Инвестиции в апартаменты Dom Smile и ADRES/ Мытищи
Московская область: итоги апреля 2025 года на первичном рынке недвижимости
По данным Метриум: Объем предложения на первичном рынке Московской области за месяц вырос на 0,7% и на 8,4% за год. Средневзвешенная цена квартир – 196 100 руб. за кв. метр (+0,7% за месяц, +4,7% за год), апартаментов – 225 010 руб. за кв. метр (+5,3% за месяц, +14% за год).
Динамика объема предложения на первичном рынке Московской области по месяцам, шт.
На фоне общего объёма предложения, апартаменты составляют всего ~3%, тогда как основной объём — почти 97% — приходится на квартиры.
Средневзвешенная цена предложения в Московской области по месяцам, руб. за кв. метр
Рейтинг самых доступных апартаментов в Московской области в апреле 2025 года:
– «Дом +» (Воскресенск): апартамент площадью 34,4 кв. метра за 3,2 млн рублей;
– Sunterra (Балашиха): апартамент площадью 17,5 кв. метра за 3,3 млн рублей;
– «Клубный дом Вашутино» (Химки): апартамент площадью 23,7 кв. метра за 3,9 млн рублей.
Рейтинг самых доступных квартир в Московской области в апреле 2025 года:
– «Кашинцево» (Лосино-Петровский г. о.): квартира площадью 21,9 кв. метра за 2,8 млн рублей;
– «Восточный» (Звенигород): квартира площадью 20,3 кв. метра за 2,8 млн рублей;
– «Школьный» (Подольск): квартира площадью 18,7 кв. метра за 3,1 млн рублей.
В апреле 2025 года на рынке новостроек Московской области с апартаментами было зарегистрировано 35 сделок, с квартирами – 3,6 тыс.
Доля сделок с апартаментами на рынке новостроек Подмосковья составила менее 1%. Абсолютное большинство покупок — свыше 99% — приходится на квартиры.
Очевидно, что в Московской области апарт-комплексы так и не стали по-настоящему популярным форматом недвижимости.
Количество сделок по ДДУ на первичном рынке Московской области по месяцам, шт.
Среди округов по объему сделок в апреле лидируют Красногорск (23%), Мытищи (17%) и Ленинский г. о. (15%). По продажам в Красногорске лидируют «Ильинские луга» и «Level Лесной» (112 ДДУ).
Распределение сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по округам с максимальной долей спроса
Апартаменты в Подмосковье не пользуются большим спросом и остаются менее популярными по сравнению с квартирами по нескольким причинам:
- Небольшая доля предложения и спроса: на рынке новостроек Московской области апартаменты составляют всего около 3% от всего предложения, тогда как квартиры — 97%. За последний год число сделок с апартаментами было крайне низким — всего 35 сделок против 3,6 тыс. сделок с квартирами.
- Отсутствие дефицита земли и доступность квартир: в Подмосковье много недорогой земли, что позволяет застройщикам строить доступные жилые комплексы с квартирами, развитой социальной инфраструктурой и качественным благоустройством. Это делает квартиры более привлекательным вариантом для покупателей, чем апартаменты.
- Правовые и ипотечные ограничения: апартаменты в России имеют особенности правового статуса, которые могут ограничивать возможности получения ипотеки и влиять на привлекательность для долгосрочного проживания и инвестиций.
- Преимущества квартир: квартиры в Подмосковье пользуются спросом благодаря более привычному формату жилья, лучшему уровню комфорта, прописке и социальной инфраструктуре.
Сочетание доступности квартир с развитой инфраструктурой и ограниченного предложения апартаментов с меньшим уровнем комфорта и удобств делает апартаменты в Подмосковье менее популярными и востребованными на рынке недвижимости
Другой подмосковный апарт-комплекс «Перец» за МКАДом (ЖК «Пятницкое 58») насчитывает 1 152 апартамента. По состоянию на конец 2024 — начала 2025 года комплекс сдан, и по официальным данным реализовано около 45% апартаментов (примерно 545 из 1222).
Ознакомьтесь с нашим другим разбором подмосковного апарт-комплекса Инвестиции в ГК Аметист / Одинцово.
💡 Инвестиции в готовый проект апарт комплекса Dom Smile или в строящийся ADRES в г.Мытищи с целью получения пассивного рентного дохода.
📍 Московская область, город Мытищи, улица Колпакова, стр. 44
DOM SMILE построен в городе Мытищи, на пересечении проспекта Астрахова и улицы Колпакова.
Ближайшая автобусная остановка «Ядреево» находится рядом с комплексом. До ж/д станции "Мытищи" 5-7 минут.
- До ближайшей станции метро «Медведково» можно добраться автобусом № 419, маршрутным такси № 169, 177, 1172, 567. До центра столицы на метро вы доедете за 15-20 минут (ст. метро «Охотный ряд»).
В планах развития транспортной инфраструктуры запланирован проект Московского центрального диаметра МЦД-5, но сроки его реализации постоянно сдвигаются. Первоначально запуск был намечен на 2028 год, но в 2024 году проект был заморожен на неопределённый срок.
Однако губернатор Московской области Андрей Воробьев отметил, что сооружение метро в Мытищах остаётся одной из актуальных тем, прорабатываемых властями региона на встречах со столичным руководством.
- Сейчас до этой 👆 станции электрички можно добраться на общ.траснпорте:
автобусом №15 или №15к, маршруткой №177 или №8, а далее электропоездом до Ярославского вокзала. Весь путь у вас займет около 40 минут. Интервал между поездами в часы пик 5 минут. С Ярославского вокзала вы можете сделать пересадку на кольцевую станцию метро «Комсомольская». - Для автомобилистов путь лежит через Волковское шоссе – Осташковскую и Енисейскую улицы – Проспект Мира. Альтернатива – Ярославское шоссе. Построена развязка через улицу Мира, обеспечивающая прямой выезд на Ярославское шоссе.
- в непосредственной близости находится Пирoгoвcкий лесопарк
- в 6 км — национальный парк «Лосиный остров» и река Kлязьмa.
- В 2 км от комплекса работает асфальтобетонный завод, в 200 м — шиномонтажная мастерская, напротив - оборонное предприятие.
Как мы уже написали выше, дом построен на углу ул. Колпакова и пр. Астрахова - здесь довольно активное движение. От проезжей части здание ничем не отделено = шум и выхлопы.
Буквально под окнами выезд из города и пробка 9 месяцев в году. До/от Медведково в час-пик зимой 40-60 минут.
Через дорогу находится промзона, на территории которой расположены стройплощадки, гаражные кооперативы, склады, предприятие, которое работает на оборонку и закрываться не собирается, например особое конструкторское бюро кабельной промышленности и др.
По соседству многоярусный паркинг.
Новостроек в северо-западной части Мытищ немало. Магазинов рядом много, в общем-то район вполне обжитой.
Большой плюс — близость крупного Пироговского лесопарка, до которого можно быстро дойти пешком, пусть и придется пересекать оживленное Волковское шоссе.
В г.Мытищи в настоящее время идет строительство следующих проектов:
Отдельного внимания стоит отметить Инвест-проект: "АДРЕС" (ГРУППА АРТКЛАСС*)
АДРЕС - это еще один проект девелопера ГРУППА АРТКЛАСС (комплекс DOM SMILE с отелем, который сдан 2 года назад).
Проект ADRES находится в 3 км от DOM SMILE по адресу: ул. Троицкая, дом 3Г.
Стадия: идет строительство
Сроки:
Номерной фонд: 461
Коммерция: 1 000 м²
Цены:
Мытищи активно застроен и уже хорошо обжитой — на сегодняшний день здесь реализовано более 19 000 квартир в проектах новостроек, и продолжается строительство новых очередей (+5 500 квартир). На рынке представлено много конкурентного предложения, особенно в сегменте компактных студий площадью 20–25 м², что говорит о высоком спросе на доступное жильё и ориентации девелоперов на массового покупателя.
Инвест-проект "АДРЕС" выделяется как единственный проект с апартаментами (а не квартирами) и программой пассивного дохода, предлагая инвесторам фиксированные или плавающие выплаты от аренды.
📝 О проекте
Ввод в эксплуатацию изначально был намечен на конец 2022 года, однако далее сдача была перенесена на середину 2023 года. Продажи открылись в феврале 2021 года. Объект введен в эксплуатацию в мае 2023 года. Информацию о переносе срока учитывайте, если Вы обратили внимание на второй строящийся проект данного застройщика - Адрес.
15-этажный дом Г-образной формы.
514 апартаментов. Представлены студии площадью примерно 22 кв.м, «евродвушки» площадью 41 кв. м и «евротрёшки» площадью 62 кв.м.
Большая часть предлагаемых лотов - это студии.
В основном Dom Smile нацелен на молодого покупателя или на инвестора, покупающего «апарты» под сдачу.
Высота потолков в юнитах без отделки равна 2,85 м.
Гостевая парковка на придомовой территории рассчитана на 113 машин.
* Возможно, удастся арендовать место в соседнем многоярусном паркинге.
Жалобы на то,что это апартаменты, а не квартиры; на шумное предприятие по соседству, отсутствие соц.инфраструктуры, вернее ее острой нехватки.
В проекте сделали SMILE Отель 3* на примерно 37 номеров.
*Количество номеров меняется в зависимости от того, что каждый день могут появляться новые инвесторы, купившие номер и передавшие его в управление.
- Коворкинг и лаундж зона в холле отеля
- Стоматологическая клиника
- Конференц зал 48 кв.м
- Кафе, салоны красоты
Рейтинг 5.0 на основе 231 отзывов
Несмотря на рейтинг в 5.0 (как то мы уже рассказывали почему рейтинг и отзывы могут не соответствовать действительности), можно встретить и вот такие актуальные негативные отзывы, которые отмечают низкое качество ремонта, непрофессионализм управляющей компании:
ВРИ ЗУ Дом Смайл (50:12:0000000:219): гостиничное обслуживание, магазины, общественное питание. ВРИ ЗУ Адрес (50:12:0100805:189): гостиничное обслуживание
📌 О компании
ГРУППА АРТКЛАСС — девелоперская компания, работающая на рынке Москвы и Московской области с 2006 года. Компания специализируется на реализации проектов многофункционального назначения, включая жилые комплексы, коммерческие, спортивные и социальные объекты.
Портфель проектов здесь.
Содержанием дома занимается "УК ОПЕРАТОР" (ИНН 5029271700)
- Вид деятельности: Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе (код по ОКВЭД 68.32)
- Среднесписочная численность работников: 8 человек.
- Уставный капитал: 10 тыс. руб.
В 2024 году организация получила выручку в сумме 41,8 млн руб., что на 13,9 млн руб., или на 49,9%, больше, чем годом ранее.
По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупные активы организации составляли 5,5 млн руб. Это на 3 млн руб. (на 35,5%) меньше, чем годом ранее.
Чистые активы по состоянию на 31.12.2024 составили 5 тыс. руб.
Результатом работы ООО "УК ОПЕРАТОР" за 2024 год стал убыток в размере 4,4 млн руб. При этом в 2023 году была получена прибыль 5,2 млн руб.
По состоянию на 01.06.2025 организация применяет упрощенную систему налогообложения (УСН).
Полная информация о составе имущества и обязательств организации, финансовых результатах доступна в бухгалтерской отчетности ООО "УК ОПЕРАТОР".
А управляет отелем ООО "СМАЙЛ ОТЕЛЬ" (ИНН 5029276787)
- Вид деятельности организации: "Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания" (код по ОКВЭД2 55.10).
- Среднесписочная численность работников: 8 человек.
- Уставный капитал: 10 тыс. руб.
В 2024 году организация получила выручку в сумме 56,5 млн руб., что на 54,3 млн руб., или в 25 раз, больше, чем годом ранее.
По состоянию на 31 декабря 2024 года совокупные активы организации составляли 37 млн руб. Это на 8,1 млн руб. (на 28%) больше, чем годом ранее.
Чистые активы по состоянию на 31.12.2024 были отрицательные, минус 4,4 млн руб.
Результатом работы ООО "СМАЙЛ ОТЕЛЬ" за 2024 год стала прибыль в размере 2,7 млн руб. При этом в 2023 году был получен убыток 7,2 млн руб.
По состоянию на 01.06.2025 организация применяет упрощенную систему налогообложения (УСН).
Полная информация о составе имущества и обязательств организации, финансовых результатах доступна в бухгалтерской отчетности ООО "СМАЙЛ ОТЕЛЬ".
Выше мы уже отметили, что в отзывах люди часто жалуются на низкое качество обслуживания.
✒️ ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода
Справочно В проекте Адрес + рост стоимости по мере строительной готовности
Справочно В проекте Адрес - ДДУ, эскроу счета
+ Вы делаете ремонт и комплектуете номер с учетом требований отельного оператора SMILE Отель, которые основаны на требованиях, предъявляемых к отелям 3*.
Справочно В проекте Адрес - Вы можете приобрести номер с чистовой отделкой, а также мебельный пакет, со всем необходимым для передачи в управление = 860 000 руб.
+ Краткосрочный договор аренды на 11 месяцев с возможностью продления и досрочного расторжения договора.
УК выступает в качестве налогового агента.
Коммунальные услуги (содержание, охрану, вывоз мусора, электричество, отопление, водоснабжение) оплачивает отельный оператор в полном объеме.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость. Апартаменты
🔸 Стадия готовности:
Объект введен в эксплуатацию в мае 2023 года.
🔸 Темпы продаж: В проекте Dom Smile 514 апартов.
Так как объект давно введен в эксплуатацию, у нас отсутствует возможность узнать информацию о распроданности на портале нашюдом.рф.
По заверениям менеджера проекта Адрес, лоты в Dom Smile давно распроданы. Наличие продаваемых лотов на сайте Dom Smile - это оказываются лоты в Адрес.
При звонке в компанию, весь разговор с менеджером будет только о проекте Адрес (оно и понятно, ведь цель продать строящийся комплекс). Все попытки что то узнать о Dom Smile будут быстро сворачиваться и уходить в Адрес.
Мы не можем утверждать о том, что там действительно все лоты проданы, так как на различных форумах находили информацию о том, что компания продает лоты по переуступке от "своих" же сотрудников на открытом рынке. Но не выдает это как реализацию от компании.
При этом, и опровергать 100% распроданность мы так же не можем. Ведь компания решилась на строительство второго проекта, что может говорить о действительно высоком спросе на апартаменты в Мытищах.
Достоверно ознакомиться с заполняемостью и распроданостью проекта можно посетив проект и пройдя по его коридорам.
DOM SMILE - 100% оплата (предложения вторичного рынка)
Справочно Адрес: Рассрочка 0% до 28.02.2026 с первым взносом от 50%. Ипотека При визите в офис возможна дополнительная скидка!
🔸 Тип управления: Самостоятельное/Профессиональны УК
🔸 Срок выплат: С первого месяца после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат: Потенциально ежемесячно
🔸 Драйвер роста:
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Лоты Dom Smile: 24.6 м² м² (8 этаж) 4 500 000 ₽/ 199 115 ₽/м² без отделки
🔹Лоты Адрес: 24.2 м² м² (7 этаж)
• Без отделки: 4 669 390 ₽ → 192 950 ₽/м²
• С отделкой: 5 516 390 ₽ → 227 950 ₽/м²
+ 850 мебельный пакет с полным оснащением
!Неоспоримый плюс - студия с двумя окнами и планировка не "вытянутая кишка"!
Разница в % указана именно для аналогов без отделки.
Вывод: учитывая, что проекты Dom Smile и Адрес - это апартаменты, а не жилая недвижимость, ожидаемо,что цена метра должна быть несколько ниже. Однако, как вы можете наблюдать, стоимость метра не наименьшая в сравнении с жилыми комплексами.
В проекте АДРЕС действует акция "Гарантированный доход" - при покупке апартамента с полной оплатой, отделкой и мебельным пакетом компания гарантирует доходность 11% на первый год или 10% на 1,5 года.
Для проекта Адрес приводим цифры дохода по программе гаранта.
И для обоих проектов считаем потенциальный доход от котла.
- Стоимость апартамента с отделкой в Адрес: 5 516 390 ₽
- Мебельный пакет: 850 000 ₽
- Общий объём инвестиций: 6 366 390 ₽
- Гарантированный доход:
Рассчитаем потенциальную доходность от аренды апартамента в АДРЕС и Dom Smile (стоимость инвестиций практически одинаковая) после окончания программы гарантированного дохода, при выходе на долгосрочную аренду.
Арендная ставка в локации (вкл. КУ): ОТ 35 000 ₽/мес
Коммунальные услуги (КУ): 2 000 ₽/мес
Потенциальный МАП/ГАП: 33 000 ₽ / 396 000 ₽
Доходность: 6,2% при долгосроке.
Рассчитаем потенциальную доходность от краткосрочной аренды (посуточной) апартамента, используя аналогичное предложение отеля SMILE 3*.
Стоимость проживания в номере на рандомную дату на номер студию 3 322 руб.
Стоимость проживания за сутки: 3 322 ₽
Загрузка: 55% = ~16,5 дней в месяц
Доход в месяц: 3 322 × 16,5 ≈ 54 813 ₽
Комиссия управляющей компании (включает расходники, уборку, ресепшн, КУ и т.д.): ориентировочно 35% (стандартно для 3*)
МАП/ГАП инвестора: 54 813 × 0,65 ≈ 35 628 ₽ / 427 536 ₽
При загрузке 55% и ставке ~3 322 ₽/сутки, чистый доход составит около 35 600 ₽/мес, а годовая доходность — ~6,7%. Не сказать, что сильно выше, чем при долгосроке (~6,2%), но при этом краткосрок требует участия управляющей компании и сезонной стабильности.
На наш взгляд, в локации уместно передать в управлении, если загрузку удастся повысить* до 65–70%, доходность выйдет в диапазон 7,5–8,5% годовых.
*Вопрос лишь в том, за счет чего в Мытищах может быт повышен спрос на краткосрочную аренду?
- Близость к Москве
- Развитие внутреннего туризма, включая увеличение числа командировок, деловых и личных поездок по стране.
- Сезонные и событийные факторы (периоды проведения крупных мероприятий в Москве)
👎 РИСКИ
❎ Транспортная доступность недоступность. Проект находится на удалении от ближайшего метро, до которого добираться на общественном транспорте порядка 1 часа.
Сроков запуска МЦ5-5 не озвучивают. Но ясно, что это не до 2030 года.
Есть, конечно, свои плюсы, если так можно назвать - это ближнее «замкадье», рядом лесопарковая зона.
❎ Запланированных для парковки машино-мест в разы меньше, чем апартаментов в комплексе. 113 м/м на 514 номеров в проекте Дом Смайл.
В инвест-отеле Адрес запроектировано 10 машиномест на наземной парковке.
❎ Локация в окружении промки, на оживленной магистрали.
1. Мытищи активно застроен и уже хорошо обжитой — на сегодняшний день здесь реализовано более 19 000 квартир в проектах новостроек, и продолжается строительство новых очередей (+5 500 квартир). На рынке представлено много конкурентного предложения, особенно в сегменте компактных студий площадью 20–25 м², что говорит о высоком спросе на доступное жильё и ориентации девелоперов на массового покупателя.
!А также, все это говорит о высоком конкурентном рынке и среди арендного жилья в том же сегменте компактных студий площадью 20–25 м²!
2. Инвест-проект "АДРЕС" выделяется как единственный проект (не считая анализируемый Dom Smile) с апартаментами (а не квартирами) и программой пассивного дохода, предлагая инвесторам фиксированные или плавающие выплаты от аренды.
НО! Много это или мало - 2 инвест проекта с суммарным 1 000 номерным фондом для одного города Мытищи?
❎ Целевая аудитория проекта остаётся неопределённой: отсутствует чётко выраженный портрет покупателя, как и признаки устойчивого спроса.
Как правило, аналогичные объекты ориентированы на студентов, нуждающихся в доступном жилье. Однако в отличие от Долгопрудного, где расположен МФТИ и присутствует устойчивый студенческий спрос, в Мытищах отсутствует ВУЗ, формирующий стабильный поток арендаторов.
Мытищи — типичный подмосковный город, откуда добираться до учебных заведений в Москве занимает значительное время. Это снижает привлекательность локации для студентов и ставит под сомнение наличие выраженной целевой аудитории для данного проекта.
А может ли ЦА сформировать люди, приехавшие сюда с деловыми целями на срок 1-2 дня, независимо от сезона?
Крупные предприятия в г.Мытищи:
Машиностроение
- АО «Метровагонмаш» — одно из крупнейших машиностроительных предприятий, выпускающее вагоны метро для России и ближнего зарубежья.
- АО «Особое конструкторское бюро кабельной промышленности» и АО «Спецмашмонтаж» — предприятия, специализирующиеся на промышленном оборудовании и монтаже.
- АО «Мытищинский машиностроительный завод» (ММЗ) — производит продукцию специального назначения — уникальные гусеничные шасси для спецтехники.
- ООО «Мытищинский приборостроительный завод» (МПЗ) — проектирует и изготавливает автоспецтехнику: колёсные вездеходы, автомастерские, автолаборатории, каротажные геофизические подъёмники.
- И др.
Можно сказать, что Мытищи являются значимым промышленным центром Московской области с развитым машиностроением и другими промышленными отраслями.
А медицинские центры? Ведь они тоже могут формировать свою ЦА на краткосрок и среднесрок.
«Мать и дитя» — это одна из ведущих клиник в Мытищах для ведения беременности, родов и женского здоровья с современным оборудованием и высоким уровнем медицинской помощи. Открылась в 2023 году.
Общая площадь женского центра в 2025 году увеличилась на 128 кв.м. и теперь составляет 327 кв.м. Расширение площади позволит увеличить пациентопоток и мощности востребованной клиники Группы с 24 тыс. посещений до 48 тыс. посещений в год.
По информации на апрель 2025 года, в Мытищах идет проектирование больничного комплекса на 800 коек, а к строительству приступить в начале 2026 года. Ожидается, что центр откроется к 2030 году. Комплекс построят на улице Коминтерна в рамках национального проекта «Продолжительная и активная жизнь». В него войдут родильный дом, сосудистый центр, отделения терапии и хирургии. Новый медицинский центр будет обслуживать жителей Мытищ, Пушкино, Королёва, Долгопрудного, Щёлкова, Фрязино, Лобни и Ивантеевки, где проживает более миллиона человек.
При отсутствии устойчивого студенческого спроса, целевая аудитория для краткосрока и долгосрока в г. Мытищи может формироваться за счёт:
- деловых поездок на предприятия машиностроительного кластера (Метровагонмаш и др.);
- пациентов и сопровождающих, посещающих клинику «Мать и дитя» и в будущем строящегося крупного медцентра.
Оба сегмента могут создавать стабильный поток арендаторов на 1–30 дней и формировать спрос на апартаменты с сервисом.
❎ Темпы продаж именно апартаментов в Московской области оставляют вопросы.
Выше мы уже приводили в пример проект апарт-комплекс «Перец» за МКАДом (ЖК «Пятницкое 58»), который насчитывает 1 152 апартамента. По состоянию на конец 2024 — начала 2025 года комплекс сдан, и по официальным данным реализовано около 45% апартаментов (примерно 545 из 1222).
А также разбирали апарт-комплекса Инвестиции в ГК Аметист / Одинцово, у которого также были низкие темпы продаж. Сейчас распродано 39% - а ключи в 2025 году.
- Правовые и ипотечные ограничения: апартаменты не дают возможности получения ипотеки под льготные проценты.
- Преимущества квартир: квартиры в Подмосковье пользуются спросом благодаря более привычному формату жилья, лучшему уровню комфорта, прописке и социальной инфраструктуре.
❎ В апарт-комплексе довольно много студий. На этаже аж 29 номеров.
❎ Отсутствие потенциала высокого роста стоимости у обоих проектов.
У Дом Смайл учитывая стадию "действующий апарт-комплекс".
У Адрес, учитывая рыночную стоимость одинаковую с жилой недвижимостью.
❎ Отсутствие пакета услуг "ремонт" и "меблировка/оснащение" в проекте Дом Смайл. Инвестору придется всем заниматься самостоятельно.
Но в проекте Адрес у инвестора есть такая опция, что является неоспоримым преимуществом.
❎ Плохие отзывы на действующую УК.
❎ Возможность самостоятельного управления -> демпинг цен, отсутствие единой концепции = шанхай.
Например, в Дом Смайл есть еще один апарт-отель SEE YOU. Где стоимость проживания от 3 500.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
Базисные преимущества, так как:
- Опытный застройщик
- ДДУ и эскроу-счета в проекте Адрес
- Апартаменты с чистовой отделкой и меблировкой в проекте Адрес
- И Адрес и Dom Smile является гостиничными комплексами по документа и ВРИ ЗУ. Это значит, что здешние апартаменты имеют статус гостиничных номеров. Весомый плюс для покупателей: налоговая ставка будет минимальной для нежилой недвижимости.
- Среди округов по объему сделок в апреле Мытищи занимают второе место (17%), уступая лидерство Красногорску (23%).
как то теряются на фоне ранее указанных недостатков и рисков.
✅ Привлекательный гарантированный платеж на первый год/полтора работы апарт-комплекса.
НО! См.ИТОГИ
✅ Возможность самостоятельного управления. Учитывая ориентир на сдачу в долгосрок, это является преимуществом, так как позволяет отказаться от услуг УК.
💬 ИТОГИ
После регистрации ДДУ заключается предварительный договор аренды на выплату гарантированного дохода.
Учитывая, что стоимость на уровне рынка с ценами жилой недвижимости, мы предполагаем, что столь щедрый гарантированный платеж "зашит" в сумме ДДУ.
Если чистый доход, основанный на рыночных ставках (и при краткосроке и при долгосроке) на уровне 35 000, а платят 58 000, то эти 23 000 разницы на 12 мес составляют 276 000 или порядка 4,4% от 6,3 млн руб.
Сумма выглядит вполне реально "зашитой" в сумму ДДУ.
Большая вероятность, что Вы своей переплатой за кв.м сами оплачиваете себе такой повышенный гарантированный доход.
⚖️ Проект получает нейтрально-отрицательную оценку, что обусловлено высокой конкуренцией в окружении.
В подмосковных Мытищах, где на рынке жилой недвижимости наблюдается высокая конкуренция, особенно в сегменте компактных студий площадью 20–25 м², девелоперы ориентируются преимущественно на массового покупателя, предлагая квартиры с пропиской и доступом к социальной инфраструктуре. В этих условиях апарт-комплекс, выходящий на рынок с ценником, сопоставимым со стоимостью квартир, должен компенсировать отсутствие этих преимуществ за счёт качественно иной концепции и наполнения проекта.
Чтобы быть конкурентоспособным, апарт-комплекс должен:
- быть высокого архитектурного и интерьерного уровня, выгодно отличаясь от стандартных новостроек;
- иметь удобную транспортную доступность и парковку, особенно если нет метро рядом;
- формировать сообщество и стиль жизни, которого не дают массовые ЖК;
- быть частью туристического, делового или инфраструктурного кластера, если речь идёт о краткосрочной аренде.
Таким образом, если проект не выигрывает по цене, он должен выигрывать по концепции, сервису и модели использования. Именно это станет решающим фактором для покупателя, выбирающего между квартирой и апартаментами.
В перспективе, при подтверждении устойчивого спроса со стороны двух сегментов — делового и медицинского, способных обеспечивать стабильный поток арендаторов на срок от 1 до 30 дней и формировать спрос на апартаменты с сервисом, проект может получить нейтрально-положительную оценку.