Инвестиции в hytte. Версия 2.0
Отдыхать за городом не только приятно, но и полезно
Для полноценного отдыха организма, особенно для нашего мозга, как говорят ученые, необходима кардинальная смена обстановки — дома этого не происходит, именно поэтому вы чувствуете себя уставшим даже после проведенного месяца в отпуске дома. После отдыха загородом в новой локации, людей переполняют эмоции, они заряжены энергией, силой, готовы двигаться вперед и покорять новые вершины и на работе, и дома, и в личной жизни. Бытовые проблемы действительно «приземляют» человека, он забывает о своих желаниях, возможностях, о своих мечтах, о себе — это приводит к возникновению депрессии, когда жизнь кажется бессмысленной, скучной и бесполезной.
Даже маленькая встреча с друзьями за городом — это уже небольшое событие, которое украшает нашу жизнь, помогает оторваться от повседневных проблем и дает понять, что жизнь прекрасна!
А ещё помните — специалисты доказали, что отдых за городом также помогает отвлечься от различных зависимостей: неразделенная любовь, алкоголь, наркотики. Когда человека увозят из привычной для него среды, ему гораздо легче оставить свои вредные привычки и найти нового себя.
Даже непродолжительный отдых за городом позволит Вам привести свой организм в форму:
- прогулки на свежем воздухе улучшают общее самочувствие, тренируют сердце, опорно—двигательный аппарат, способствуют здоровому и крепкому сну;
- тишина и отсутствие городского шума, суеты — снимают напряжение;
- природа наполняет энергией, абстрагирует от домашних и служебных обязанностей, забот, дает душевный отдых, улучшает психическое состояние, поднимает жизненный настрой;
- неторопливое течение времени позволяет отстраниться от проблем, привести в порядок мысли, чувства, справиться со стрессами;
- в разный сезонный период люди по—разному воспринимают природу и ее целительное воздействие на душевное и телесное состояние:
например, весной люди возрождаются духовно вместе с уставшей от зимы природы, восстанавливают внутренние физические силы и равновесие. Летом все набираются сил прогулками, пикниками, отдыхом на солнце и воде, укрепляют иммунитет и наслаждаются сладкими дарами природы. Осенью настает пора умиротворения и тишины. Зима — это избавление от хандры зимними прогулками и занятиями спортом на свежем морозном воздухе;
- загородный отдых благотворно влияет на моральное и физическое здоровье каждого. Природа заряжает энергией и оптимистичным душевным настроем.
Именно поэтому, мы продолжаем тему и как обещали, делаем разбор проекта инвестиций в трендовую загородную недвижимость для получения пассивного дохода. Для тех, кто не читал первую часть, советуем ознакомиться с ней. В ней мы разобрали понятие hytte, а также описали тенденции рынка данного сегмента.
💡 Инвестиции от 45 тыс. руб. в загородную недвижимость в скандинавском стиле с доходностью до 23%.
📍 Действующая сеть: Ленинградская область
У компании:
- 10 действующих локаций, сбор инвестиций в которые закрыт.
- 1 действующая локация в Ленинградской области, на которую идет сбор инвестиций.
- 1 новая локация в Московском регионе, находятся на стадии запуска, где идет сбор инвестиций.
Компания развернулась на рынке Ленинградской области, но сейчас выходит на Московский рынок с первым проектом "SOVA HYGGA PLACE ЯХРОМА", расположенным в 47 километрах от МКАД.
📝 О ПРОЕКТЕ
«Сова» — это дома в скандинавском стиле для посуточной аренды с европейским уровнем комфорта. Дома оборудованы всей необходимой современной техникой и мебелью, санузлом, кухонным модулем. В домах есть горячая вода, Wi—Fi, чайник, микроволновая печь, плита, телевизор, фен, холодильник. Гостям предоставляются тапочки, мыло, гель для душа, шампунь, полотенца, постельное белье.
Действующие локации (18,7тыс. подписчиков в инстаграм):
Помимо аренды домов, компания предлагает доп.услуги:
Компания предлагает несколько программ инвестирования:
- «СОВА-КОМФОРТ»
- 4,4-5,5 млн ₽
- Дом 54 кв.м "под ключ" с мебелью от ИКЕА и зем.участок 4-5 соток* (см. риски) с коммуникациями в единоличной собственности инвестора
- Прогнозируемая прибыль до 23%.
Вы покупаете дом с участком, которые останутся у вас даже в том случае, если вы решите выйти из проекта (см.риски). В дальнейшем вы сможете использовать собственность так, как пожелаете — продать, использовать в качестве дачи, подарить детям, внукам или же просто жить там. Каждому владельцу принадлежит огороженная территория с отдельным входом, то есть это самостоятельная единица, которой вы в перспективе сможете распоряжаться на своё усмотрение.
Также, Вы можете войти в долевое участие дома и земельного участка с регистрацией в Росреестре с минимальным порогом входа от 220 тыс. — это 1/20 дома и участка.
2. «СОВА-СМАРТ»
- Земля в аренде/собственности
- 4,5 млн ₽ - модульный дом в собственности
- Прогнозируемая доходность — 20 % годовых.
Это программа инвестирования в модульные дома 22,5 кв.м и зем.участок 2,5-3 сотки. Размещение модульных домов ведётся на первой линии у мест притяжения отдыхающих — рек, озёр, заповедников, пляжей и других природных объектов. Преимуществом программы является расположение объекта, в который Вы инвестируете.
Здесь также возможно долевое участие со входом от 45 тыс. — 1/100 доля модульного дома “Сова Смарт” и инфраструктуры для этого объекта.
Пожалуй, я промолчу о стоимости домиков. Мы с Вами уже давали оценку стоимости модульных домов (и даже не в одном проекте), особенно это качается домов СМАРТ. Ну тут явно сильно преувеличена сумма.
УК оказывает услуги "под ключ" от выбора локации, оформления всей необходимой документации, приобретения зем.участка, подведения и подключения коммуникаций, приобретение дома и его оснащением до запуска готового проекта и отвечает за посуточную его сдачу в аренду.
УК берет на себя все обязательства по содержанию и обслуживанию домов и прилегающей территории, а также по поиску арендаторов, приему и размещению гостей, организации анимации, проведению тематических мероприятий и т.д.
▪️ земельный участок
▪️ выбранный дом с террасой
▪️ фундамент и логистика
▪️ забор и калитка
▪️ инженерные затраты
▪️ парковка, дорожки, беседка, зоны отдыха
▪️ коммуникации
▪️ мебель, техника, декор
▪️ юридическое оформление и страховка (все дома страхуются на полную сумму).
Немного о проекте в Московском регионе.
Вход в проект "под ключ" от 7 125 000 ₽, с доходностью 20,2%. Либо долевой лот 750 000 руб. - 19,2%.
📌 О КОМПАНИИ
SOVA INVEST — строительно-инвестиционная компания, которая строит доходные загородные дома и smart-модули для отдыха.
ООО "УК СОВА", компания с уставным капиталом в 10 000 руб. и 1 сотрудником в штате. Зарегистрирована только 12 ноября 2020 года, поэтому пока еще отсутствует информация о финансовой деятельности компании. По связям с генеральным директором компании, зарегистрировано еще 2 юр. лица ООО "СОВАРЕНТ" и ООО "СОВА" с абсолютно идентичной информацией и регистрацией.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Доход от деятельности базы отдыха (сдача в аренду домика)
🔸 Тип сделки: Инвестиционный договор или ДКПН + договор аренды с УК сроком от 1 года
🔸 Тип владения: 100% Собственность / Есть долевое участие
🔸 Тип объекта: Движимое имущество (дом из каркасно-модульной системы)
🔸 Стадия готовности: Действующая сеть/Строительство объекта 3-5 мес./Готовый объект
🔸 Опция: Кредит от банков-партнеров
🔸 Срок выплат: С 1 месяца после сдачи объекта в управление УК
🔸 Периодичность выплат: как ежемесячные, так и ежегодные.
Для ежегодных выплат предусматривается дополнительный бонус, 13% годовых на не выведенный остаток (при условии, что Вы год не снимали депозит).
🔸 Тип управления: Управляющая компания
▪️ Рост внутреннего туризма.
▪️ Популярность загородного отдыха у горожан.
▪️ Трендовое направление - модульные дома.
▪️ Современный тренд на эко-туризм, глэмпинг, ретриты, духовные практики
▪️ В связи с пандемией и сопутствующими условиями, аналитики рынка недвижимости отмечают повышенный спрос людей на покупку земельного участка и домов.
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Min вложения: 4 400 000 руб. - “Сова Комфорт”
Зависит от периодичности выплат (ежемесячные или ежегодные)
Для ежегодных выплат предусматривается повышенный процент + 13% годовых на не выведенный остаток.
🔹 Стоимость аренды дома для туриста составляет от 4 000 рублей / ночь (цены указаны на момент публикации поста). Стоимость проживания в выходные дни от 6000), в праздничные дни от 15 000, в Новогоднюю ночь - от 55 000. Возможно, в летнее время стоимость проживания также выше, нежели сейчас, в осеннее время.
Компания считает средний доход дома в месяц = 137 000 руб. (при загрузке 75% = 22,5 дня, округлим до 22). Итого, средняя годовая стоимость проживания = 6 227 руб./ночь.
🔹 Расходы: Усреднённый расход на обслуживание одного актива = 46 000 (согласно фин. модели.)
🔹 Прибыль объекта за месяц, в среднем по году 137 000 - 46 000 = 91 000
🔹 Комиссия УК составляет 45%: = 40 950 руб.
🔹 Чистая прибыль инвестора: 50 050 руб.
Инвестиции: 4 400 000
Годовой арендный доход: 137 000*12 = 1 644 000
Расходы: 46 000*12 = 552 000
Итого: 1 644 000-552 000 = 1 092 000
Комиссия УК: 45% = 491 400
Прибыль инвестора: 601 000*
Доходность: 13,6%
+13% на 601 000 = 78 130
Итого прибыль инвестора: 679 130 (15% годовых)
Окупаемость: почти 6,5 лет (при условии действия 13% на не выведенный остаток)
* Без учета налогов
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
Не будем дублировать сюда преимущества, описанные нами ранее в первой части разбора (касающиеся сферы и направления деятельности), а лишь добавим конкретно по предложению данной компании.
✅ Действующая сеть с оценками. А вот тут см. риски.
✅ Строительство каркасного дома с подводом всех необходимых коммуникаций и полное оснащение номера. Отсутствие дополнительных вложений.
✅ Договор аренды с УК включает плату за коммунальные услуги, которые возлагаются на УК. Доход инвестора от аренды указан за вычетом всех этих расходов. Возмещение за порчу и ремонт имущества также возлагаются на УК
✅ Отсутствие налогов на объект собственности. Так как объект является каркасно-модульным, он не относится к объектам капитального строительства и не регистрируется в рег. палате (см. риски).
✅ Заинтересованность УК, так как ее доход зависит от заполняемости локации.
✅ Забронировать коттедж можно онлайн, а система электронного доступа с отправкой кода от замка в личном сообщении избавляет гостей от лишних манипуляций и экономит время. Дополнительные услуги доступны для заказа как на сайте, так и по QR—кодам, которые размещены в коттедже. Таким образом, все необходимые процессы максимально автоматизированы.
✅ Сеть коттеджей «Сова» принимает участвует в «Ярмарке недвижимости» и представляет своего спикера в рамках программы мероприятия. Это говорит об открытости компании.
✅ Сеть коттеджей «Сова» вошла в ТОП-10 лучших компаний города в номинации "Загородный отдых". Это значит, что они попали в шорт-лист, из которого с 25 октября по 9 декабря на сайте городской премии «Фонтанка.ру - Признание и Влияние» https://award.fontanka.ru/ можно будет выбрать победителя. 16 декабря объявление победителей.
✅ Активы инвесторов (дома и участки) являются его собственностью, за исключением локаций, в которых земельный участок в аренде.
👎 РИСКИ
❎ Средняя оценка базы отдыха на яндекс карте от 3,9 до 4,7⭐️; booking от 7,6 до 9,3 ⭐️
Такие разные оценки и сильный разброс оценок заинтересовал меня и заставил погрузиться в отзывы. И как оказалось, действительно, в зависимости от локации разняться отзывы отдыхающих. Но не только от локации. Я собрала все повторяющиеся негативные отзывы, и они в основном на:
- долгую реакцию службы поддержки или вовсе полное игнорирование
- сервис и качество обслуживания (грязные и не убранные домики, постельные принадлежности и т.д.)
- низкое качество матрасов, как будто использованные уже сто лет, а ведь базы совсем новые
- пожелание "вместо такой маленькой ванной, в которой просто невозможно мыться, лучше бы сделали просто душевую"
- завышенный ценник
- очень и очень близкое расположение домиков, что не обеспечивает Вам тишину и спокойствие, когда по соседству поселяться шумная и пьяная компания (что в принципе нарушает саму идеология загородного отдыха для перезагрузки и мозгового отдыха от шумного мегаполиса)
- отсутствие кондиционеров
- электрические конвекторы, очень сушат воздух, а в ванной, вообще просто в сауну превращают
- водонагреватель для получения горячей воды, что ограничивает "водные процедуры"
- протекающие крыши
- низкие дома, людям ростом 180 см и выше будет не комфортно
- отсутствие газонов и благоустроенной территории, не асфальтированная подъездная дорога, выложенная и крупного гравия или щебня, нет детских площадок и вообще ничего для детей.
Отдельная тема локация. Постояльцы отмечают, что заявленные фотографии вообще не соответствуют действительности и описанные поблизости пруды, карьеры или другие "достопримечательности", в действительности находятся в совершенно другой доступности, вместо шаговой 5-10 минутной, Вас будет ждать часовая пешая прогулка по бездорожью, или полей, лугов и лесов непригодных для прогулок. А также соседство одной из локации с фермой, откуда доносится очень "приятные ароматы".
В большинстве случаев, база отдыха расположена на территориях СНТ или ДНТ, шумные компании, естественно приносят неудобства местным, которые начинают свою "войну", включая их ответные действия в виде ответной еще более громкой музыки до 6 утра или пригона действующего трактора на несколько часов.
Такое количество негативных отзывов говорит о большом количестве недочетов и непродуманных решений, а следовательно люди больше не вернуться на эту базу отдыха, а также не будут рекомендовать его своим друзьям и знакомым. Прочитав столько негатива в отзывах я уже не буду бронировать домик. А сколько таких как я?
Это говорит о том, что определенные локации не были тщательно проанализированы для выбора размещения базы отдыха, не предусмотрена инфраструктура для отдыхающих и т.д.
Здесь подходит фраза "ОЖИДАНИЕ/РЕАЛЬНОСТЬ", и она не совпадает. Идеология и предназначение проекта как "отдыха" не выполняется.
Не подготовлена служба поддержи и администрация, говорит о непрофессионализме Управляющей компании.
Все это приведет к низкому спросу, не заполняемости, и как следствие к невыполнению условий заявленной прогнозируемой доходности.
❎ Кстати, на сайте отсутствует информация о домиках с описанием конструктивных элементов. Ее предоставляют только по запросу. Сравните предыдущий наш разбор, где описание домиков, которые ВЫ ПРИОБРЕТАЕТЕ В СОБСТВЕННОСТЬ (как и в этом проекте), является по сути ключевым и основным приобретением.
❎ У компании нет собственного производства домиков. То есть, компания прибегает к посредническим услугам, что влияет на стоимость домов. Опять же, данный пункт сильно проигрывает в сравнении с предыдущим проектом.
Посредники, зачастую срывают сроки, и это подтверждается отзывами действующих инвесторов о неоднократном переносе сроков сдачи локаций.
❎ Более того, приведенная стоимость домов явно завышена. А это говорит о том, что при выходе из проекта и желании реализовать дом на открытом рынке, вы не сможете выручить ту же сумму.
❎ Гарантийный срок дома - 5 лет. Срок окупаемости превышает срок службы дома.
❎ Суровый климат России для модульных домов. При несоблюдении технологий строительства дом может гораздо быстрее прийти в неудовлетворительное состояние и его эксплуатационные характеристики значительно ухудшатся.
Учитывая отзывы о протекающих крышах... следует обратить дополнительное внимание на качество производства и сборки.
❎ Как уверяет компания, вместе с домиком Вы приобретаете земельный участок 4-5 соток. Ага, конечно. Судя по отзывам, о ну уж очень близком расположении домиков, ни о каких 4-5 сотках речи и быть не может. Да даже, если посмотреть на заглавное фото проекта (со стойки), видно насколько близко расположены дома друг к другу.
❎ Компания считает плюсом, возможность выхода из проекта на любой его стадии. При этом не предусматривает возможности обратного выкупа.
Какой же это плюс, если Вам придется заниматься продажей домика с участком с условиями соседства с базой отдыха.
❎ "Срок жизни" УК, созданной в конце 2020 года, не дает нам возможности проверить финансовую отчетность компании и движение денежных средств, чтоб хоть как то удостовериться в загрузке баз отдыха.
❎ В договоре прописано, что если УК за год выплачивает инвестору меньше 10% от стоимости лота, то вы вправе отказаться от услуг УК.
Отличное право. И в придачу получите себе еще задачу по продаже домика с участком.
"А поскольку мы зарабатываем не на стройке, а на сдаче коттеджей посуточно то нам невыгодно вам выплачивать 10% гарантированных, т.к. мы как УК при этом ничего не заработаем.
Вот тут меня вообще смутило. Обычно, когда компания уверена в себе и своих проектах, она определяет %, сколько она "ну уж точно сможет гарантировать" своим инвесторам даже при пессимистичном варианте (чаще всего это 8-10%). А тут, компания, обещающая на словах доходность 23% + 13% на не выведенный доход, не может гарантировать и 10%.
Сама идея проекта нам нравится. Нравится даже формат того, что и дом, и земельный участок в собственности инвестора. Это своего рода своя дача, где-то на природе, которая также может приносить тебе доход в то время, когда ты там не живешь. Тебе не надо самому заниматься поиском арендаторов, эксплуатацией дома, ты можешь обратиться в УК, у которой настроена реклама и используется единый маркетинговый бюджет.
НО! Судя по отзывам о качестве обслуживания и реакции администрации/службы поддержки, складывается впечатление, что главной целью компании было понастроить в различных локациях (без особого разбора) домики для аренды и просто "грести деньги лопатой". А ведь людям "подавай сервис".
💬 ИТОГИ
⚖ Даем данной данному проекту отрицательную оценку.
При желании войти в данный проект, проведите самостоятельно анализ предлагаемой Вам локации. Хотели бы Вы сами провести загородный отдых в таком месте. Оцените расстояние предполагаемых домов друг от друга. Соблюдается ли концепция умиротворения, единения с природой или же это очередное место для жарки шашлыка в кругу шумной компании.
©️ SalesDep для канала "Свои деньги"
Еще больше разборов в нашем telegram-канале