным красным - как проданные участки - КП пользуется большой популярностью.

Зона OpenVillage, это продажа участков "под себя". Участки выкуплены участниками одноименной выставки OpenVillage, и дома строятся под продажу. Здесь реализуется строительство домов по проекту известного архитектора Азата Хасанова.

Курортный посёлок «Green Lounge» - это инвестиционный проект*. Дома посёлка выполнены в едином архитектурном стиле Барнхаус (60 и 90 кв.м). Каждый дом оснащен всем необходимым для проживания и сдачи в аренду, полностью оборудован мебелью и всеми необходимыми коммуникациями.

*Инвестиционный проект, в рамках которого инвестор передает принадлежащую ему собственность в доверительное управление профильной управляющей компании, которая в дальнейшем сдает это имущество в аренду, и передает 50% всех арендных платежей владельцу недвижимости.

Благоустройство территории

В поселке ведется поэтапное обустройство зон отдыха, детских площадок, озеленение территории. На территории курортного поселка будут функционировать:

• ресторан,
• банный комплекс,
• спа-салон,
• детский центр,
• бассейн с подогревом,
• залы для мероприятий и ретритов,
• квартал мастеров. Квартал мастеров включает в себя среду, куда могут приезжать люди на мастер-классы разных ремёсел: от столярного и кожного дела до лепки и сборки лего.

Компания реализует продажу земельных участков (по 6-8 соток) с подрядом на строительство домов:

Галерея отделки и оснащения:

Дома каркасные. В статье описаны преимущества и недостатки таких домов. Мы перечислим основные:

Преимущества:

• Относительно низкая стоимость строительства
• Высокая скорость строительства
• Всесезонность строительства
• Высокая готовность к чистовой отделке

Недостатки:

• Недолговечность
• Пожароопасность
• В каркасном доме обязательна вентиляция
• Пиломатериалы плохого качества

Целевая аудитория: москвичи и жители ближайших областей. Семьи с детьми и влюбленные пары, желающие провести время вместе, молодожены, празднующие медовый месяц.

Суть проекта заключается в покупке земельного участка (с регистрацией в Росреестре), заключения договора подряда на строительство дома. Далее (после получению ключей от дома) Вы заключаете агентский договор с УК.

В 3-4 квартале 2023 года КП начал функционировать и принимать гостей, поэтому у нас есть возможность оценить первые отзывы и текущий прайс на отдых.

На Яндекс.Путешествия оценка 4,6. Много хороших отзывов, но есть и вот такие:

Прайс на аренду домов АВИТО (актуально на дату разбора проекта):

От 5 490 руб. до 8 990 руб.

На портале АВИТО мы нашли порядка 44 объявлений с предложениями по аренде домов, как частные, так и от компании (одной из УК):

📌 О КОМПАНИИ

1. GOSMAN DEVELOPMENT.

Госман Николай - основатель GOSMAN DEVELOPMENT. Вместе с командой GOSMAN DEVELOPMENT строит сеть курортных поселков SREDA по всей России:

Проекты компании

НО! Лично нам не удалось найти связи ни имени Николая Госмана ни его компании с разобранными нами проектами Vazuza и Этномир.

Николай также оказывает услуги наставничества, в рамках которой научит Вас реализовать свой коттеджный поселок и создать девелоперскую компанию.

2. HOMGART - строит дома. Основателем компании также является Госман Николай. На сайте компании можно подробнее ознакомиться с технологией производства домов и дипломами/наградами, которые они получали.

Фото с производства

• Дата регистрации юр.лица: 14.05.2008
• Уставный капитал: 12 500 ₽
• Среднесписочная численность: 1 чел.
• Фин.отчетность отсутствует.

3. УК. По слома менеджера, на территории работают 2 УК. Одну из них мы вычисли по АВИТО - FlatPoint. Оценка 5,0

Отметим несколько важных моментов:

1. В проекте работает не 1 УК (минимум 2 и идет выбор не 2 УК, так как большой объем домов).
2. Возможна сдача дома самостоятельно.
3. Кроме базовой комплекта (входящего в договор) на оснащение дома и благоустройство территории собственник вправе сам доукомплектовать домик и территорию, сделав ее более привлекательной.
4. 2 метода распределения дохода: котловой и индивидуальный. Как раз в случае индивидуального и важно "выделить" свой домик среди основной массы одинаковых домов для большей привлекательности и спроса.
5. В начале мы показали Вам негативные отзывы в основном акцентированные на качестве воды и наличии посудомойки. Отлично, что в ответах УК есть акцент на эти пункты и попытка решения данных пунктов.

🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА

🔸 Цель инвестирования: Рентный пассивный доход

🔸 Тип сделки:

1. Договор купли-продажи земельного участка в собственность. Покупка у ФЛ.

2. Договор подряда на строительство дома с отделкой, мебелью и коммуникациями. Дома на самом деле готовы. Но если Вы будете покупать по ипотеке, то для нее необходимо "как будто" дом будет строиться. Данный пункт компания также учитывает и заключает договор на дом, который "как будто" строится.

3. Агентский договор на управление сроком на 1 год. Доля УК 50% - 30% комиссия и порядка 20% это расходы на содержание территории и коммунальные платежи.

• Котловой метод распределения дохода
• Индивидуальная сдача дома

🔸 Тип владения: Собственность

🔸 Тип объекта: Недвижимость: земельный участок + дом

🔸 Стадия готовности: КП функционирует и дома сдаются в аренду

Строительство дома - 3 месяца. НО! Дома готовые и стоят укомплектованные.

Часть инфраструктуры есть. Полностью завершить всю инфраструктуру планируют к концу 2024 года.

🔸 Валюта: Рубль

🔸 Опции: Рассрочка, Ипотека

🔸 Срок выплат: Начисление дохода с первого месяца после передачи в управление

🔸 Периодичность выплат: Ежемесячно

🔸 Тип управления: УК на выбор/Возможно самостоятельное управление

🔸 Драйвер роста

▪️ Спрос за счет роста внутреннего туризма.

Планировать отпуск за границей стало сложнее из-за ограниченного авиасообщения, высоких цен на билеты и размещения в зарубежных отелях, поэтому россияне сосредоточились на внутреннем туризме. Помимо пляжного отдыха на морских курортах теперь наши соотечественники охотно выбирают экскурсионный туризм и оздоровительный отдых в Подмосковье или городах Золотого кольца.

▪️ Популярность Подмосковья за счет уровня сервиса.

На фоне других городов России только гостиничный рынок Подмосковья выглядит наиболее развитым. Номерной фонд в Московской области, по данным партнера, регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Ольги Широковой, составляет около 43 тыс. номеров. Хотя к качественному предложению можно отнести всего 20% объектов. «Структура предложения Подмосковья по звездности выглядит следующим образом: «без звезд» — ​48%, 1–2* — ​10%, 3* — ​27%, 4* — ​14%, 5* — ​2%.

▪️ В развитии гостиничных услуг сейчас наметился тренд - повысился интерес к антистресс-­отдыху, спа-программам, комплексным предложениям, направленным на уход и заботу о себе. В 2022 году основной поток гостей по этому направлению составляли жители городов-­миллионников (более 80%).

▪️ Наполнение комплекса инфраструктурными объектами.

💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

🔹 Минимальная сумма инвестиций: 12 млн (стоимость готового дома 60 кв.м с участком 6-8 соток под ключ):

На ЦИАН в рамках этого КП можно увидеть порядка 5 объявлений о продаже домов:

Стоимость 1 кв.м дома без меблировки 95 - 120 тыс.

Стоимость полностью меблированного дома 193 тыс. за кв.м.

🔹 Рекламируемая доходность по фин. модели (упор на ипотеку):

🔹 Пример расчета доходности:

Инвестиции: 12 млн
Тариф на сдачу дома: 6 500 руб. - низкий сезон; 15 000 руб. высокий сезон
Загрузка: 60% - 220 дней

ГАП: (6 500 *110 дней + 15 000 руб. 110 дней) - 50% расходы =1 182 500

ИТОГО:

• Доходность: 10%
• Окупаемость: 10 лет

Конкурентное окружение

Очень высокое конкурентное окружение. Истринское водохранилище достаточно большое и излюбленное место отдыха. Здесь несколько десятков предложений среди баз отдыха. В том числе:

Якунино Дача - 5 000 руб.

Дача на Истре - от 10 000 руб.

NeBali - от 10 000 руб.

Dacha-vibe - от 10 000 руб.

Rodioncevo Eco Village - от 10 000 руб.

А так же не мало и отелей:

1. Отель M’Istra’L Hotel & SPA 5*.
2. Бассейн-аквапарк в «Авантель Клаб Истра».
3. Яхонты Истра 4*
4. Истра Holiday 4* и другие.

👍 ПРЕИМУЩЕСТВА

✅ Популярный и востребованный формат отдыха в пределах 3-х часов езды от Москвы.

✅ Расположение на Истринском водохранилище, популярность и престижность направления, экологическая обстановка, транспортная доступность.

✅ Возможность выбора метода распределения дохода: котловой или индивидуальный (требует доп. вложения)

✅ Подъездная дорога в КП по факту тупиковая. Интенсивного движения по ней не предполагается, и тем более грузового транспорта.

✅ Есть центральный водопровод и возможность подключить газ. Все сети уже проложили.

✅ Функционирующий проект (с 2023 года идет сдача домов).

✅ Возможность приобретения в ипотеку.

👎 РИСКИ

❎ Большой номерной фонд - на 800 домов.

❎ ОЧЕНЬ высокая конкуренция среди аналогичных предложений для загородного отдыха.

❎ Домики не в непосредственной близости от выхода к пляжу и воде.

❎ Не вся инфраструктура еще есть. На завершение компания планирует потратить 1 год.

• Срок может затянуться.
• Стройка отпугивает потенциальных отдыхающих и вызывает негативные эмоции (по отзывам это четко прослеживается).

❎ Среди отзывов о проекте мы наткнулись на вполне разумный комментарий:

"Куда будет течь талая и дождевая вода, и стоки из ЛОСов !! (ливневой канализации не заметил, равно как и водоотводящих канав). Кстати, не заметил дренажных канав и вообще труб для протока дождевых и талых вод."

"Еще один вопрос - как будет организован отвод стоков? Понятно, что на выходе из дома у каждого будет ЛОС, а дальше как? А ведь в поселке 800 участков! Только вот не надо про дренажные траншеи на участке рассказывать, везде сплошная глина. Кстати в блоке домов под аренду реализуют схему с дренажной канавой на участке. Вот и посмотрим как это "работает" следующей осенью."

Прямое следствие - вот такие лужи на дороге, которая преграждает ток талых вод.

❎ Не 1 единая УК, а несколько. Будет высокая конкуренция не только среди аналогичных проектов, но и в рамках одного проекта, что будет влиять на стоимость проживания.

❎ Короткий срок заключения договора с УК - всего 1 год.

Как мы отметили выше, в проекте два больших кластера участка на 800 домовладений, которые рекламируются и продаются по самостоятельной схеме (арендные и частные).

НО! Сколько именно домов арендных, а сколько для частного проживания, нам не удалось найти информацию. И как именно разделены эти 2 зоны тоже не совсем понятно. Судя по карте, они достаточно близко. И это не очень "удобно" для частного/личного проживания, когда у тебя по соседству частенько будет тусовка... особенно из не трезвых компаний.

К сожалению, к моменту публикации поста, нам так и не предоставили документы для ознакомления (договор на покупку ЗУ, на дом, с УК). Видимо срок обращения в 3 дня для них слишком маленький. Поэтому мы не смогли изучить эти документы.

💬 ИТОГИ

Проект подходит для инвестора с целью получения пассивного рентного дохода.

⚖ Даем данному проекту нейтральную оценку.