Инвестиции в ГК Аметист / Одинцово
💡 Инвестиции в гостиничный комплекс "Аметист" с целью получения пассивного рентного дохода от сдачи в аренду до 17% годовых.
📍 МО, г. Одинцово, ул. Чистяковой, д. 8, стр. 2
С парковки апарт-комплекса «Аметист» можно будет выехать на Можайское шоссе или платную трассу М1. Далее - есть выезд на МКАД.
- В 1,5 км / 17 минут пешком от комплекса находится станция D1 Сколково (станция Белорусского направления). Время в пути до Белорусского вокзала — 18 минут на экспрессе, 30 минут — на стандартной электричке. Данная ветка МЦД позволяет сделать удобный переход, чтоб добраться до Москва-Сити.
МЦД-1 – присоединение к московскому метро и запуск произошел 21 ноября 2019 г. МЦД-1 соединяет Лобню и Одинцово
Промышленных предприятий рядом нет. Основные негативные факторы — шум, пыль и выхлопные газы от загруженной магистрали. Автомобили потоком идут по Можайскому и Минскому шоссе.
Выводы по расположению: близость к Сколково (инновационный центр Сколково, Сколтех), Москва-Сити и Внуково
Благодаря соседству с ИЦ «Сколково», где проходят бизнес-встречи, выставки и фестивали, комплекс может привлекать как сотрудников инновационного центра, так и студентов, ищущих комфортное жилье вблизи
Рядом — Подушкинский лес с живописными тропинками для прогулок и детскими площадками.
Неподалеку расположен многофункциональный зрелищный центр МТС Live Арена площадью 52 тыс. м², трансформируемый под любые типы мероприятий, вместимостью до 11 000 человек (17 декабря 2022 года состоялось открытие). Посещаемость по плану – 700 000 человек ежегодно.
Инновационный центр «Сколково» — это научно-технологический комплекс, направленный на разработку новых технологий. В нём работают учёные, занимающиеся передовыми разработками и исследованиями в сферах медицины, биомедицины, телекоммуникации и космоса, а также информационных и ядерных технологиях.
«Сколково» позиционируется как «Российская Кремниевая долина». Его цель — создание самоуправляемой и саморазвивающейся экосистемы, которая обеспечит условия для исследовательской деятельности и продвижения международных научных организаций.
В 2024 году завершился 3-и й этап строительства многофункционального мультимодального транспортного узла в р.п. Новоивановское. По плану было создание 1 587 рабочих мест. МФК «Гелион» представляет собой инфраструктурный объект, который соединяет мультимодальный транспортный узел (ММТУ) Сколково, БЦ «Стратос» и БЦ «Амальтея». Общая площадь GBA/GLA 141 910 м² / 71 935 м². Выставочные зал, конгресс-холл 26 281 м².
Проекты комплексной жилой застройки в г.Одинцово на текущий момент составляет 657 тыс. кв.м. на 14 тыс. квартир.
Рейтинг городов и районов Московской области по ценам на квартиры:
📝 О ПРОЕКТЕ
ГК АМЕТИСТ - это 16-этажный комплекс апартаментов комфорт-класса.
405 гостиничных номеров площадью 22-25 кв.м с возможностью объединения Разнообразием площадей и планировок проект не радует. Здесь будут ТОЛЬКО студии
Закрытая охраняемая территория с круглосуточным видеонаблюдением, сквером, зоной для воркаута и современной детской площадкой.
На первом этаже зона лобби с мягкими диванами, зоной ресепшн и круглосуточной консьерж-службой.
1-ый этаж коммерческий, предполагается открытие ресторана, магазина и аптеки.
Подземный паркинг будет рассчитан на 23 машино-места, гостевая стоянка на придомовой территории — на 48 машино-мест, гостевая стоянка вне придомовой территории — на 11 машино-мест.
Комплекс оборудован современными коммуникациями: приточно-вытяжной вентиляцией, кондиционированием, системой спринклерного пожаротушения и дымоудаления. У комплекса своя котельная.
На каждом этаже дома по 27 студий, соседей будет много. На 405 апартаментов предусмотрено 3 лифта, то есть на каждый из них приходится по 135 апартамента. Это весьма высокая нагрузка.
Высота потолков в номерах от 3 до 4.8 м в двухуровневых лотах на 15-16 этажах (с возможностью организации антресоли).
Есть угловые лоты с окнами на 90 градусов.
ВРИ ЗУ (50:20:0010336:1531): Для размещения гостиниц
📌 О КОМПАНИИ
Застройщик — компания «СЗ Аметист» существует с 2021 года, реализованных проектов в своем активе пока не имеет (во всяком случае в проектной декларации об этом не сообщается). Об участии ее учредителей в девелоперской деятельности информации у нас тоже нет.
В нашем разборе Инвестиции в Салют мы говорили, что на объекте есть сторонние УК. Так вот, одна из сторонних УК - и является УК на анализируемом проекта Аметист.
Их сайт в отеле Салют здесь.
К сожалению, отсутствует информация для проверки финансовой отчетности деятельности этих юр.лиц или ИП, управляющих на перечисленных проектах.
Кстати, со слов менеджера, они рассматривали в качестве УК - гостиничного оператора в апарт-отеле Движение Тушино/Дискавери, но отказались из-за выдвинутых условий. Каких именно, не уточняется.
🖊 ПОКАЗАТЕЛИ ОБЪЕКТА
🔸 Цель инвестирования: Получение рентного дохода + спекулятивная сделка на росте стоимости
🔸 Тип сделки: Продажа по ДДУ, эскроу-счета
+ отдельно договор с отделкой и меблировкой под ключ за 2 100 000 ₽. Подписывается после выдачи ключей.
🔸 Тип владения: 100% Собственность
Каждый юнит имеет свой кадастровый номер и оформляется в единоличную собственность
Рассрочка: ПВ 10%, 10% при вводе в эксплуатацию, оставшиеся 80% — в сентябре 2026 года. Удорожание с момента ввода в эксплуатацию 50 000/мес сверх ДДУ
Рассрочка без удорожания: ПВ - 10%, остаток - до ввода в эксплуатацию
100% оплата (наличные или ипотека по стандартным условиям)--> скидка 12%
Траншевая ипотека: ПВ 20% от стоимости недвижимости. Далее предоставляется первый транш в размере 10% на период до завершения строительства, обеспечивая на этот период значительно сниженный ежемесячный платеж порядка 8 500 рублей (при стоимости недвижимости 5 млн рублей). После завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания предоставляется второй окончательный транш согласно текущим рыночным ипотечным программам.
Субсидированная ипотека: ПВ от 15%. На срок до двух лет предоставляется льготный период со ставкой 12,9%. По истечению льготного периода на оставшуюся сумму начинает действовать обычная ипотечная ставка, которая может быть приведена в соответствии с действующей ставкой ЦБ.
🔸 Тип объекта: Коммерческая недвижимость
Ввод в эксплуатацию: III кв. 2025
Выдача ключей: 31.12.2025
🔸 Темпы продаж: Уровень распроданности 14%
🔸 Срок выплат дохода: С первого месяца после передачи в управление
🔸 Периодичность выплат дохода: Ежемесячно
🔸 Тип управления: УК. Возможно самостоятельно управление
▪️ Рост стоимости по мере строительной готовности (правда не такой большой, учитывая этап - здание полностью возведено).
Конкурентное окружение
ГК Гранель еще в 2021 году сообщала о намерении строительства в Одинцово Апарт-комплекс «IDEA». Здание высотностью 31 этаж должно было расположится в 2 км от МКАД рядом с Инновационным центром «Сколково» и одноименным ТПУ. Общая площадь жилого комплекса апартаментов 84,5 тыс. кв.м. Однако в настоящее время стройка не начат.
- Территория: зелёная благоустроенная площадь площадью 1,9 га.
- Центральная секция: в ней разместится лобби с лаундж-зоной, Wi-Fi и сервисом от управляющей компании.
- Собственная инфраструктура: детский центр и ресторан.
- Транспортная доступность: станция МЦД «Сколково» находится в 5 минутах ходьбы от комплекса, рядом расположен хаб наземного общественного транспорта. Прямой выезд на МКАД по Минскому шоссе
- Паркинг: для автомобилей жителей в комплексе предусмотрен подземный паркинг.
Срок сдачи объекта пока не назван, ориентировочно комплекс будет готов в 1 квартале 2027 года.
Это один из самых крупных жилых комплексов Заречья. Проект бизнес-класса, занимает площадь 25 га. Часть корпусов уже введена на 704 квартиры, и 895 квартир еще в стадии строительства.
Срок сдачи: сдан; есть корпуса со сдачей в III кв. 2026 – II кв. 2027
Студия 23,5 м² 8 280 186 ₽ / 352 000 / отделка «WHITE BOX»
ЖК Skolkovo ONE на 676 квартир. Срок сдачи: сдача в II кв. 2025
Студия 26,6 м² 7 956 911 ₽ / 299 000 / без отделки
Есть в Одинцово сданный апарт-комплекс «М1 Сколково» на 1514 апартаментов.
Студия 18,8 м² без отделки за 3 731 800 ₽ / 198 500 ₽/м²
А также сданный МФК «Sky Skolkovo», где в продаже апартаменты только на вторичном рынке.
Минимальный лот на момент анализа 6 млн ₽ / 171 429 ₽/м² за 35 кв.м с мебелью
НО! Так как других строящихся проектов апартаментов в Одинцово (кроме анализируемого) нет, мы решили взять в сравнение ближайшие к МКАДу на Западе Москвы:
- МФК-Ситимикс (Апсис Глоб). В пяти 21-этажных корпусах около 2 000 апартаментов площадью от 20 до 73 м², большинство из них — студии. На двух уровнях стилобата размещён паркинг на 435 машиномест, на первом этаже — магазины, кафе, коворкинг. Корпуса 1, 2 и 3 были сданы в ноябре 2020 года, корпуса 4 и 5 обещают достроить во II квартале 2025-го.
Студия 21,7 м² с чистовой отделкой за 4 950 000 ₽ / 228 532 ₽/м² - МФК Верейская 41 (Самолет). Комплекс бизнес-класса. Срок сдачи: сдача в I кв. 2025.
Студия 26,5 м² с чистовой отделкой за 10 180 929 ₽ / 384 186 ₽/м²
💰 ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
🔹 Стоимость лотов: Минимальная цена 5 506 392 ₽ / 243 861 ₽/м² за номер без отделки площадью 22.58 м²
На момент анализа действует акция:
Итоговая стоимость, с учётом акции 4 845 625 ₽ / 214 598 ₽/м²*
*Предоставляется при 100% оплате, в т. ч. при ипотечных программах по программам «Базовая», «Ипотека для IT», «Семейная», «Военная», «Без первоначального взноса».
Не применяется при ипотеке субсидированной застройщиком и рассрочке от застройщика
Для участия в акции клиент должен забронировать акционный номер и в течение 10 рабочих дней подписать ДДУ. Не суммируется с другими финансовыми инструментами.
+ Цена комплектации/меблирования для передачи в УК - 2 100 000 руб.
Если сравнивать с прямыми конкурентами, например с М1, то стоит ответить, что лоты здесь продаются уже 5 лет и из 1500 студий продана треть. Расположение у них под МКАДом среди ТЦ строительных материалов, нет благоустройства территории, вход в пятерочку из холла здания.
Именно данные аргументы приводит менеджер, сравнивая свой проект с М1.
1. У Аметист также очень низкие темпы продаж.
2. Соседствует с автосервисом и шиномонтажом.
Вывод: с учетом данных конкурентного анализа - стоимость по верхней границе рынка, можно даже сказать, чуть выше рынка.
Гарантированный: 75 тыс/мес по договору, срок 11 месяцев*
*При заключении договора на покупку номера до конца 2024 года Из этой суммы собственник платит КУ (без счетчиков) и налоги
Со слов менеджера, если бы не акционный гарантированный платеж, то обсуждаемая ставка для долгосрочной сдачи в данной локации порядка 45 000 руб./мес.
Рассмотрим рынок длительной аренды в ближайшем окружении в проектах, ориентированные на ЦА ИЦ Сколково:
Sky Skolkovo от 60 000 с учетом КУ
М1 Сколково от 35 000 с учетом КУ
ЖК Инновация от 40 000 руб. + Коммунальные услуги от 1 500 до 3 000.
Вывод: ставку на уровне 45 000 руб./мес. подтверждаем.
Инвестиции: берем минимальную стоимость по акции 4 845 625 + 2,1 млн = 7 045 625
Гарантированный доход за вычетом КУ: 70 000 * 12 11 = 770 000 *
Хоть менеджер нас и уверяет,что КУ будет меньше чем 5 000, лучше мы подстрахуемся, так цифры будут более приближены к реальным.
Доходность на первый год (а вернее за первые 11 мес): 11%
Далее, если считать по текущему рынку, без участия УК и сдавать в долгосрок за 45 000, то доходность составить: 540 000/7 млн = 7,6%
Мы не увидели потенциал для доходности в 17%.
👍 ПРЕИМУЩЕСТВА
✅ Расположение в окружении потенциальной ЦА, близость к ИЦ Сколково. Плюс рядом развязка Можайского и Минского шоссе — для автовладельцев удобно.
Впрочем, отчасти это обстоятельство можно отнести и к минусам места. Все-таки расстояние до Можайского небольшое (около ста метров), общий негативный фон от трассы в плане экологии и шума, наверное, все-таки может тут ощущаться.
✅ Несмотря на отсутствие информации для проверки финансовой деятельности управляющей компании, можно отметить, что у нее имеется опыт работы с объектами, принадлежащими множеству собственников (более двух), так как компания управляет частью номерного фонда гостиницы «Салют».
В то же время стоит учитывать, что все отели в портфеле компании ориентированы на посуточную аренду, тогда как проект «Аметист» предполагает акцент на долгосрочную аренду. Управление объектами долгосрочной аренды, как правило, проще, чем краткосрочной, что может стать преимуществом в данном проекте.
✅ Возможность приобрести не только номер, но и отделку с мебельным пакетом.
Стоимость отделки и мебельного пакета в размере 2,1 млн рублей для помещения площадью 20 кв.м вызывает вопросы относительно её обоснованности. Тем более, на представленных рендерах заметно, что меблировка выполнена в самом простом исполнении.
✅ Соответствие ВРИ ЗУ гостиничному обслуживанию.
✅ Привлекательный гарантированный платеж на первый год работы апарт-комплекса.
НО! См. вывод
✅ Возможность самостоятельного управления. Учитывая ориентир на сдачу в долгосрок, это является преимуществом, так как позволяет отказаться от услуг УК.
👎 РИСКИ
❎ Компания ориентируется на студентов и сотрудников Сколково, как и все аналогичные проекты в окружении, что говорит о высокой конкуренции в окружении.
Более того, буквально недавно ввелся в эксплуатацию студенческий квартал, расположен на территории инновационного центра «Сколково». Суммарно 9 корпусов апарт-комплекса «Студенческий квартал» рассчитаны на 641 проживающего.
❎ Это первый проект застройщика. Отсутствует информация (отзывы) о качестве строительства и соблюдении сроков.
НО! При этом, как правило, компания старается не "упасть в грязь лицом" когда строит первый флагманский проект компании.
❎ Нельзя сказать,что в проекте предусмотрена разнообразная инфраструктура.
Коммерческий первый этаж займут те арендаторы, которым будет интересна локация с точки зрения заработка, а не интересов проживающих и их комфорта и получения услуг в рамках одного здания.
❎ Сильно вытянутая планировка. Ширина всего 2840. При этом на рендерах изображена кровать....передвигаться явно можно будет с трудом.
❎ Недостаточно парковочных мест.
Апартаментов 405, а м/м всего 82 (учитывая все наземные).
❎ На каждом этаже дома по 27 студий, соседей будет много. На 405 апартаментов предусмотрено 3 лифта, то есть на каждый из них приходится по 135 апартамента. Это весьма высокая нагрузка.
❎ Отсутствие потенциала высокого роста стоимости, учитывая стадию текущей строительной готовности и рыночную стоимость по верхней границе рынка или даже чуть выше рынка.
❎ Отсутствует потенциал для доходности до рекламируемых 17%.
Менеджер нас заверяет, что после регистрации ДДУ, инвесторов связывают с отдельным оператором, и они заключают предварительный договор аренды на выплату гарантированного дохода.
Учитывая, что стоимость выше рынка, мы предполагаем, что столь щедрый гарантированный платеж "зашит" в сумме ДДУ.
Если рыночная ставка на уровне не более 45 000 , а платят 75 000, то эти 30 000 разницы на 11 мес составляют 330 000 или порядка 6,6% от 5 млн руб.
Сумма выглядит вполне реально "зашитой" в сумму ДДУ.
"Акция от застройщика" ... а когда это застройщики стали щедрыми?
Большая вероятность, что Вы своей переплатой за кв.м сами оплачиваете себе такой повышенный гарантированный доход.
💬 ИТОГИ
Объект подходит для пассивного инвестора с целью получения рентного гарантированного дохода в первый год работы апарт-комплекса с дальнейшей возможностью отказа от их услуг.